El valor de referencia de Catastro cumple un año… Claves para impugnarlo y anularlo en Tribunales
Se cumple un año desde la entrada en vigor del valor de referencia de Catastro, y son muchos los contribuyentes que, en este plazo, se han visto gravemente afectados por el mismo. Así, abundan los ejemplos de inmuebles cuyo valor de referencia es muy elevado, en comparación con el valor de mercado del bien, que es el que se tiene en cuenta en la operación. Ello supone una excesiva tributación en impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Por ello, interesa impugnar estas valoraciones de Catastro, y conocer bien las claves que pueden permitir lograr su anulación.
Procedimiento para impugnar el valor de referencia de Catastro
A la hora de impugnar el valor de referencia, lo primero es tener bien claro cuál es el procedimiento a seguir. Y ello, para no perder, por errores en el procedimiento, las opciones que el contribuyente pudiera tener de anular dicho valor.
En este punto, resulta evidente que hay dos vías procesales para atacar el valor de referencia de Catastro. La primera es la de la rectificación de la autoliquidación. Si se quiere optar por esta vía, el contribuyente debe presentar su autoliquidación (del ITP, o del ISyD) consignando como base imponible el valor de referencia de Catastro. Ello para, acto seguido, solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.
Esta opción es la más recomendable, porque el contribuyente cumple con Hacienda al haber autoliquidado e ingresado el tributo, y evita por tanto, el devengo de intereses de demora, o incluso la imposición de sanción que pudiera derivarse del incumplimiento de tributar conforme al valor de referencia.
La segunda vía es precisamente la de ignorar el valor de referencia de Catastro, y autoliquidar por el valor de escritura, o el valor pactado. En este caso, si el valor de referencia es superior, el contribuyente podrá recibir una liquidación, e impugnarla normalmente. No obstante, dicha liquidación incluirá intereses de demora, y existen posibilidades de que el contribuyente sea además sancionado.
En ambos casos, la reclamación se iniciará en vía administrativa, y en caso de que persista el litigio, se pasará a la vía económico-administrativa y, finalmente, a la contencioso-administrativa.
Es evidente, por tanto, que para iniciar este viaje procesal con garantías, es recomendable contar con un profesional especializado en la interposición de recursos en materia tributaria. Y ello, para no echar al traste, por cuestiones procesales, los argumentos que pudieran determinar la anulación del valor de referencia de Catastro.
¿Qué contribuyentes deben recurrir, sí o sí?
Una de las cuestiones claves a la hora de impugnar el nuevo valor de referencia de Catastro es la de la carga de la prueba. Y es que, desde la introducción de este nuevo valor, y a diferencia de lo que antes ocurría, la carga de la prueba sobre la falta de adecuación del valor de referencia al valor de mercado le corresponde al contribuyente. Es él, por tanto, el que debe demostrar y acreditar que el valor de mercado del inmueble es inferior al de referencia de Catastro. Y que, por tanto, este último valor, es erróneo.
Por tanto, los contribuyentes se verán obligados a asumir el coste del informe pericial que quieran aportar para desvirtuar el valor de referencia de Catastro. El coste de dicho informe y otras pruebas alternativas que puedan aportarse, será perfectamente asumible en el caso de que el ahorro fiscal que esté en juego, sea elevado. Por ello, estos contribuyentes deberán reclamar sí o sí, porque es mucho el ahorro fiscal a obtener, y ello compensa los gastos en que se pueda incurrir para lograr tal objetivo.
Sin embargo, el coste del informe pericial puede ser inasumible en el caso de que la deuda tributaria que se pretenda recurrir no sea muy elevada. Y es que, en muchos casos, el propio coste del recurso, si interviene un profesional, y además el gasto en pruebas periciales, puede ser tan elevado, en comparación con la deuda a reclamar, que lo más conveniente sea no reclamar.
¿Qué importancia tienen las valoraciones periciales, para combatir el valor de referencia de Catastro?
Como se ha indicado, a la hora de combatir el valor de referencia, una de las opciones es alegar motivos de tipo técnico, que cuestionen la corrección de la propia valoración. Y para ello, lo mejor será aportar informes periciales, que demuestren que las circunstancias reales del inmueble no son las que figuran en la base de datos catastral. Y que por tanto, los módulos y coeficientes utilizados para determinar el valor de referencia, no son correctos en el caso del inmueble.
Es por ello importante, y a esta cuestión me referí en un artículo publicado en Economist&Jurist, que la tasación aportada «hable» el mismo «lenguaje» que Catastro ha empleado para determinar el valor de referencia del inmueble. Y que no pretenda ser una suerte de valoración alternativa, a comparar con la de Catastro, para que la Administración decida cuál de las dos es correcta.
Ello podrá ser así en vía judicial, según veremos, pero no en vía administrativa, en la que Catastro analizará únicamente si, de la prueba aportada por el contribuyente, se desprende que alguno, o algunos de los elementos tenidos en cuenta en el proceso de “cocina” del valor de referencia de Catastro, es erróneo. Esto no es algo baladí, ya que con ello puede reducirse en gran medida, según los casos, el valor de referencia asignado a un inmueble.
Ello ocurrirá, por ejemplo, si del informe pericial aportado por el contribuyente se desprende que el estado de conservación del inmueble es «regular», mientras que Catastro lo ha considerado como «normal». En este caso, la prueba aportada acreditará que la descripción catastral del inmueble es errónea, y ello permitirá reducir el valor de referencia.
Sin embargo, si con la tasación aportada no se pretende incidir en la descripción catastral del inmueble, ni en los datos tenidos en cuenta por Catastro para determinar el valor de referencia de un inmueble, sino que se plantea como una valoración alternativa, y más correcta que la catastral, será más difícil que dicha prueba, en vía administrativa, sirva a la finalidad de reducir el valor de referencia.
Algo parecido ocurrirá en vía económico-administrativa. Y es que, recordemos que, tal y como declaró el TEAC, en resolución de 2-12-2009 (00/3495/2008) “en materia de peritaciones los Tribunales Económico-Administrativos sólo pueden hacer un control de legalidad, estándoles vedado enjuiciar el acierto o desacierto intrínseco de las valoraciones, por tratarse de materia puramente técnica. Los requisitos que los Tribunales Económico-Administrativos pueden y deben controlar son la idoneidad de los peritos, la contemporaneidad de las valoraciones y la suficiencia de su motivación. Las controversias sobre el valor real no pueden, por tanto, dilucidarse ante los Tribunales Económico-Administrativos, cuya competencia en materia de valoraciones se limita a velar por la corrección del procedimiento.”
No es, por tanto, previsible, que los TEAR entren a valorar la prueba aportada por los contribuyentes, en lo que a sus aspectos técnicos se refiere. Por el contrario, se limitarán a revisar los aspectos más jurídicos de la valoración, obviando las cuestiones técnicas.
Por tanto, en vía económico-administrativa será mejor hacer hincapié en aspectos de tipo jurídico, que a continuación se expondrán. Ello, al no ser el TEAR un tribunal que vaya a entrar a decidir sobre si es más correcta, desde el punto de vista técnico, la tasación aportada por el contribuyente, que la realizada por Catastro, que es la que fundamenta el valor de referencia asignado al inmueble.
Por último, en vía judicial la cosa cambia, y los informes se valorarán de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 348 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil. Es decir, “según las reglas de la sana crítica”. Por tanto, en esta vía contencioso-administrativa, se atenderá al contenido de ambos informes, y el Tribunal decidirá si la valoración aportada por el contribuyente le parece más ajustada al valor de mercado, y si ello permite destruir la presunción que ampara al valor de referencia de Catastro.
Los argumentos jurídicos que pueden emplearse contra el valor de referencia de Catastro
Además de los anteriores motivos, de tipo técnico, es posible oponer también, contra el valor de referencia de Catastro, argumentos de tipo jurídico. El principal de ellos sería, en mi opinión, la falta de motivación del valor de referencia. Y es que, aunque es posible obtener de la web del Catastro, respecto a algunos inmuebles, un «certificado de motivación del valor de referencia», éste resulta totalmente ininteligible, salvo que el contribuyente tenga conocimientos técnicos en materia de valoraciones catastrales.
Ello puede verse en la imagen que sigue a estas líneas, en la que puede comprobarse cómo es imposible saber, si no se tienen conocimientos técnicos en la materia, la forma en que se ha calculado el valor del suelo y de la construcción, que componen el valor de referencia.
En definitiva, teniendo en cuenta que dicho valor de referencia es la base imponible del ITP o del ISyD, según se trate, es evidente que la falta de justificación de la forma en que se ha calculado tal base imponible, deja al contribuyente en una evidente indefensión. Y no solo eso, sino que además se impide al Tribunal que tiene que enjuiciar el recurso del contribuyente dictar una resolución ajustada a Derecho. Ello porque, al igual que el contribuyente, desconoce cómo ha calculado la Administración el valor de referencia.
Además, también puede invocarse la distinta valoración que el mismo bien inmueble tiene en los diferentes impuestos que gravan una transmisión. Así, en el ITP, o en el ISyD, se aplicará el valor de referencia, mientras que en el IRPF se atenderá al importe real por el que la adquisición o transmisión se haya realizado.
Así lo ha declarado la Dirección General de Tributos, en reciente resolución V1601-22, de 1 de julio. Ello, afirmando que «para la determinación del valor de adquisición hay que partir del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. De igual forma, para la determinar del valor de transmisión se parte del importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, tomándose como tal el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. Por lo tanto, será esta la forma de determinación de los valores de adquisición y transmisión del inmueble transmitido a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Y ello con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).»
Pues bien, es obvio que dicha interpretación choca con el principio de unicidad de las valoraciones, defendido por varios tribunales. Especialmente, cuando, como es el caso, el concepto técnico fiscal del valor es igual o muy próximo en los impuestos implicados, y el método de valoración admisible es el mismo. Además, estamos ante impuestos estatales (aunque el ITP y el ISyD estén cedidos a las Comunidades Autónomas), por lo que no tiene sentido alguno que la valoración de un mismo bien sea diferente.
¿Es inconstitucional el valor de referencia de Catastro?
A mayor abundamiento, la introducción del valor de referencia de Catastro genera dudas de constitucionalidad. Ello, teniendo en cuenta que la reciente sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional (referida a la plusvalía municipal), se ha posicionado en contra del empleo de sistemas objetivos de cálculo, cuando no se dé otra opción a los contribuyentes. Y es que, en estos casos, se acabaría gravando, de forma caprichosa, una renta que es ficticia, lo que supone una evidente vulneración principio de capacidad económica.
Sin embargo, la inconstitucionalidad del valor de referencia dependerá, en primer lugar, de que se acredite su distanciamiento de la realidad. Es decir, que se demuestre que realmente se está gravando una capacidad económica ficticia, que es ajena a la realidad. Y ello, no referido a un caso concreto, aunque éste pudiera ser manifiesto, sino a la generalidad de los supuestos en que se aplique el valor de referencia.
Y, en segundo lugar, de que exista una justificación para exigir el impuesto conforme a esta valoración objetiva, en lugar de tratar de determinar el valor que realmente tienen los inmuebles en cada caso. Dicha justificación, sin embargo, no existe en el presente supuesto, más allá de la de regatear al Tribunal Supremo, y eludir el cumplimiento de los requisitos que, a la hora de valorar los inmuebles (comprobaciones motivadas, visita del perito…), venía exigiendo la jurisprudencia.
Por ello, no es en absoluto descartable, como opción de defensa, y para el momento procesal oportuno, la solicitud de planteamiento de cuestión de inconstitucionalidad.
Supuestos en los que será más sencillo anular valor de referencia de Catastro
Existen, finalmente, supuestos, en los que la impugnación del valor de referencia debería ser más sencilla. Es el caso de las viviendas de protección oficial, las viviendas transmitidas mediante subasta pública, y las viviendas que estén ocupadas ilegalmente.
En todos estos supuestos, la Dirección General de Tributos, con mano de hierro, a pesar de reconocer que el valor de referencia será, probablemente, superior al de mercado, ha exigido a los contribuyentes que autoliquiden conforme al valor de referencia de Catastro. Ello, sin perjuicio de que, «si el interesado entendiese que el valor asignado perjudica sus intereses legítimos podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación.»
Así, lo declara, por ejemplo, en la resolución V0292-22, de 17 de febrero, referida a un supuesto de transmisión de un inmueble en subasta pública.
Además, en el caso de los inmuebles ilegalmente ocupados, o de viviendas de protección oficial, la propia normativa de Catastro prevé que no deberían tener valor de referencia de Catastro asignado.
En concreto, la resolución de 26 de octubre de 2022, de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2023, se refiere en su Disposición Segunda, al ámbito de aplicación del valor de referencia de Catastro para los inmuebles urbanos.
Ello, señalando que “las siguientes situaciones podrán implicar, en su caso, que el valor de referencia de un bien inmueble no exista: (…) d) Cuando se trate de bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente. e) Cuando se trate de bienes inmuebles de uso residencial, en los que no exista régimen legal que regule la relación entre propietario y ocupante (cuando ambos no sean coincidentes), y esto impida la libre disposición del inmueble por parte del propietario.”
Por tanto, estamos ante una verdadera excepción a la regla general de asignación de un valor de referencia a los inmuebles urbanos. Y es que, los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, o en los que el propietario no pueda disponer libremente del inmueble, sin que exista pacto o contrato con el ocupante, los inmuebles no deberían tener valor de referencia de Catastro asignado. Y ello puede ser utilizado por los contribuyentes para atacar la valoración administrativa asignada al inmueble.
Conclusión
En definitiva, y aunque conviene analizar cada caso, resulta aconsejable combatir el valor de referencia de Catastro con todos los medios que el ordenamiento brinda a los contribuyentes. Y, desde luego, bien asesorados por un profesional experto en procedimientos tributarios.
Ello será especialmente recomendable, como se ha indicado, en supuestos en los que la diferencia entre el valor asignado por Catastro al inmueble, y el declarado en la operación, sea muy elevada, y por tanto la carga fiscal a soportar por el contribuyente se incremente notablemente.
En estos casos, no recurrir, no plantar batalla, supone en la práctica, hacerle un gran regalo a la Administración, en forma de recaudación tributaria obtenida de forma muy sencilla.
josemariasalcedo
¿CÓMO IMPUGNAR EL VALOR DE REFERENCIA?
El 1 de enero de 2022, ha nacido un nuevo concepto tributario, el “Valor De Referencia Del Mercado Inmobiliario”, que atribuye a los inmuebles un valor objetivo, a efectos de su tributación en la base imponible del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, del Impuesto sobre Patrimonio y del impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en los que, hasta entonces, se tributaba con base en el “valor real”.
Ello, salvo que el valor declarado en la escritura sea superior, en cuyo caso se aplica este último.
Como decíamos en nuestro anterior post, los impuestos a pagar por la adquisición de una vivienda se van a ver incrementados -de media- en unos 7.000 u 8.000 euros, puesto que va a desaparecer el valor real en favor de un valor teórico que se calcula en función de los comparables de mercado. La nueva normativa afecta a las transacciones de toda España y de toda Galicia.
¿CUÁNDO SE PUEDE RECURRIR EL VALOR DE REFERENCIA?
En este sentido, la posibilidad de recurrir el valor de referencia solo está prevista en las leyes del ITP y del ISyD.
Así, dispone el artículo 10.3 de la Ley del ITP, en la redacción dada por la nueva Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude, que:
“El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, conforme a los procedimientos regulados en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.”
En idéntico sentido, la nueva redacción del artículo 9.4 de la Ley del ISyD.
Sin embargo, tal previsión no ha sido incluida en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. Y ello hace pensar que no será posible recurrir el valor de referencia ni solicitar la rectificación de la autoliquidación en caso de que un contribuyente no lo haya tenido en cuenta al declarar un inmueble.
¿CUÁL ES EL PLAZO PARA RECURRIR?
En el caso de haber presentado autoliquidación, el plazo es de 4 años desde la presentación de la misma.
Si es la administración la que envía la liquidación, el plazo para recurrirla es de 1 mes desde la recepción de esta.
¿QUIÉN TIENE LA CARGA DE LA PRUEBA?
A día de hoy es la administración la que fija los valores, siendo los contribuyentes los obligados a recurrir la valoración en caso de que no estén conformes con ella. Se traslada así la carga de la prueba al contribuyente, pues se ha dotado al valor de referencia de presunción iuris tantum de veracidad.
Así, serán los contribuyentes quienes deban desvirtuar la veracidad de dicho valor determinado por la Administración.
MOTIVOS DE IMPUGNACIÓN DEL VALOR DE REFERENCIA
Estamos, en definitiva, ante un valor objetivo, y que supone que los contribuyentes acaben tributando conforme a una capacidad económica ficticia, superior a la realmente obtenida.
Por ello, conviene enfrentarse a estos valores de referencia. Y ello podría ampararse en DOS MOTIVOS:
- En primer lugar, hay que recalcar que cuando se calcula el valor de referencia no se toman en cuenta diversas características diferenciales de los inmuebles, como por ejemplo la altura o piso de que se trate. Así, se valoran del mismo modo un primer piso que un sexto, sin hacer distinciones en función de la altura o del estado de conservación de cada uno de los inmuebles individuales que conforman el edificio.
- En segundo lugar, hay que indicar que el mapa de valores urbanos contiene las distintas zonas de valor que se delimitan en función de una serie de requisitos: antigüedad, tipología constructiva, superficie construida en m2, calidad constructiva de la edificación, estado de conservación, etc.
No obstante, resulta evidente que va a haber muchos inmuebles que no cumplan los requisitos establecidos para la zona de valor (denominada ámbito territorial homogéneo del producto inmobiliario representativo), con lo que no es posible valorarlo homogéneamente como otros inmuebles de la zona que sí cumplen los requisitos y que permiten aplicar el módulo de valor medio de la vivienda establecido para esa zona.
¿CÓMO PODEMOS AYUDARTE?
En caso de que estés interesado en revisar e impugnar el valor de referencia del mercado inmobiliario, desde nuestro despacho estamos especializados en todo tipo de procedimientos catastrales a nivel nacional y ofrecemos servicios de asesoramiento e información para todos los contribuyentes.
premiertaxpro
IMPUGNAR EL VALOR DE REFERENCIA
RECUPERA AHORA PARTE DE LOS IMPUESTOS QUE HAS PAGADO DE MÁS EN EL ITP
Si compraste una propiedad de 2021 en adelante, este artículo te interesará:
A la hora de adquirir una propiedad de segunda mano, el comprador debe autoliquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales, cuyo tipo oscila entre el 5 y el 10% de la base imponible (esta base imponible era hasta el momento, el valor de compra del inmueble).
A partir de la Ley 11/2021 de medidas de prevención contra el fraude, la base imponible de este impuesto, dejó de ser el valor de compra y pasó a ser el “valor de referencia”, que es el valor mínimo que por Ley debe declararse para autoliquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales.
Ejemplo:
Si has adquirido una propiedad por 100.000 euros, pero el valor de referencia es de 150.000, deberás liquidar el ITP en base al valor de referencia:
- 150.000 x 10% = 15.000 euros (esta es la cantidad que tendrás que abonar a hacienda.
- Si hubieses autoliquidado el ITP con una base de 100.000 x 10% = 10.000 euros, hubieses pagado 5.000 euros menos.
El valor de referencia es un valor supuestamente objetivo, determinado de forma arbitraria por parte de la Dirección General del Catastro. Este valor se fija anualmente en función de unos parámetros, los cuales no necesariamente coinciden con el valor real de mercado de la propiedad adquirida, que puede ser inferior como el ejemplo que les hemos mostrado.
¿Cómo puedo impugnar en valor de referencia?
En caso de que el valor de referencia sea superior al valor de mercado, el interesado puede impugnar el valor de referencia por medio de una solicitud de rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.
Es importante que en la solicitud se incluya un informe de tasación emitido por una entidad tasadora acreditada por el Banco de España.
El plazo para solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos es de 4 años desde que se procedió a autoliquidar el tributo.
Un modelo para solicitar la rectificación de autoliquidación sería por ejemplo el siguiente que se expone muy resumidamente:
DON PEDRO PICAPIEDRA…., dni…., con domicilio en…… como mejor proceda dice:
Que en fecha del anterior 6 de enero de 2022, procedí a autoliquidar el ITP siendo el valor de referencia de 150.000 euros. Ahora bien, según informe de tasación oficial emitido por el Banco de España, el Valor de referencia no se ajusta a derecho en tanto que es notablemente superior a valor de mercado, por lo que se debería rectificar la autoliquidación siendo la base imponible de 100.000 euros.
Solicitamos que tengan por presentada la rectificación de la autoliquidación más la devolución de ingresos indebidos más los intereses de demora.
Si desean contactar con nuestro equipo de abogados especializados en impugnar el valor de referencia, no duden en contactarnos.
nnlegalgroup
¿Quieres consultarnos tu caso?, ¿Tienes dudas?, ¿Quieres conocer tus derechos? Contacta con nosotros sin compromiso o rellena el formulario de contacto que encontrarás en el menú.
Si le ha gustado la información, rogamos invierta unos segundos en darnos 5 estrellas en GOOGLE a través de este enlace:
http://search.google.com/local/writereview?placeid=ChIJ3bjIgtYvQg0Rrl9zllLAENc