EL VALOR DE REFERENCIA

Uno de los temas que ha producido más conflictos en las relaciones entre los sujetos pasivos y la Administración Tributaria ha sido el de la determinación del valor en aquellos impuestos en que este valor ha de considerarse como la base imponible sobre la que se tributaría.

Fundamentalmente estos impuestos son impuestos de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD) y el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD)

Tradicionalmente, en la normativa reguladora de ambos impuestos se venía hablando inicialmente del valor real y posteriormente del valor de mercado. Y no fueron pocos los conflictos que se generaban habida cuenta de la imprecisión que conllevaba estos conceptos de valor.

Con ánimo de suprimir en lo posible estas situaciones conflictuales, la ley 11/2021 modificó el sistema de determinación del valor, y en lo referente a los inmuebles, estableció el llamado valor de referencia que es un valor que obtiene el catastro en función del análisis de precios publicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliaria.

La reforma de la ley del catastro que se opera a través de la citada ley 11/2021, establece otra serie de normas aplicables directamente al procedimiento catastral con el fin de que el valor de referencia se aproxime en lo posible al valor de mercado.

El valor de referencia entró en vigor el pasado día 1 de enero del año 2022. Por tanto, este valor de referencia será exclusivamente aplicable a los hechos imponibles que se generen a partir de dicha fecha.

De ello se infiere que los hechos imponibles generados desde el día 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021, no será de aplicación el valor de referencia, aplicándose por tanto la normativa anterior.

En cuanto a su ámbito de aplicación, el valor de referencia se aplicará a todas las comunidades autónomas, toda vez que la base imponible de los impuestos a los que se refiere es de competencia estatal y no autonómica. Por excepción, las comunidades autónomas del País Vasco y Navarra gozan de normativa propia en ambos tributos, por lo que no le será de aplicación el valor de referencia.

La aplicación del valor de referencia o de un valor superior en la liquidación de un determinado hecho imponible produce diversos efectos. En primer lugar, esta aplicación excluye taxativamente la comprobación de valores. Quiere ello decir que la administración debe asumir el valor declarado.

Si la liquidación del impuesto se declarase un valor inferior al valor de referencia, la administración podrá considerar de oficio y sin actuación adicional el valor de referencia como base imponible, sin que ello constituya una comprobación de valores.

En los supuestos en que en la operación que se liquida medie precio o valor, y este fuera sustancialmente diferente al valor de referencia, cabría optar una de las siguientes posturas: o bien se consignaría el valor real declarado en la transmisión, sin perjuicio de que se liquide el impuesto por el valor de referencia. O bien se liquidaría el impuesto por el valor real de mercado declarado en la escritura, y no por el valor de referencia, con las consecuencias que ello pudiera tener por la impugnación que efectuará la administración tributaria.

La entrada en vigor de esta nueva normativa conlleva también, entre otras consecuencias, la posibilidad de que, en los supuestos de impugnación de los valores declarados, la administración tributaria pueda imponer sanciones a tenor de lo establecido en el artículo 191.1 de la ley general tributaria. Estas sanciones no se podían imponer en el anterior régimen de comprobación de valores.

En lo referente a los excesos de adjudicación que puedan producirse en los impuestos sujetos al valor de referencia, se tendrá en cuenta el valor declarado, y no el valor de referencia para el cómputo de esos excesos de adjudicación que pudieran constituir hechos imponibles adicionales.

También es importante significar la trascendencia que los valores de referencia pudieron tener con respecto al impuesto del patrimonio, si bien podríamos concluir que dicho efecto se produciría para los inmuebles que ingresen en el patrimonio del sujeto pasivo a partir de la entrada en vigor del valor de referencia (1 de enero del año 2022)

También es importante aclarar diversas situaciones específicas que pueden darse en la aplicación del impuesto.

Contempla la norma la posibilidad de que un determinado inmueble no tenga asignado valor de referencia. En estos casos se tributará por el mayor de los valores declarados por los interesados o por el valor de mercado. Estos valores estarán sujetos a la comprobación de valores por los medios que se contemplan en el artículo 57 de la ley general tributaria. Serán estos supuestos exclusivamente residuales.

Los valores de referencia son también impugnables. Y podrá hacerse cuando se recurra la liquidación que en su caso realice, o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, con los procedimientos previstos en la ley general tributaria. En estos supuestos, agotada la vía administrativa, quedará abierta la vía contencioso – administrativa. Lo que parece quedar claro, y por supuesto a la espera de lo que la jurisprudencia determine, es que los valores de referencia no se podrán impugnar mediante la correspondiente comprobación de valores.

Rafael Requena Cabo
Consejero Académico Consultivo de Guerrero Abogados

Las surrealistas tasaciones de Hacienda: valora inmuebles hasta un 68% por encima del valor de compra

• Algunas tasaciones de los servicios tributarios duplican el precio de compra
• La ley antifraude de Montero formalizó estas valoraciones catastrales
• Los peritos no visitan las casas y argumentan que las ven en ‘Google Maps’

Las Haciendas autonómicas están exigiendo impuestos con base en tasaciones de los inmuebles mucho más elevadas que el precio real de compra. Los cambios introducidos en la ley antifraude -que formaliza las elevadas valoraciones que usa la Agencia Tributaria para luego girar impuestos- causa ya efectos en la valoración de las viviendas. En algunos casos, este periódico ha podido comprobar que la tasación de Hacienda supera en un 68% el valor de compra. Incluso, se han dado casos en el que Hacienda casi duplica el valor de una compraventa de inmueble.

 

La situación es fruto de la nueva ley contra el fraude fiscal. Esta normativa consolida las elevadas tasaciones que hacen las Haciendas autonómicas. El texto formaliza, en contra del criterio del Tribunal Supremo, que el Catastro establezca el valor de los inmuebles que sirve como base imponible a la hora calcular la liquidación de los impuestos. El Gobierno descarga así la tasación en el llamado Valor de Referencia, calculado por el Catastro a través de una serie de variables que permite a las Haciendas autonómicas superar el valor real de los inmuebles. En la mayoría de casos, el valor no se corresponde con el de la escritura y excede el verdadero precio de mercado del inmueble, por lo que exigen más impuestos.

Uno de estos casos se ha producido recientemente en la compraventa de la una vivienda en la Comunidad de Madrid. Según una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos, a la que ha tenido acceso elEconomista, un contribuyente adquirió una vivienda de Protección Pública por un precio fijado por la Administración en 350.000 euros. Sin embargo, el certificado catastral del valor de referencia es de 588.000 euros, un 68% superior al valor real de compra. Este valor constituye la base imponible de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, así como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La DGT contesta a este contribuyente que, efectivamente, es el valor catastral por el que debe liquidar impuestos. Sin embargo, ante tal situación, recuerda que la base imponible «no puede superar el valor del mercado» y, aunque le exige presentar la autoliquidación, explica que si luego si no está conforme con el resultado, solicite su rectificación. «En síntesis, a sabiendas de que el valor de referencia supera al de mercado, en este caso por tratarse de una calificación bajo un régimen legal de protección, hay obligación de presentar la autoliquidación tomando como base el cálculo catastral, sin perjuicio del derecho a solicitar su rectificación», explica Leopoldo Gandarias, socio de Koana Labs y profesor de Derecho Tributario de la Universidad Complutense de Madrid.

Invierte la carga de la prueba

La queja de muchos fiscalistas tiene que ver con esto, con la inversión de la carga de la prueba. Si el valor de referencia es superior al precio o valor escriturado el contribuyente primero tiene que pagar sobre aquel valor, y luego impugnarlo, gastando dinero en tasadores y asesores, para tratar de probar que el valor de mercado es inferior y recuperar lo pagado de más.

«Antes pagabas los impuestos sobre el precio por el que comprabas, el precio escriturado, y si Hacienda consideraba que habías comprado barato o muy barato, y que el valor real era superior, ellos tenían que demostrar que era así. Y tenían que comprobar el valor bien. El Tribunal Supremo fue muy estricto, rechazando sistemas de aplicar coeficientes sobre valores catastrales, exigiendo la visita de un perito al inmueble», explica Alejandro del Campo, socio de DMS Legal Intelligence.

Valora en un millón una compra de 620.000 euros y valora en 418.000 un inmueble comprado por 215.000

El Supremo, en una sentencia de 23 de mayo de 2018, rechazó que las Haciendas autonómicas puedan comprobar los valores de los inmuebles aplicando coeficientes sobre los valores catastrales y en otras sentencias viene a exigir que, para conocer el valor real de una vivienda, el perito se desplace al lugar. Precisamente, antes de la entrada en juego del valor de referencia del Catastro como base imponible mínima de los impuestos patrimoniales, uno de los argumentos de los contribuyentes a la hora de reclamar es que nadie ha visitado el inmueble, como exige el Supremo, para hacer una pericial. Y en muchos casos, cuando los tribunales anulan esas comprobaciones, algunas Haciendas responden que la visita se realizó «por medios telemáticos», adjuntando una foto de ‘Google Maps’ en la que aparece la vivienda en cuestión.

El abogado ejemplifica este problema con dos asuntos que tiene ahora en su despacho de Mallorca. En uno, Hacienda valora en un millón de euros una compra de una vivienda de 620.000 euros. En otro, valora en 418.000 euros un inmueble comprado por 215.000 euros, casi el doble.

«Esto invierte la carga de la prueba. Aunque compres por 300, si el valor de referencia del catastro son 400, tienes que pagar primero sobre ese valor de referencia, y luego ya pruebas tu que el valor de mercado era inferior. Primero paga», añade Alejandro del Campo.

La ley lo prohíbe superar

Aunque la ley prohíbe expresamente que el valor de referencia pueda superar el valor de mercado, para no vulnerar el principio de capacidad económica, el Valor de Referencia catastral permite a las Haciendas autonómicas exigir más impuestos sobre valores de los inmuebles superiores a los reales o de mercado, ignorando los escriturados. «Con el nuevo valor de referencia fijado por el Catastro, el legislador libra a las Haciendas autonómicas de la pesada carga de realizar comprobaciones de valor cumpliendo las duras exigencias del Tribunal Supremo, pero pasa el problema a los contribuyentes, que en muchos supuestos se ven obligados a tributar sobre valores de referencia de los inmuebles muy superiores a los de mercado.», apunta del Campo.

eleconomista @ Ignacio Faes

 

 

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