¿Cómo rescindir el contrato de alquiler?

Cualquier contrato de alquiler marca una serie de pautas que ambas partes deben cumplir. Y si lo cumplen, no suele haber problemas. Pero, no siempre es así. En este post, te contamos cuándo y cómo se puede rescindir el contrato de alquiler, tanto por parte del propietario como por el inquilino.

Opciones del inquilino para rescindir el contrato de alquiler

El inquilino podría rescindir su contrato de alquiler cuando quiera, pero obviamente conllevaría penalizaciones. Para que esto no pase, la Ley marca los pasos que se deben seguir. Después de los seis primeros meses, el inquilino puede irse en cualquier momento. Eso sí, comunicándolo con treinta días de antelación y sin tener que pagar ninguna indemnización. Si lo hace antes de cumplirse este plazo, deberá abonar al propietario el importe que falte hasta los seis meses.

¿Y, si el contrato es antiguo y el inquilino quiere irse? Para rescindirlo deberá acogerse a lo estipulado en el mismo, que generalmente es la fecha de revisión anual de cada contrato.

Pero hay más supuestos en los que el arrendatario puede rescindir su contrato. Por ejemplo, si el propietario se niega a realizar las reparaciones necesarias para el correcto funcionamiento de la vivienda o si se entromete en su vida diaria. Y también deben devolverle la fianza.

…y del propietario

El casero también puede rescindir el contrato de alquiler. Podrá hacerlo por razones personales, en caso de que necesite la vivienda para él o un familiar de primer grado. Eso sí, una vez que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato. Siempre que se estipule en el contrato y que se lo comunique al inquilino con al menos dos meses de antelación.

Otro supuesto que permite a un propietario cancelar el contrato es el impago de la renta. La ley no marca un periodo concreto, pero los expertos consideran que el impago de dos mensualidades consecutivas o tres alternativas en el mismo año serán causa de resolución del contrato.

La propiedad debe comunicar al inquilino la deuda y el plazo para pagarlo. Si esta acción no da resultado, posteriormente deberá iniciar la demanda judicial correspondiente. Los Tribunales entran en escena, aunque también se puede acudir al arbitraje, si en el contrato se ha incluido una cláusula de arbitraje en el momento de su firma.

Otra situación extrema se puede dar si el inquilino realiza actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas, o si no respeta las normas de convivencia y así lo determina Ley de Arrendamientos Urbanos. Bien distinto es que sea fácil ejecutarlo y probablemente tendrá que acudir a los tribunales.

Más motivos de rescisión

Las obras, alteraciones o modificaciones en la vivienda sin permiso son motivo para rescindir el contrato de alquiler. Al igual que realquilar, subarrendar o utilizar la casa para un uso diferente, sin el consentimiento del casero.

El impago de la fianza, así como de sus actualizaciones será motivo para finalizar contrato.  O tener animales sin el permiso del propietario.

Motivos por los que casero e inquilino pueden romper un contrato de alquiler

Dejar de pagar el alquiler parece el motivo más evidente y el más obvio, sin embargo, existen muchos otras circunstancias por los que se puede dar por finalizado un alquiler

Cuando se firma un contrato de alquiler, arrendador (casero) y arrendatario (inquilino) asumen una serie de derechos y obligaciones y aceptan una serie de condiciones que, en caso de incumplimiento, pueden dar lugar a la rescisión de contrato por alguna de las partes. Dejar de pagar el alquiler parece el motivo más evidente y el más obvio. Sin embargo, existen muchas otras circunstancias por las que se puede dar por finalizado un contrato de arrendamiento.

Resolución a instancia del arrendador o casero

1.- Dejar de pagar el alquiler. Es el motivo más evidente, pero, ¿a partir de qué impago?, ¿desde la primera mensualidad?, ¿desde la segunda?… «La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge la obligación del pago de las rentas en el Título III, el cual se aplicará supletoriamente a la voluntad de las partes. Esto se traduce en que las partes pueden pactar libremente el número de mensualidades impagadas que motiven la resolución del contrato. Por ejemplo, el impago de dos mensualidades consecutivas o tres alternativas en el mismo año serán causa de resolución del contrato», apunta Ignacio de Azúa, de V Abogados. Es decir, la ley no seña el número de mensualidades que se han de impagar para resolver el contrato puesto que ésta es una cuestión que queda a la voluntad de las partes.

Cuando se produce la situación de impago, «el propietario tiene que poner en marcha las medidas adecuadas. En primer lugar, el arrendador tiene que comunicar de forma fehaciente al inquilino la cantidad adeudada y el plazo que tiene para pagarla. De no atender al aviso, el propietario debe interponer la demanda correspondiente», apuntan desde Alquiler Seguro, y advierten de que «un impago de la renta o de cualquiera de las cantidades asimiladas en éstas como los suministros, son motivos suficientes para rescindir el contrato de arrendamiento«, aseguran desde esta compañía.

2.-  Falta de pago de la fianza o de su actualización. «A diferencia de lo señalado con anterioridad, el pago de la fianza se constituye como una obligación imperativa puesto que viene regulado en el Título IV. Hay que recordar que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 de la LAU, los Títulos I y IV tienen carácter imperativo. En virtud  de lo expuesto, diremos que el impago de la fianza así como de sus actualizaciones serán motivo para resolver el contrato», asegura Ignacio de Azúa.

3.- Subarrendar la vivienda. Para poder subarrendar una vivienda, ya sea entera o por habitaciones, debe constar por escrito en el contrato de arrendamiento. «Desde Alquiler Seguro recomendamos especificar en el contrato la prohibición expresa de subarrendar el inmueble. En el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se especifica que la cesión o subarriendo del inmueble sin consentimiento es motivo para rescindir el contrato de alquiler». En caso de tener permiso expreso para subarrendar, si las cantidades percibidas superan el precio de la renta, el propietario también podrá rescindir el contrato.

«Para evitar problemas se debe especificar la imposibilidad del inquilino de subarrendar. Además, no hay que confundir este término con el de compartir piso. En el contrato tienen que figurar todos los inquilinos mayores de 18 años y en el caso de que uno se vaya y empiece a vivir otro en el inmueble, hay que reflejarlo a través de un anexo al contrato».

Las partes pueden pactar libremente en el contraro el número de mensualidades impagadas que motiven la resolución del mismo

4.- Daños causados por el inquilino en la vivienda o realizar obras no consentidas por el propietario. «Como es lógico, será motivo de resolución del contrato de vivienda a instancia del arrendador cuando el arrendatario ocasione daños a la vivienda de manera dolosa», apunta de Azúa.

Por otra parte, si en el contrato se especifica que el inquilino no puede hacer reformas y las realiza sin preguntar o el propietario le niega el permiso para hacer una obra, es motivo también de resolución contractual. Según de Azúa, «el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda».

5.- Llevar a cabo actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas dentro de la vivienda. Desde Alquiler Seguro señalan que el propietario puede rescindir el contrato con su inquilino si en la vivienda tienen lugar actividades nocivas o peligrosas, si existen problemas de limpieza o salubridad o incluso si molesta a los vecinos. Lógicamente si se llevan a la vivienda objeto de arrendamiento actividades que reúnan cualquiera de estas características, serán motivo para resolver el contrato. Cuando se alquila un inmueble para vivir en él y se utiliza para uso diferente de vivienda, como una actividad empresarial, también se incumple con el contrato de alquiler.

6.- Que la vivienda no se destine a vivienda habitual y permanente del arrendatario. Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. «Cuando no se dé este hecho, es decir, que no se destine a vivienda habitual, será motivo de resolución. Este tipo de arrendamientos se rige por su propia normativa. Por ejemplo, en Valencia, destacamos que en 2009 entra en vigor el Decreto 92/2009 de 3 de julio, que regula los arrendamientos de viviendas a turistas», aclaran desde V Abogados.

7.- Tener animales en casa. No resulta extraño que el arrendador incluya en el contrato como causa de resolución la entrada de animales en la vivienda ante el temor de posibles destrozos.

8.- Si el casero necesita recuperar la vivienda. Solamente puede rescindirse el contrato si el arrendador va a destinar el inmueble a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. De no ser así, no tendría derecho a resolver el contrato. Eso sí, para que esto suceda debe haber transcurrido el primer año de contrato.

9.- Si el arrendatario fallece y ninguna persona con el derecho de subrogarse al contrato lo hace. El fallecimiento del arrendador no afecta, en principio, a la vigencia del contrato. Con carácter general,el contrato persiste en los mismos términos que las partes pactaron inicialmente, y el heredero del piso habrá de pasar por el contrato de arrendamiento. Supuesto distinto es si el casero no es el propietario sino el usufructuario, el superficiario o el titular de cualquier otro derecho de goce sobre el inmueble. En tales casos, el contrato sí se extingue. La extinción del usufructo es causa de terminación del contrato.

Resolución a instancia del arrendatario

1.- Si el arrendador se niega a realizar las reparaciones en la vivienda. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Si no llevase a cabo las reparaciones, el arrendatario tiene derecho a resolver el contrato.

2.- Si el arrendador no facilita el goce y uso pacífico de la vivienda, perturbando de hecho o de derecho al arrendatario en la utilización de la vivienda.

3.- Pasados los primeros 6 meses desde la firma. Recoge la LAU que el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde su firma, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.