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Qué hacer si tras comprar una vivienda aparecen los temidos defectos ocultos

Las consultas legales por vicios ocultos en casas usadas y alquiladas se disparan. El motivo: sólo hay seis meses para reclamar en los tribunales desde la entrega de la vivienda.

¿Compró una casa y ahora tiene problemas urbanísticos? Puede recuperar su dinero

El Supremo falla a favor de los consumidores que compraron una vivienda y el vendedor no les informó de las irregularidades urbanística que podían afectarla

26/09/2016 12:00 – ACTUALIZADO: 27/09/2016 13:30

Nueva sentencia a favor de los consumidores que han quedado atrapados en la compra de una vivienda. La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo acaba de fijar doctrina al considerar que los compradores podrá recuperar el dinero en los casos en los que el vendedor le hubiera ocultado irregularidades urbanísticas, motivo por el Alto Tribunal considera que el contrato de compraventa del inmueble quedaría anulado. Un fallo que abre la puerta a que cientos de afectados puedan recuperar su dinero y que se suma al emitido a finales de 2015, cuando el Supremo también sentó jurisprudencia a favor de miles de compradores que nunca llegaron a tener su vivienda, al ordenar a los bancos a devolver el dinero adelantado por clientes a promotores para viviendas y cuyas casas no se construyeron.

En esta ocasión, la sentencia fija defiende a todos aquellos compradores cuyas viviendas -incluso aunque éstas estén ya construidas y dispongan de licencia de ocupación, se hayan visto afectadas por irregularidades urbanísticas. En este sentido, el Alto Tribunal fija como doctrina que “las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanístico”.

En su sentencia, da la razón a empresa Monteye Properties & Loan -compradora- que presentó una demanda contra Marina Isla Valdecañas, S.A. -vendedora- y su aseguradora en la que solicitaba la nulidad del contrato de compraventa de la vivienda, por vicio de consentimiento, alegando que el día de su firma no se le informó de la existencia de un litigio que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba el inmueble. En concreto, argumentaba que la parte vendedora le ocultó que había un procedimiento judicial pendiente en el que se pedía que se anulara el decreto de la Junta de Extremadura que daba cobertura legal urbanística al complejo donde se ubicaba la citada vivienda.

El Supremo considera nulos los contratos de compraventas de viviendas si el vendedor ocultó irregularidades urbanísticas al comprador

Un juzgado de Sevilla declaró la nulidad del contrato y condenó a la vendedora a devolver las cantidades anticipadas, 200.670,65 euros, y a pagar 52.143,55 euros reclamados por daños y perjuicios, pero rechazó la responsabilidad de la aseguradora al entender que como en este caso existía licencia de primera ocupación se cancelaban las garantías otorgadas por la aseguradora o avalista, según el artículo 4 de la Ley 57/1968. Dicho artículo dice que “expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista”.

La Audiencia Provincial de Sevilla confirmó dicho fallo, razonando que la circunstancia de este caso no está prevista en la ley 57/1968, que sólo cubriría que no se iniciase o terminase la construcción, el retraso en la entrega o la falta de licencia de primera ocupación.

En su sentencia, que fija doctrina, el Supremo indica que la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse como algo que escapa del ámbito de la Ley 57/1968, “pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato”.

Jurisprudencia contradictoria 

La cuestión que se plantea en este caso es hasta dónde alcanza el riesgo cubierto por la garantía que establece la ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en los casos en los que se anule el contrato de compraventa, por causa no imputable al comprador.

En su sentencia, el Alto Tribunal hace referencia a la jurisprudencia contradicotria al respecto. Así, por ejemplo, indica que hay Audiencias Provinciales que consideran que la garantía establecida en dicha ley sólo cubre la falta de inicio o terminación de la construcción de la vivienda y obtención de las licencias administrativas accesorias para ser entregada y utilizada como tal.

Por el contrario, otras senencias, citadas por la empresa recurrente, admiten otros supuestos de incumplimiento distintos a los anteriores: cuando se entrega la vivienda en condiciones distintas a las pactadas, con una carga hipotecaria superior al importe del precio pendiente de abono, cuando se entrega con un embargo a favor de una empresa constructora, cuando no hubo entrega efectiva por haber sido vendido a un tercero. Otro supuesto es el que equipara la falta de entrega física de la vivienda a su falta de entrega jurídica, a los efectos de la ley 57/68, cuando concurre un problema urbanístico, como en este caso, que conlleva la demolición de las viviendas.

Decisión de la Sala

Para el Tribunal Supremo, “la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador”.

La Sala Civil señala que lo relevante para el comprador es que la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. Del mismo modo, añade que la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone “la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos”.

Para el TS, la entrega de la vivienda debe producirse cuando está en condiciones de ser disfrutada

En consecuencia, concluye la sentencia, “el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad”.

La sentencia parte del hecho de que a pesar de haberse expedido la licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior por lo que existía un “peligro cierto y grave” de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial firme, que no se podía esquivar con la modificación del Plan General Municipal como consecuencia del PIR anulado.

“Tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física de la vivienda al encontrarse terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas”.

Condena a la aseguradora

Por otra parte, la sentencia del Tribunal Supremo también ha estimado el recurso de casación interpuesto por la empresa Monteye Properties & Loan y ha condenado a la compañía aseguradora, alejándose del fallo de la Audiencia Provincial de Sevilla y del juzgado, que la absolvieron al apreciar sólo la responsabilidad del promotor-vendedor.

En este sentido, afirma que si hubiese cumplido con sus obligaciones, entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, “habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro”.

Por esa falta de “diligencia”, condena a Aefa a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses recogidos en la demanda.

el confidencial

JURISPRUDENCIA DE FALTA DE CEDULA DE HABITABILIDAD A LA FIRMA DE LA COMPRAVENTA

AP Barcelona, Sec. 14.ª, 5-2-2015 Modalidades que pueden revestir la arras en el derecho moderno, que pueden cumplir una triple función según sean confirmatorias, penales o penitenciales \ El incumplimiento de la obtención de cédula de habitabilidad por el vendedor faculta al comprador a resolver el contrato y a que le sea devuelta el doble de la cantidad que le entregó

AP Barcelona, Sec. 13.ª, 7-6-2011 Incumplimiento de la vendedora, pues la obtención de la cédula de habitabilidad, el seguro decenal, y la inscripción en el Registro, dependían exclusivamente de su actividad, transcurriendo el plazo para el otorgamiento de la escritura pública

JURISPRUDENCIA ARTICULO 1454

• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 22-7-2019 Acreditado que la fecha de vencimiento pactado de la opción de compra era el 23 de mayo de 2014 y no habiéndose ejercitado la opción antes de dicha fecha, la opción caducó, sin que, sin que proceda entrar en el pacto de arras accesorio a la opción
• AP Ourense, Sec. 1.ª, 18-7-2019 Consideración de arras confirmatorias la cantidad entregada al no constar documentada ni existir pacto que permita deducir cuál fue la voluntad de las partes que se limitaron convenir verbalmente la operación
• AP Murcia, Sec. 1.ª, 15-7-2019 La resolución del contrato por mutuo disenso implica la inexistencia de incumplimiento por alguna de las partes y la obligación del vendedor de devolver la cantidad recibida como arras penitenciales al comprador
• AP Badajoz, Sec. 2.ª, 12-7-2019 Las cantidades entregadas por el comprador por vía de señal, dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato mercantil, avala el carácter confirmatorio de las arras
• AP Murcia, Sec. 4.ª, 4-7-2019 La falta de prueba de pago del precio por parte del comprador le inhabilita para exigir el cumplimiento del contrato al vendedor o para resolverlo invocando dicho incumplimiento \ Es inviable pedir la rescisión del contrato por incumplimiento del otro contratante, pues el art. 1454 CC invocado lo único que le permitía es desistir del contrato dando por perdida la cantidad entregada como señal \ No existe pacto expreso de arras penales, pues la cantidad entregada lo ha sido era una señal, es decir, unas arras confirmatorias, que nunca pueden dar lugar a la devolución duplicada
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 3-7-2019 Incumplimiento del vendedor al no haber cancelado la hipoteca que gravaba la vivienda con anterioridad a la escritura pública de la compraventa y constar un embargo, aunque la anotación hubiera caducado \ En el contrato de arras no se estableció nada sobre la existencia de cargas que gravaran la vivienda, por lo que ha de entenderse que la misma se transmitía libre de ellas \ El vendedor debe restituir al comprador la cantidad total, o el doble de la misma, establecida como arras, sin perjuicio de que recibiera menos dinero debido a que la agencia intermediadora antes de entregársela cobrara su comisión \ La agencia intermediaria demandada no tendía ninguna obligación contractual con el comprador, sin que por tanto pueda apreciarse ningún incumplimiento con respecto a él
• AP Málaga, Sec. 4.ª, 22-4-2019 Pactado el devengo de la comisión del 5% del importe de la venta a favor del mediador sólo si la gestión fuese ultimada a buen fin, al no culminarse ésta, ningún honorario procede abonarle \ Depositada la señal entregada por el comprador en la cuenta de la inmobiliaria hasta que se otorgase la escritura pública, el agente debe devolver dichas arras al vendedor depositante al no haberse consumado la compra
• AP A Coruña, Sec. 5.ª, 9-4-2019 Como la vendedora actuó a título particular no es de aplicación la normativa sobre consumidores, sin que pueda moderarse la pena pactada, al no poder entenderse que el comprador hubiera cumplido en parte
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 1-4-2019 Ha quedado acreditado que no se compró la finca por causa imputable al vendedor y no al comprador que siempre estuvo dispuesto a comprar, por lo que el demandado debe devolver el duplo de las arras entregadas tal y como se acordó
• AP A Coruña, Sec. 5.ª, 29-3-2019 En el contrato no consta la voluntad de las partes de atribuirse recíprocamente la facultad de resolver unilateralmente el contrato por lo que las arras deben ser consideradas como penales y no como penitenciales \ La no comparecencia de los compradores al otorgamiento de la escritura pública estaba justificada, pues al realizar catas en el inmueble se produjo un derrumbe parcial del techo, lo que generó dudas sobre el estado y calidad del forjado
• AP Madrid, Sec. 8.ª, 29-3-2019 Debe estarse al tenor literal del contrato de arras que establece, que, si no se ratificase por la propiedad el documento y la operación no se llevase a cabo, la propiedad devolvería exclusivamente la suma recibida, lo que ha ocurrido en el caso
• AP Alicante, Sec. 5.ª, 27-3-2019 El mutuo desinterés de las partes en el cumplimiento del contrato, equivale a desistimiento de ambas, que determina que no puedan imputarse a ninguna de ellas exclusivamente las consecuencias del incumplimiento, que fue recíproco
• AP Huesca, Sec. 1.ª, 26-3-2019 El dinero no se entregó como un adelanto del precio, sino como «señal de las futuras arras» que eran claramente penitenciales pues de lo contrario no se entiende que el apelante diera por perdido el dinero al encontrar un solar más barato
• AP Albacete, Sec. 1.ª, 25-3-2019 Legitimación activa como propietario actual de la vivienda para instar la resolución del contrato, sin que sea necesario el concurso de la anterior copropietaria que no tiene en la actualidad ningún derecho tras la disolución de los gananciales \ El hecho de que la promotora no pudiera adquirir la parcela colindante lo que impedía llevar a cabo la construcción del edificio no es una imposibilidad sobrevenida al ser una situación previsible del riesgo empresarial \ Las arras pactada establecían una indemnización en caso de incumplimiento de las partes, por lo que deben ser calificadas como penales y no como penitenciales
• AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 22-3-2019 El negocio celebrado entre las partes no puede ser considerado como un contrato de compraventa de un bien inmueble, sino, como una promesa de compra y venta tendente a celebrar el verdadero contrato \ Las arras pactadas tenían la condición de penales y la falta de realización del negocio en el plazo pactado ocasionaba su pérdida
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 21-3-2019 Incumplimiento de la vendedora que no había cancelado la hipoteca que gravaba la vivienda ni acudió al otorgamiento de la escritura pública por lo que debe devolver las arras de forma duplicada
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 12-3-2019 El contrato firmado entre las partes era una compraventa que quedó perfeccionado al convenir la parte en el cosa objeto de transmisión y en el precio, y desde ese momento devino obligatorio, sin necesidad de ninguna forma para su validez \ La plaza de garaje objeto de transmisión estaba vinculada a una vivienda, lo que era conocida por la vendedora y solo a ella le incumbía la remoción de ese obstáculo, sin que pueda ser considerado como un imposibilidad sobrevenida
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 7-3-2019 La inclusión en el contrato de un acuerdo de arras penitenciales denominadas reserva de inmueble, por el que pactan que el comprador las pierde si desiste de la compra, justifica su no devolución
• AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 5-3-2019 Resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida constituida por la denegación de la licencia administrativa necesaria para llevar a cabo el proyecto urbanístico, a cuya obtención estaba condicionada la futura compraventa
• AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 4-3-2019 Carece de legitimación pasiva la demandada a título personal cuando de los documentos aportados resulta que compareció en la relación en nombre y representación de la agencia inmobiliaria, persona jurídica independiente \ Procede la resolución del contrato de compra firmado y devolución doblada de las arras cuando ha existido incumplimiento previo y esencial del vendedor al no actualizar el registro impidiendo con ello al comprador acceder a un préstamo hipotecario
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 27-2-2019 El contrato de compra venta no llegó a perfeccionarse porque el actor no consiguió subrogarse en la hipoteca del demandado, no teniendo derecho a recuperar las cantidades entregadas a cuenta
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 8-2-2019 La frustración de la cesión de derecho de ocupación de puestos en Mercamadrid por la mala fe de la demandada, que comunicó un inexistente desistimiento de la solicitud del cesionario, hace que deba devolver el importe doblado de las arras
• AP Madrid, Sec. 8.ª, 25-1-2019 La actuación no diligente del comprador en la búsqueda de financiación para la compraventa de la vivienda obsta su derecho a recuperar el 50% del importe entregado en concepto de arras
• AP León, Sec. 1.ª, 25-1-2019 No procede la indemnización reclamada al mediador en la venta de un inmueble cuando ha cumplido sus obligaciones y si existió retraso en otorgar la escritura fue por causa imputable al comprador, no existe demora del mediador \ No procede la indemnización del daño moral reclamado por el desasosiego producido por la incomparecencia del comprador el día de la firma dispuesto pues no es obligación del medidor asegurarse del cumplimiento de sus obligaciones por los demás
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 24-1-2019 Los compradores siempre tuvieron voluntad de otorgar la escritura publica, sin que exista causa que justifique que la vendedora no acudiera a la Notaría, por lo que debe devolver de forma duplicada las arras penitenciales
• AP Baleares, Sec. 3.ª, 17-1-2019 Pactada la facultad de desistimiento de las partes sin previsión de consecuencia económica alguna para el caso de su ejercicio, es por lo que tal voluntad manifestada por la demandada no representa incumplimiento contractual
• AP Valencia, Sec. 8.ª, 9-1-2019 La ausencia de mención en el contrato de una terraza impide apreciar engaño a los compradores, de modo que al no concurrir para el otorgamiento de la escritura pública hace entrar en juego la cláusula de arras penitenciales convenida
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 20-12-2018 La inmobiliaria demandad debió de avisar al actor el estado de cargas que sufría el piso, antes del encargo de la compra venta, habiendo actuado con poca diligencia y debiendo devolver las cantidades entregadas como arras
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 26-11-2018 La suscripción de la compraventa quedó supeditada a que los vendedores inscribieran la división de la propiedad horizontal y al no poder hacerlo deben devolver las arras duplicadas tal y como se pactó en el contrato \ El contrato de compraventa no llegó a celebrarse por no cumplirse la condición expresamente establecida, sin que el agente tenga por tanto derecho al cobro de sus honorarios
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 23-11-2018 El desistimiento del contrato de arras por los vendedores dentro del plazo de prórroga pactado revela que no lo han incumplido sino que han hecho uso de la facultad que les asistía prevista en el art. 1454 CC
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 12-11-2018 La existencia de un mandato aparente confirma la legitimación pasiva de la empresa demandada \ La posibilidad de reclamar las arras por duplicado la tendría el actor frente al propietario de la finca, pero no frente al mandatario que actuó en su nombre pues quien otorgó el contrato fue el propietario de la vivienda, y no la demandada
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 7-11-2018 Que el comprador adquiera la vivienda para uso vacacional no elimina la protección que la ley le confiere respecto de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición del inmueble \ El adquirente no puede solicitar a la entidad bancaria devolución alguna de cantidad a cuenta entregada cuando la misma fue abonada en efectivo al promotor y ningún conocimiento ni control tuvo el banco sobre dicha entrega
• AP Murcia, Sec. 1.ª, 22-10-2018 La entidad bancaria-vendedora debe devolver al actor las arras que entregó para comprar la vivienda porque la falta de compra se debe a que la vendedora no entregó el certificado de estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-10-2018 Calificación de las arras como confirmatorias sin otorgar al comprador la facultad de desistir del contrato, pues la mera mención al art. 1454 CC no es suficiente para considerarlas como penitenciales, dada su interpretación restrictiva \ Modalidades de arras y diferencia entre las penitenciales, que posibilitan el desistimiento y las arras confirmatorias
• AP Málaga, Sec. 4.ª, 15-10-2018 El pacto de arras penitenciales determina que el incumplimiento de las previsiones sobre otorgamiento de la escritura haga que el vendedor tenga la obligación de devolver a la compradora el duplo de lo recibido en tal concepto
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-9-2018 Incongruencia de la sentencia que no aplica un pacto de arras querido e incorporado al contrato por las partes, pese a afirmar su existencia y vigencia \ La facultad de desistir en base a las arras penitenciales pactadas está vigente hasta el momento en que se produzca la consumación del contrato \ Conforme lo establecido en el contrato ha de entenderse que el desistimiento del comprador le suponía la pérdida de la cantidad entregada como arras penitenciales, pero no la pérdida de ninguna otra cantidad que pudiera haber entregado
• AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 18-9-2018 Las arras acordadas eran penitenciales y el comprador no desistió del contrato sino que lo hizo la vendedora que vendió la finca a un tercero, por lo que debe devolver la cantidad que se le pagó
• AP Girona, Sec. 2.ª, 12-9-2018 Estamos ante un supuesto de cosa juzgada en el que ya se había establecido que el dinero entregado eran unas arras penitenciales y no procedía su devolución, por lo que no cabe modificar ahora lo establecido en otra sentencia
• AP León, Sec. 1.ª, 31-7-2018 Las arras pactadas tenían el carácter de penitenciales, que permitían a cualquiera de las partes desistir del contrato, pero no son aplicables cuando se produce la frustración del contrato por el incumplimiento de alguno de los contratantes \ La vendedora no tiene responsabilidad por la falta de conexión de la vivienda a la red de saneamiento ni la existencia de fisuras en las tuberías ya que no conocía dichos defectos ni los mismos eran visibles con anterioridad a la venta
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 29-6-2018 El vendedor entregará las arras recibidas duplicadas cuando hay incumplimiento del contrato de arras para la venta de inmuebles no atendiendo a la elección del comprador sobre el lugar de la firma y no entregando certificado de saldo de la hipoteca
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 13-6-2018 La entidad intermediaria realizó actos y adquirió compromisos con los demandantes que excedían del contenido del corretaje, quedando obligada frente a los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arras firmado \ Los compradores no obtuvieron la financiación necesaria para hacer frente al contrato de compraventa, por lo que de conformidad con lo establecido en el contrato de arras, le debe ser devuelta la cantidad entregada a la agencia intermediaria
• AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 12-6-2018 Indebida devolución duplicada de la suma entregada como arras al no ser imputable al vendedor el que la compraventa no se llevara a cabo
• AP Tarragona, Sec. 1.ª, 23-5-2018 Las arras pactadas eran de carácter penitencial, por lo que para que el comprador tuviera derecho a su devolución duplicada, debería haber probado que el vendedor había desistido del contrato, no que se había producido un incumplimiento
• AP Zamora, Sec. 1.ª, 23-5-2018 Atendiendo a que el comprador y la vendedora no se han puesto de acuerdo respecto a la forma de pago del precio, estamos ante un incumplimiento recíproco que equivale a un mutuo desistimiento, siendo procedente la resolución del contrato
• AP Madrid, Sec. 18.ª, 16-5-2018 Para que las arras pactadas tengan el carácter de penitenciales, debe expresarse de modo claro y evidente la intención de las partes de poder desligarse del contrato \ El actor no ha acreditado su intención de formalizar un contrato definitivo, sin que exista ninguna causa que justifique su desistimiento, y sin que tenga derecho a la devolución de las cantidades entregadas
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 14-5-2018 El otorgamiento por los compradores de la escritura pública en el plazo pactado, pagando un importe por adelantado, justifica la resolución el contrato de arras por desistimiento del vendedor
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 9-5-2018 Los compradores no comunicaron en el plazo establecido a los vendedores la denegación de la concesión del préstamo hipotecario, lo que implica que estos no tenga que devolver las cantidades recibidas como arras
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 4-5-2018 No procede la devolución a la actora de las arras porque no ha acreditado que pidiera la financiación al banco cuando ella es trabajadora de uno y esa era la condición para su devolución
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 27-4-2018 El desistimiento unilateral de la vendedora faculta al comprador a que le sean devueltas la suma que le entregó en concepto de arras
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-4-2018 Resolución del contrato de compraventa ante el retraso en la entrega de la vivienda que frustra las expectativas del comprador, al que no se le pueden trasladar las dificultades urbanísticas que hayan podido surgir \ Las arras pactadas eran penales, debiendo ser considerada como tal la cantidad entregada en concepto de señal para la reserva de los inmuebles
• AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 19-4-2018 El acuerdo al que llegaron las partes no era un contrato de compraventa, sino de arras, lo que implica que no se había producido la perfección a efectos de que el intermediario tenga derecho al cobro de sus honorarios \ La cláusula que establece el derecho del mediador a sus honorarios en el caso de que el vendedor se negase a vender el inmueble en caso de encontrar un comprador que reúna las condiciones o que no se perfeccionas por su culpa, no es abusiva
• AP Córdoba, Sec. 1.ª, 28-3-2018 Nos hallamos ante un mero contrato de señal para la compraventa que en el futuro ha de celebrarse y para la que se fija un determinado plazo, de forma que el codemandado solo puede ser obligado a la devolución del importe no transferido
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 22-3-2018 No es imputable a los a los vendedores la frustración del contrato al ser los compradores quienes incumplieron su compromiso de entregarles el importe del céntimo sanitario y quienes modifican unilateralmente sus condiciones de venta
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 9-3-2018 En el contrato se estableció de forma expresa que las arras entregadas tenían carácter de confirmatorias
• AP Barcelona, Sec. 16.ª, 8-3-2018 Los actores dirigen la demanda contra los propietarios, al entender que la agencia intermediaria actuó en su nombre, sin que sea necesario demandar a esta y sin que exista litisconsorcio pasivo necesario \ La agencia actuaba en nombre y representación de los vendedores propietarios, siendo estos los que forman parte del contrato de compraventa y los legitimados pasivamente ante la solicitud de comprador en relación a las arras \ La vendedora no requirió en ningún momento a los compradores para el otorgamiento de la escritura pública, siendo ella la que incumplió el contrato, que a lugar a la obligación de devolver de forma duplicada las arras
• AP Toledo, Sec. 2.ª, 5-3-2018 Condicionada la eficacia de la venta a la concesión de un préstamo hipotecario por un tercero al comprador, que no consta, justifica la pérdida de la señal percibida por el vendedor
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 26-2-2018 Debe absolverse a la demandada porque el contrato de arras ya había finalizado entre las partes siendo claro que por culpa de la actora no se formalizó la venta y suscribiéndose después diversos contratos de arrendamiento entre las partes
• AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 2-2-2018 Validez del contrato de arras por hacer menciones anticipadas al contrato de venta o contratos proyectados, conociendo el comprador las condiciones, la situación y el estado del alquiler del local
• AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 18-1-2018 De lo establecido en el contrato se ha de considerar que las arras pactadas tenían el carácter de confirmatorias, siendo un anticipo de parte del precio, sin que se mencionara la posible pérdida de las mismas
• AP Madrid, Sec. 19.ª, 10-1-2018 Conforme lo pactado en el contrato, la cantidad entregada tenía la consideración de señal, no de arras penitenciales, por lo que la compradora, tras la frustración del contrato solo tiene derecho a la devolución del dinero entregado, no al duplo
• AP Valladolid, Sec. 1.ª, 10-1-2018 El vendedor no impuso ningún límite a la agencia en relación a la cantidad que podía aceptar como arras, y acreditado que se recibieron veinte mil euros, esa es la cuantía que debe devolverse al comprador
• AP Valencia, Sec. 8.ª, 27-12-2017 Carácter penitencial de las arras pactadas en el contrato de compraventa, al haber sido expresamente establecidas y de forma precisa y rotunda dicha condición por la partes
• AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 20-12-2017 Del análisis del contrato se concluye que estamos ante unas arras penales que pemitían el desistimiento y no ante unas penitenciales, aunque el término del contrato sea el de penitenciales \ Los daños y perjuicios ascienden a la cantidad que el actor perdió por no poder trabajar en la farmacia y hasta que recuperó un nuevo trabajo, pero no por los daños morales porque no han sido debidamente acreditados
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 15-12-2017 El actor no consiguió la financiación necesaria para abonar el precio de la vivienda, teniendo derecho a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, por estar así acordado en el contrato de arras
• AP Málaga, Sec. 4.ª, 14-12-2017 Nulidad de contrato de arras con obligación de restitución del precio abonado al existir error en el consentimiento prestado por los compradores, que tienen condición de consumidores, ya que desconocían y nadie informó que la vivienda era turística
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 21-11-2017 El comprador tuvo que desistir del contrato de compraventa porque no consiguió financiación por lo que el vendedor podía quedarse las arras que previamente se le habían pagado
• AP Alicante, Sec. 8.ª, 15-11-2017 Incumplimiento del vendedor que no compareció al otorgamiento de la escritura pública, lo que frustró la compraventa, por lo que debe devolver las arras de forma duplicada
• AP Cáceres, Sec. 1.ª, 13-11-2017 No habiendo levantado las cargas del inmueble el vendedor, que es quien debe hacerlo, este ha incumplido el contrato y por tanto debe abonar las arras
• AP Granada, Sec. 4.ª, 10-11-2017 El mandatario contaba con el poder o mandato expreso para concertar el contrato de venta de la casa, aunque el mismo fuera otorgado de forma verbal \ Las arras pactadas eran penales, sin que proceda su moderación, cuando las partes las aceptaron libre y voluntariamente
• AP Madrid, Sec. 18.ª, 30-10-2017 Arras penitenciales. Los demandados han realizado las actuaciones propias para poder escriturar la vivienda, y no se acredita por la actora haber hecho requerimiento para escriturar, por lo que las mismas se perderán
• AP Málaga, Sec. 4.ª, 30-10-2017 Ha quedado probado que la inmobiliaria firmó el contrato de arras en nombre de la propietaria y, por ello, debe condenarse a la vendedora a devolver el doble de las arras entregadas al haberse negado a firmar
• AP Badajoz, Mérida, Sec. 3.ª, 27-10-2017 La calificación jurídica como arras penitenciales que merece el primer pago realizado y la distinción entre los dos contratos de compraventa, de forma tal que extinguido el primero, ninguna relación tendrá con él aquella primera entrega de dinero
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 20-10-2017 La cantidad entregada por el comprador fue en concepto de arras confirmatorias, sin que el hecho de que la suma fuera insignificante en relación al precio total o que en el momento de la firma solo se entregue una parte, afecten a dicha califcación \ Falta de prueba de la existencia de error en la prestación del consentimiento,y en caso de existir, el mismo no sería esencial, sin que diera lugar a la nulidad del contrato
• AP Barcelona, Sec. 4.ª, 16-10-2017 Para que las arras tengan el carácter de penitenciales, tiene que quedar establecido de forma expresa en el contrato, lo que no ocurre en el caso litigioso, que deben ser consideradas como confirmatorias
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 29-9-2017 El desistimiento del actor comprador del contrato de compraventa y el carácter de arras penitenciales de las cantidades entregadas a los vendedores demandados hace incorrecto la devolución reclamada por el demandante
• AP Málaga, Sec. 6.ª, 26-9-2017 De lo estipulado en el contrato, se ha de interpretar, que las arras pactadas no eran penitenciales, sino que tenían un carácter penal, como resarcimiento para el supuesto de que alguna de las partes incumpliera sus obligaciones
• AP Madrid, Sec. 10.ª, 13-9-2017 El que el documento de señal no lo haya aceptado expresamente el vendedor hace que no esté obligado a devolver el doble de la cantidad entregada por el comprador en concepto de señal por no llevarse a cabo la venta
• AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 4-9-2017 Las partes no establecieron expresamente el carácter penitencial de las arras, sin que puedan consideradas como tal por la concurrencia de elementos indiciarios
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 28-7-2017 Rescisión por desistimiento de la vendedora del contrato suscrito entre las partes a partir de la naturaleza obligacional del pacto de arras que lo permite de forma unilateral por una y otra parte, como quedó justificado que realizó la demandada
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 21-7-2017 La resolución del contrato de produce por el incumplimiento del vendedor, sin que sea de aplicación la cláusula sobre la devolución duplicada de las arras que esta vinculada directamente al desistimiento, debiendo devolver solo la cantidad recibida
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 14-7-2017 Los vendedores demandados no deben devolver el doble de las arras pagadas porque se ha acreditado que la actora no compareció a la firma de la escritura y que requirió a los vendedores para otorgar la escritura pública fuera de plazo
• AP Alicante, Sec. 5.ª, 13-7-2017 Solicitado el cumplimiento del contrato, hasta que no se cumpla con la entrega de la vivienda no están los vendedores obligados a devolver las arras
• AP Albacete, Sec. 1.ª, 10-7-2017 Las arras no eran penitenciales con lo que el vendedor nada debe a la compradora porque el contrato no lo preveía y, además, la compradora aceptó la devolución de la cantidad entregar sin oponerse y se compró otra vivienda
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 6-7-2017 Pese a que en el contrato se hacía mención al artículo 1454 CC, las arras pactadas no eran penitenciales, ya que no permitían el desistimiento del contrato, sino que eran penales, estableciendo la indemnización en caso de incumplimiento \ Al estar ante unas arras penales y no habiendo comparecido el vendedor al otorgamiento de la escritura sin causa justificada, el comprador puede exigir el cumplimiento del contrato
• AP Madrid, Sec. 18.ª, 27-6-2017 No se produce la resolución por una de las partes ni debe aplicarse la cláusula de arras, sino que lo que sucede es la frustración del contrato porque no se les concede la hipoteca
• AP Barcelona, Sec. 19.ª, 16-6-2017 Deben devolverse las arras por duplicado por los vendedores porque no pudieron cumplir con el acuerdo de entregar el inmueble libre de cargas
• AP Castellón, Sec. 3.ª, 5-6-2017 Estamos ante un contrato de arras penitenciales y al no haberse llevado a cabo la compraventa por culpa del vendedor, éste devolver el doble de las arras recibidas al comprador
• AP Valencia, Sec. 6.ª, 26-5-2017 El incumplimiento del vendedor comporta su obligación a devolver al comprador la cantidad que entregó a cuenta por tener la misma, según lo pactado, el carácter de arras penitenciales
• AP Murcia, Sec. 4.ª, 25-5-2017 Existe un pacto de arras penitenciales al concurrir los requisitos necesarios para su existencia: existencia de un contrato de compraventa perfecto y válido, pacto de las partes acordando dichas arras y rescisión del contrato por una de las partes
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 12-5-2017 Devolución al actor de la suma que entregó a la arrendataria en concepto de reserva por traspaso de un negocio, que no llegó a perfeccionarse
• AP Girona, Sec. 1.ª, 20-4-2017 Las arras del contrato son penitenciales, por lo que el promotor que ha decidido no llevar a cabo la operación debe devolverlas aunque en 8 años no se las hayan reclamado
• AP Alicante, Sec. 8.ª, 11-4-2017 La novación del contrato entre el mediador y el comprador para que las arras entregadas se destinaran a la compra de otra vivienda, no fue aceptada por vendedor que no se ve afectado por ese pacto y tiene derecho a su retención ante la resolución
• AP Jaén, Sec. 1.ª, 30-3-2017 La denominación de arras sólo respecto al primer dinero entregado, y no a las demás entregas, confirma su naturaleza de parte del precio, excluyendo aquélla en los términos del art. 1454 CC
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 1-3-2017 No procede el desistimiento de la compra de vivienda por no obtener financiación por la totalidad del precio pues se pagó parte del mismo y la cláusula que regula esta materia en el contrato no es clara y se debe estar a la intención de las partes
• AP A Coruña, Sec. 5.ª, 23-2-2017 Las partes no establecieron la posibilidad de desistir del contrato perdiendo la cantidad entregada como arras, por lo que no tienen el carácter de penitenciales, sino que sancionan el incumplimiento, debiendo ser consideradas como penales \ Incumplimiento de la vendedora, que no otorga la escritura pública de compraventa en el plazo previsto, debiendo devolver el doble de las cantidades recibidas como arras, tal y como establecieron las partes en el contrato
• AP Alicante, Sec. 4.ª, 22-2-2017 El que no se llegara a perfeccionar el contrato conduce a declararlo resuelto, con derecho del comprador a recuperar la cantidad que entregó a título de restitución de prestaciones
• AP Albacete, Sec. 1.ª, 21-2-2017 Ante la imposibilidad de determinar si las partes querían establecer unas arras penitenciales o unas arras penales, debe declararse la nulidad del contrato
• AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 2-2-2017 La resolución del contrato por desistimiento del vendedor comporta que deba devolver a la compradora las arras y pagar una cantidad equivalente, tal como establece el art. 1454 CC
• AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 13-1-2017 Las arras pactadas tienen la consideración de confirmatorias, constituidas a su vez, como penales, sin que puedan ser consideradas como penitenciales, al no permitir el desistimiento unilateral del contrato
• AP Soria, Sec. 1.ª, 12-1-2017 El objeto del contrato de compraventa era una parcela totalmente urbanizada,sin que el comprador venga obligado a su recepción, cuando no se ha realizado esa urbanización y no es posible su explotación, habiendo transcurrido más de siete años \ La arras entregadas pese a denominarse por las partes como penitenciales, deben ser consideradas como penales, al establecerse como sanción al incumplimiento, sin que quepa su moderación al producirse la sanción prevista expresamente
• AP Baleares, Sec. 5.ª, 29-12-2016 El contrato de arrendamiento con opción de compra no llegó a perfeccionarse sino que solo exisitieron tratos prelimiares que no se cerraron a causa de la actora, por lo que la demandada tenía derecho a acceder al local \ La cantidad entregada a cuenta son arras penitenciales que la demandada tenía derecho a quedarse en el caso de que no fructificase el contrato
• AP Cádiz, Sec. 2.ª, 29-12-2016 La cláusula del contrato que dispone que si incumple la compradora pierde la señal entregada, permite declarar que la voluntad de las partes fue establecer las arras penitenciales
• AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 23-12-2016 Las cantidades entregadas lo fueron en concepto de señal a cuenta del precio, y deben ser considerada como arras confirmatorias y no penales
• AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 15-12-2016 Devolución de la vendedora a la compradora de la suma por ésta entregada como un adelanto de una parte del precio de la compraventa y tratarse de arras confirmatorias
• AP Baleares, Sec. 3.ª, 12-12-2016 La compraventa no se llevó a cabo porque el comprador decidió no comprar la vivienda, lo que causó un perjuicio al vendedor que tuvo que seguir abonando la hipoteca y el mantenimiento de la vivienda, por lo que no debe devolverse el dinero recibido
• AP Baleares, Sec. 3.ª, 10-12-2016 El contrato firmado entre las partes era de arras penitenciales, que establecía que en caso de que las viviendas no estuvieran en las condiciones pactadas o si el vendedor se negara a escriturar, se debía devolver el doble de las sumas recibidas
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 14-11-2016 El incumplimiento grave del comprador, al negarse a entregar el resultado de la «due diligence» efectuada, conlleva la condena por las cantidades objeto de depósito y arras penitenciales pactadas
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 9-11-2016 El agente de la propiedad inmobiliaria firmó el contrato de arras en nombre y representación de la propiedad, sin que este legitimado pasivamente para soportar la acción en la que se solicita la devolución \ Para que las arras puedan ser consideradas como penitenciales, debe constar de forma clara y evidente, debiendo ser consideradas como confirmatorias en caso contrario \ El comprador incumplió su obligación de ampliar las arras, pero al no ser requerido para ello no se constituyó en morar, pero dicha circunstancia le impide exigir la devolución duplicada por el incumplimiento del vendedor
• AP Baleares, Sec. 3.ª, 28-10-2016 El vendedor incumple el contrato de compraventa pactado al acreditarse que no había cancelado la deuda que pesaba sobre la vivienda a la fecha de fijada para firma de la escritura correspondiente
• AP Málaga, Sec. 4.ª, 27-10-2016 El incumplimiento por el vendedor del plazo fijado para que las partes suscribieran el contrato comporta que deba devolver la suma que el comprador le entregó
• AP Valladolid, Sec. 3.ª, 24-10-2016 No cabe atribuir la naturaleza de arras penales a la segunda de las sumas entregadas a la vendedora, pues para ello hubiese sido preciso que constara la voluntad de las partes clara expresa y precisa en tal sentido \ No existe incumplimiento contractual del vendedor o desistimiento unilateral y sin causa del contrato de compra venta, puesto que no lo acredita la parte compradora
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 18-10-2016 De acuerdo con lo pactado, la vendedora debe devolver la cantidad entregada a los compradores porque se ha denegado el traslado de la oficina de farmacia y no era necesario que los compradores recurrieran la resolución de denegación de traslado
• AP Madrid, Sec. 18.ª, 18-10-2016 Es correcta la interpretación del contrato realizada por la que se considera que la vendedora ha incumplido con su obligación de convertirse en propietaria plena del inmueble y, por tanto, debe devolver las arras entregadas
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 18-10-2016 Pese a que el plazo de entrega no se estableció como esencial, el retraso producido frustró la finalidad del contrato y es causa se resolución, teniendo derecho el comprador a la devolución del doble de las cantidades entregadas tal como se pactó
• AP Barcelona, Sec. 4.ª, 18-10-2016 El desconocimiento por la compradora de la anomalía que supone que el baño ocupe terreno comunitario antes de la firma de las arras constituye incumplimiento del vendedor y justifica su devolución
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 27-9-2016 Suscrito por las partes un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, ha de devolverse a los compradores la suma entregada a cuenta al no ejercitarse aquélla por ser desalojados al no poder abonar las rentas
• AP Madrid, Sec. 8.ª, 22-9-2016 No se establece la obligación de devolver los 12.000 €, duplicados, pero sí cuando hay que devolver dicha cantidad, cuando la compraventa no se lleve a cabo por causa imputable a la vendedora, como así ocurrió \ El requerimiento a la entidad bancaria se hizo el día 30 de septiembre de 2013, fuera de la vigencia del aval, que se cancela el día 29 de agosto de 2013
• AP Baleares, Sec. 5.ª, 15-9-2016 Responsabilidad de la inmobiliaria que, por un lado dice que es una mera intermediaria para suscribir un contrato de arrendamiento, pero, por otro, señala que se obliga a reservar dicho contrato durante quince días, lo que implica un mandato oculto \ Cláusula abusiva en cuanto establece que si incumple la inmobiliaria, dicha entidad no tiene perjuicio alguno limitándose a devolver la suma entregada por el consumidor; y, en cambio si incumple el consumidor actor, pierde la suma depositada \ La parte arrendadora demandada fue la que desistió del contrato, sin un motivo que conste justificado, por lo que se deberá aplicar el art. 1.454 del CC
• AP Cádiz, Jerez de la Frontera, Sec. 8.ª, 15-9-2016 La arras acordadas eran penitenciales y debía devolverse el doble de lo entregado en el caso de incumplimiento de la vendedora tal y como se deduce del tenor literal del acuerdo y las actuaciones posteriores de las partes
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 25-7-2016 La imposibilidad de cancelar la condición resolutoria que pesaba sobre la vivienda no era imputable a la vendedora, por lo que pese a no poder perfeccionarse el contrato, solo deberá devolver el importe recibido como arras y no el doble
• AP Murcia, Sec. 4.ª, 7-7-2016 Para que el contrato de compraventa quede consumado no es necesario que se haya pagado totalmente el precio \ Las arras penales y las penitenciales tienen la misma consecuencia, pero las primeras establecen una sanción al incumplimiento, pudiendo exigirse el cumplimiento, mientras que las segundas permiten desistir del contrato, sin más consecuencias \ Válida concesión de un plazo de seis meses a la compradora para el pago del precio, debido a su situación de desempleo y a la existencia de una hipoteca no cancelada por los vendedores, que impedía obtener financiación para pagar el resto del precio \ Moderación de la cláusula penal, al estar ante un incumplimiento parcial y tener un carácter confiscatorio, por prever la pérdida del total de todo lo entregado, lo que implica que cuanto más pague el comprador mayor será la sanción en caso de impago
• AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 30-6-2016 Concurrencia de culpas en el incendio, una del propietario por la obsolencia de la instalación eléctrica de la vivienda, y la otra de los arrendatarios que conectaron varios aparatos a una misma toma
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 30-6-2016 Las claúsulas contractuales son claras en cuanto a que las arras acordadas son penitenciales y también pueden ser reclamadas solidariamente a cualquiera de los copropietarios porque así se deduce del contrato existente
• AP Barcelona, Sec. 4.ª, 28-6-2016 Eficacia del desistimiento ocurrido con anterioridad a la fecha en que se modifica el régimen jurídico de la cantidad entregada, que pasa a tener la consideración de arras penitenciales
• AP Barcelona, Sec. 11.ª, 16-6-2016 La agencia intermediaria actuaba como mandataria del propietario, que queda vinculado por el contrato celebrado por aquella con la compradora \ El vendedor podía desistir del contrato de compraventa iniciado por la agencia inmobiliaria, si bien deberá devolver las arras recibidas por duplicado
• AP Murcia, Sec. 1.ª, 23-5-2016 El desistimiento del comprador, abandonado la finca y aceptando la pérdida de las arras, recuperando el vendedor su posesión, hace que éste carezca de derecho a ser indemnizado por incumplimiento del contrato
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 18-5-2016 La perfección del contrato entre el comprador y el vendedor excluye la devolución duplicada, prevista para el caso desistir del contrato, no para el supuesto de incumplimiento del perfeccionado
• AP Toledo, Sec. 2.ª, 25-4-2016 Incumplimiento de los vendedores y obligación de devoler las arras duplicadas, al constar sobre la vivienda la existencia de una hipoteca, cuando debía ser entregada libre de cargas y gravámenes
• AP Barcelona, Sec. 4.ª, 20-4-2016 El desistimiento del contrato por el comprador, al no designar Notario para la elevación a escritura pública impide que pueda peticionar la indemnización de los daños que asocia a dicho incumplimiento, puesto que el contrato ya era ineficaz
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 8-4-2016 No procede la devolución doble de las arras a la actora porque el incumplimiento que le imputa a la demandada por no conseguir autorización para la venta de su vivienda no es la causa de la resolución, sino que es la compra de otra casa por la actora
• AP Barcelona, Sec. 19.ª, 30-3-2016 La actuación incumplidora de ambas partes frustrando la finalidad del contrato de compraventa para ambas, con mutuos reproches de incumplimiento, equivale a la extinción del mismo por mutuo disenso
• AP Córdoba, Sec. 1.ª, 18-3-2016 Del tenor del contrato se confirma que estamos ante unas arras confirmatorias del contrato de venta y no penitenciales porque no se prevé el desistimiento del contrato \ La compradora incumplió el contrato de venta al no abonar el precio de venta por lo que la vendedora puede reclamar el cumplimiento de la obligación
• AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 18-3-2016 Aunque las arras son penitenciales, no procede la devolución doblada de las mismas, al pactarse que si en 180 días no se obtiene la inscripción, cualquiera delas partes puede desistir del contrato, sin perder las arras ni darlas dobladas
• AP Salamanca, Sec. 1.ª, 9-3-2016 El actor resolvió unilateralmente el contrato de compra de las reses por lo que no se le devolverá la señal que había pagado porque su resolución provocó que los vendedores tuvieran que continuar alimentando a las reses y las vendieran más baratas
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 29-2-2016 La inviabilidad de la compradora, por falta de financiación, de cumplir el contrato de arras legitima la pretensión de resolución deducida por los vendedores
• AP Granada, Sec. 5.ª, 26-2-2016 El impago por el comprador del primer pago, que tenía el concepto de arras penitenciales, justifica que dicha suma se quedara el poder del vendedor, visto el incumplimiento de dicho abono
• AP Alicante, Sec. 5.ª, 22-2-2016 Carácter penitencial de las arras conforme lo estipulado en el contrato, debiendo el vendedor incumplidor devolver el doble de la cantidad recibida
• AP Sevilla, Sec. 6.ª, 4-2-2016 Los vendedores deben devolver el doble de las arras porque no comparecieron el día fijado para otorgar la escritura pública, estando el comprador dispuesto a cumplir con lo acordado y pagar
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 27-1-2016 Los compradores incumplieron el contrato al no pagar los plazos mensuales, por lo que pierden la cantidad inicial entregada como arras penitenciales y además deben abonar una indemnización por el tiempo que ocuparon la vivienda sin abonar nada
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 8-1-2016 Si no llegó a otorgarse escritura pública de compraventa fue porque la vendedora se negó sin causa justificada, por lo que la compradora tiene derecho a recuperar la cantidad entregada duplicada, atendiendo al carácter de arras penitenciales
• AP Cantabria, Sec. 4.ª, 15-12-2015 No procede abonar los honorarios a la inmobiliaria intermediaria porque no se ha formalizado ningún contrato de venta, sino un contrato de arras penitenciales por la inmobiliaria y el vendedor, tan pronto como lo supo, manifestó su deseo de no vender
• AP Sevilla, Sec. 6.ª, 3-12-2015 Las arras se establecieron con carácter penitencial, permitiendo la desvinculación del contrato por las partes, aunque en el caso de no desligarse se apliquen al pago de parte del precio estipulado \ El contrato quedó resuelto por acuerdo de las partes ante la falta de financiación de los compradores, lo que implica que los vendedores no deban devolver el doble de las arras, pero tampoco que tengan derecho a quedarse con ellas
• AP Burgos, Sec. 3.ª, 30-11-2015 El contrato de compraventa quedó perfeccionado, si bien no puede consumarse al no ser el vendedor el único propietario, lo que implica que entren en juego las arras penales pactadas, sin que puedan moderarse, al existir un incumplimiento total
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 20-11-2015 La no satisfacción de la obligación es imputable al vendedor, lo que conlleva que, en virtud el art. 1454 CC, se proceda a la devolución doblada de la cantidad entregada en concepto de arras
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 19-11-2015 Clases de arras (penitenciales, confirmatorias y penales) y definición de cada una de ellas \ Del contrato de arras se infiere que la voluntad de las partes era que la cantidad entregada lo fuera en concepto de pago a cuenta del precio (anticipo) de la futura compraventa, lo que impide aplicar el art. 1454 CC propio de las arras penitenciales \ Devolución a la actora de la parte del precio entregada a cuenta, que es consecuencia de la no concesión de la financiación comprometida a la que se había condicionado la eficacia de las arras o señal
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 5-11-2015 Atendiendo a las funciones que cumplen las arras como pacto accesorio al contrato de compraventa, cabe distinguir las arras penales, las penitenciales y las confirmatorias \ Carácter excepcional de las arras penitenciales o de arrepentimiento, siendo necesario que del contrato se deduzca la voluntad inequívoca de las partes de dar ese carácter a las cantidades entregadas a cuenta \ La interpretación literal de la cláusula conduce a determinar que la voluntad de las partes fue la de otorgar a la cantidad entregada el concepto de arras penitenciales \ La transmisión a un tercero de la vivienda supone un incumplimiento de las vendedoras, condenando a las demandadas de forma solidaria a la devolución de las arras dobladas
• AP Badajoz, Mérida, Sec. 3.ª, 28-10-2015 Tipos de arras que se distinguen de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo: confirmatorias, penales y penitenciales \ No habiéndose acreditado que el incumplimiento del comprador haya ocasionado perjuicio alguno al vendedor, éste ha de devolver la suma entregada como anticipo a cuenta del precio, señal que merece la calificación de arras confirmatorias
• AP Murcia, Sec. 1.ª, 27-10-2015 Procede la resolución del contrato y la devolución a la compradora de las cantidades pagadas distintas a las arras penitenciales que son la única cantidad sobre las que las partes acordaron que, si se resolvía el contrato, se perdían
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 13-10-2015 Se legitima a la compradora para reclamar las arras por duplicado ya que la venta no llegó a formalizarse por causa que no le es imputable sin que haya acreditado el vendedor su incomparecencia y falta de aceptación dentro del plazo estipulado
• AP Alicante, Sec. 8.ª, 8-10-2015 Las arras fueron establecidas con carácter penitencial, y una vez que el comprador desistió, este quedó resuelto, sin que ahora pueda instar la resolución judicial al ya haber devenido ineficaz en virtud de su propio desistimiento
• AP Badajoz, Mérida, Sec. 3.ª, 6-10-2015 Las arras penitenciales permitían en el desistimiento unilateral de las partes, fijando las consecuencias económicas, sin que pueda solicitarse más cantidad por los perjuicios económicos sufridos por la venta del vendedor de la vivienda a un tercero
• AP Murcia, Sec. 1.ª, 21-9-2015 La cesionaria no tiene derecho a reclamar la cantidad dada como arras penales ya que a ella cabe imputar el incumplimiento de lo acordado, puesto que no compareció para que tuviera lugar la cesión del remate
• AP Baleares, Sec. 3.ª, 18-9-2015 El comprador no abonó el segundo pago al que se comprometió, ni acreditó la situación de la obra en ese momento, lo que impide que reclame la cantidad fijada en el contrato para el caso de incumplimiento del vendedor
• AP Cáceres, Sec. 1.ª, 2-9-2015 Carácter penitencial de las arras pactadas, debiendo devolver el vendedor el doble de la cantidad ante la imposibilidad de entregar la vivienda por haberla vendido a un tercero \ El que un colindante pudiera tener un derecho de retracto sobre la finca, no justifica el incumplimiento del vendedor y su transmisión a un tercero, siendo el motivo real el que le fue ofrecido un precio superior al pactado \ Aunque la agencia recibió las arras y las retiene en su poder, no forma parte del contrato de compraventa y carece de legitimación pasiva en la reclamación realizada por el comprador para su devolución, debiendo reclamárselas a los vendedores
• AP Cáceres, Sec. 1.ª, 2-9-2015 Es enriquecimiento injusto de la API, a la que ya pagó sus honorarios la vendedora, recibir la cantidad de la compradora, entregada como parte del precio de la futura compraventa, pues le correspondía percibirla a la vendedora
• AP Murcia, Sec. 4.ª, 16-7-2015 Tras el segundo pago realizado, el contrato de arras penitenciales inicialmente pactado quedó sin vigencia, sin que se pudiera ejercitar por las partes el derecho de desistimiento
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 7-7-2015 Abono por los vendedores de las arras duplicadas por no determinar el precio en el contrato, omitiendo que se trataba de una vivienda de protección oficial, lo que motivó que los compradores no obtuvieran financiación
• AP Málaga, Sec. 6.ª, 1-7-2015 Al entregarse la cantidad a cuenta del precio de venta y sin más consideraciones en el contrato, las arras son confirmatorias y no penitenciales, por lo que no procede su devolución por duplicado
• AP Barcelona, Sec. 19.ª, 11-6-2015 Procede el pago a la actora de las de las facturas ya que el contrato de arras por el que la actora adquiría un inmueble del demandado restándole la deuda que existía a favor de la primera fue incumplido por el demandado y es muy lioso
• AP Girona, Sec. 2.ª, 6-5-2015 Devolución al comprador de las arras dobladas una vez que se produjo la frustración definitiva de su compra por rescisión unilateral de la vendedora al transmitirlo a terceros, previsiblemente por superior precio
• AP A Coruña, Sec. 1.ª, 21-4-2015 El ejercicio por el optante de la opción de compra, sin actos obstativos del optatario al mismo, determina que el primero lo incumple si quiere desligarse del contrato alegando la falta de interés actual en la adquisición del inmueble
• AP Cádiz, Jerez de la Frontera, Sec. 8.ª, 20-3-2015 No consta probado que el contrato de arras se haya cumplido por las partes, ni tampoco la celebración de contrato de compraventa del inmueble, por lo que el actor sigue siendo propietario de la finca y, ostenta legitimación activa para accionar \ La demanda de tutela sumaria de la posesión se presentó cuando había transcurrido con creces el plazo de un año, por lo que no puede prosperar la acción
• AP Cáceres, Sec. 1.ª, 19-3-2015 El documento firmado por las partes era un verdadero contrato de compraventa, y la cantidad entregada como arras era parte del precio y al tener el carácter de confirmatorias no permiten desistir del contrato
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 17-3-2015 El depósito notarial parcial en modo alguno satisface la exigencia de recibir cantidades a cuenta o para poder suscribir un contrato de transmisión de una vivienda en construcción
• AP Madrid, Sec. 10.ª, 6-3-2015 En el contrato de arras no existe el condicionamiento a que el demandado alude, sobre la exhibición de la licencia para realizar el arrendamiento, ni el mismo lo prueba, por lo que la señal concertada deberá quedarse en manos del demandante
• AP Barcelona, Sec. 16.ª, 24-2-2015 Compraventa con pacto de arras penitenciales, no vinculadas al incumplimiento del contrato sino al desistimiento de cualquiera de las partes \ Que los compradores no acepten que el vendedor constituya una garantía a su favor al no poder dejar pagadas las obras de rehabilitación del edificio,como se pactó, porque la comunidad no ha aprobado el presupuesto, no supone incumplimiento \ Es incumplimiento del vendedor que no inscriba en el Registro la segregación de una habitación de la vivienda objeto de venta porque no puede desconocerse la discordancia entre el Registro y la realidad en cuanto a extensión y coeficiente
• AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 13-2-2015 La inclusión de la cláusula sobre la cantidad entregada a cuenta y referida al pago del precio de la venta en el apartado erróneo de la fianza, no comporta su pérdida del comprador
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 5-2-2015 Modalidades que pueden revestir la arras en el derecho moderno, que pueden cumplir una triple función según sean confirmatorias, penales o penitenciales \ El incumplimiento de la obtención de cédula de habitabilidad por el vendedor faculta al comprador a resolver el contrato y a que le sea devuelta el doble de la cantidad que le entregó
• AP Huelva, Sec. 2.ª, 16-1-2015 El contrato no se realizó por culpa de la vendedora, que se niega a escriturar por el precio real de venta y no permite la entrada al tasador para valorar la vivienda, por lo que el comprador que tiene derecho al doble de las arras abonadas
• AP Sevilla, Sec. 8.ª, 15-1-2015 No promovida por el demandado la excepción de falta de jurisdicción por medio de la dedicatoria en los 10 días siguientes a notificarse la demanda se inadmite al resultar imposible la apreciación de oficio \ Conforme a lo pactado en los contratos de arrendamiento con opción de compra y de arras la arrendataria pierde las cantidades entregadas a cuenta de la venta al no haber abonado el precio total de la compraventa en el plazo de 1 año
• AP Málaga, Sec. 5.ª, 9-12-2014 El desistimiento tácito del contrato de compraventa por el vendedor, desapareciendo durante meses, lleva a la compradora a pedir la resolución por incumplimiento con la devolución del duplo de la arras \ En base a las normas de la carga de la prueba entiende el juzgador que el comprador ha probado con certeza el incumplimiento del vendedor, dando por resuelto el contrato, y condenando a este a abonar las arras por duplicado con sus intereses legales \ Cumplido el plazo para formalizar la escritura de la compraventa, la entrega de la nave y el pago del precio, sin noticias del vendedor, el comprador decide resolver el contrato por la no entrega de lo pactado sin justificación
• AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 3-12-2014 Las arras entregadas tienen el carácter de confirmatorias a cuenta del precio, por lo que resuelto el contrato, surge la obligación de su devolución a la parte compradrora
• AP Málaga, Sec. 4.ª, 26-11-2014 La falta de establecimiento de un precio cierto, que es un elemento esencial del contrato, impide considerar que lo acordado entre las partes fuera una compraventa \ En el contrato no se establecía de forma expresa el carácter penitencial de las arras, siendo su función la de establecer las consecuencias del incumplimiento, serían arras penales
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-11-2014 Modalidades de arras: confirmatorias, penales y penitenciales \ La cantidad de los vendedores recibieron a cuenta del precio fue en concepto de arras confirmatorias, acuerda la devolución al actor de la cantidad que entregó a cuenta del precio porque los demandados no pueden retenerla en concepto de daños \ El interés casacional no se justifica formalmente porque en sentido contrario al de la sentencia recurrida no se citan dos sentencias dictadas por una misma Sección de una Audiencia Provincial
• AP Málaga, Sec. 5.ª, 17-11-2014 Las partes pactaron las arras con carácter penitencial, por lo que la vendedora al terminar el conjunto residencial sin construir el objeto del contrato, se desvinculó de forma unilateral del mismo, y debe devolver el duplo al comprador
• AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 31-10-2014 El vendedor no estaba en disposición de entregar la vivienda transcurridos más de dos años del plazo fijado, por lo que el comprador puede resolver el contrato y tiene derecho a la devolución duplicada de las arras según lo expresamente pactado
• AP Málaga, Sec. 5.ª, 31-10-2014 La cedente no incumplió el contrato, ya que los deberes derivados de las actuaciones urbanísticas no son considerados como cargas o gravámenes y ademas eran conocidos por la cesionaria \ Pese a que las partes atribuyen a las arras el carácter de penitenciales, no se establece en ninguna cláusula la posibilidad de desistimiento, por lo que se deben considerar como penales
• AP Lleida, Sec. 2.ª, 21-10-2014 El agente inmobiliario es el obligado a devolver duplicadas las arras, puesto que es el responsable de que no se llevara a efecto la escritura, puesto que, excediéndose del mandato conferido, alteró unilateralmente las condiciones pactadas
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 15-10-2014 La falta de consumación del contrato fue por culpa de la compradora, ya que la vivienda contaba con la licencia de primera ocupación \ La cantidad entregada en concepto de arras penitenciales absorbe e integra el correspondiente resarcimiento por daños y perjuicios
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 14-10-2014 Los compradores fueron requeridos para otorgar la escritura pública, y al no acudir, la esposa como copropietario de la cosa vendida y cónyuge del firmante del contrato privado estaba legitimada para efectuar la notificación de resolución \ El que la esposa del vendedor no firmar el contrato privado de compraventa no le priva de validez al mismo \ El incumplimiento de los compradores ha sido total, por lo que no cabe la moderación de las arras, sin que sirva como justificación del incumplimiento la alegación de la grave crisis económica
• AP Jaén, Sec. 1.ª, 14-10-2014 La resolución del contrato de compraventa implica que se deben devolver la mitad de las cantidades que se han ido entregando hasta la fecha \ El dinero entregado por al vendedora debía utilizarse para reparar el tejado, lo que no se ha acreditado y, por ello, procede la devolución del mismo por la demandada
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 9-10-2014 El contrato de compraventa estaba sujeto a una condición resolutoria, que era el desalojo de los arrendatarios en el plazo de seis meses, lo que no se produjo y por tanto el contrato había quedado extinguido
• AP Sevilla, Sec. 8.ª, 9-10-2014 Devolución de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador como precio pactado por la compraventa al no haberse establecido como arras penales o de garantía del cumplimiento de la obligación, ni como arras penitenciales
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 25-9-2014 Falta de prueba de la existencia de defectos de aislamiento y carpintería en la vivienda litigiosa \ La vivienda contaba con la licencia de primera ocupación, lo que implica que la red de saneamiento carecía de defecto alguno, sin que la falta de legalización de la acometida a la red general de alcantarillado impida su correcto funcionamiento \ El que se deba legalizar la acometida de la red de saneamiento a la red general no implica la existencia un error sobre un elemento fundamental del contrato que pueda dar lugar a su nulidad \ El vendedor no actuó de forma dolosa por la falta de legalización de la red de saneamiento, sin que tratara de ocultarlo a los compradores al no tener una entidad suficiente para que interesase su ocultación \ El comprador decidió resolver el contrato sin que hubiera existido incumplimiento por parte del vendedor, por lo que pierde la cantidad entregada en concepto de señal según se pactó en el contrato
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-9-2014 El desistimiento o incumplimiento de la compradora supone la pérdida de las arras penitenciales, no pudiendo reclamar su devolución
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 17-9-2014 La agencia debe devolver por duplicado las arras a los compradores cuando la venta no se haya podido llevar a cabo por la incapacidad declarada de la verdadera titular de la finca, que conocía la agencia antes de la escrituración
• AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 24-7-2014 Al no recogerse en ningún documento el carácter penitencial del anticipo entregado, deben ser consideradas como arras confirmatorias y debe devolverse el mismo a los compradores al negarse el vendedor a seguir con la compraventa
• AP Alicante, Sec. 6.ª, 22-7-2014 Las arras pactadas no permitían la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato, por lo que tenían el carácter de penales, constituyendo una simple garantía del cumplimiento del contrato \ Los vendedores no denegaron el acceso al inmueble a los compradores, sino que fue la falta de interés de los compradores por lo que no se otorgó la escritura pública, por lo que deben perder las arras penales entregadas
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 14-7-2014 La no formalización del contrato se debió a que la compradora no pudo obtener la financiación debido a la situación de endeudamiento y no se interesó en consumar el contrato, sin que exista incumplimiento alguno de la vendedora \ El incumplimiento del comprador al no obtener la financiación necesaria, implica la resolución del contrato y la pérdida de las arras entregadas al vendedor
• AP Segovia, Sec. 1.ª, 30-6-2014 Que el vendedor ante el comportamiento desplegado del comprador en los años siguientes a la firma de la compraventa no ejercite la acción de rescisión no implica que el comprador esté legitimado para plantear la acción de cumplimiento 3 años después
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 17-6-2014 La compraventa quedó supeditada a que el comprador obtuviera la financiación necesaria, y al no obtenerla el vendedor tiene derecho a la devolución de las arras según pactaron las partes
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 11-6-2014 Las partes pactaron que la operación de compraventa estaba sujeta a la obtención de un préstamo hipotecario, y este fue negado a la compradora, que tiene derecho a resolver el contrato y a recibir la cantidad entregada, pero no de forma duplicada
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 21-5-2014 Procede solicitar indemnización por daños y perjuicios y devolución de arras al mediador cuando el negocio jurídico no se ha llevado a cabo por su negligencia al no haber comprobado las cargas que pesan sobre la finca
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 20-5-2014 El comprador incumplió el contrato al no pagar el resto del precio, por lo que pierde las arras que fueron calificadas como penitenciales, y además debe abonar las obras que solicitó de forma expresa al vendedor para personalizar la vivienda
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-4-2014 Se considera que la cláusula es abusiva en contratos no negociados concertados con consumidores, si causa, en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes \ Para juzgar la abusividad de la cláusula, es preciso comparar la cantidad que resulta de la aplicación de la cláusula penal con el valor de los daños y perjuicios efectivamente causados al vendedor \ La indemnización resultante de la aplicación de la cláusula penal es proporcionada a la cuantía de los daños y perjuicios sufridos efectivamente por el vendedor, porque la cuantía de estos superaba incluso la cantidad que podía retener \ No procede moderar la cláusula penal cuando se produce el incumplimiento previsto para la aplicación de la pena convencional
• AP Sevilla, Sec. 8.ª, 15-4-2014 Para que el vendedor tuviera que devolver el doble de las arras recibidas, era preciso que la escritura pública no se otorgara por su culpa, y este acudió a la notaría y fue el comprador el que se negó por existir discrepancia con la superficie
• AP Toledo, Sec. 2.ª, 10-4-2014 Incongruencia de la sentencia al conceder una cantidad en virtud de la existencia de un enriquecimiento injustos y mala fe del poseedor, cuando lo solicitada es una cantidad en base a unas arras \ El vendedor debe devolver las arras duplicadas, al rescindir el contrato inicial y pretender uno nuevo en el que el precio de la vivienda es muy superior y con unas condiciones de pago totalmente distintas
• AP Málaga, Sec. 4.ª, 10-4-2014 Las arras entregadas eran confirmatorias, por lo que tras la resolución del contrato, y siendo rechazada la pretensión de la vendedora de indemnización por daños y perjuicios, deben devolverse al comprador
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 3-4-2014 La venta a terceros antes de la extinción del contrato es un desistimiento unilateral del vendedor pero no cabe aplicar pena alguna cuando los compradores no estaban interesados en proseguir con la venta
• AP Valencia, Sec. 6.ª, 3-4-2014 La condena a la vendedora a formalizar la compraventa se asienta en que tras sucesivas prórrogas del comprador fijando un nuevo plazo de entrega, cuando le requiere vía burofax para que lo cumpla, aquél desiste del mismo
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 31-3-2014 Lo estipulado en el contrato permite deducir una clara y terminante voluntad en las partes de establecer una fecha concreta para la entrega de la vivienda inscrita y libre de cargas o gravámenes \ Siendo la vendedora quien incumple su obligación de entregar el inmueble objeto de compraventa en el momento pactado y sin limitación alguna derivada del título inscrito de la transmitente, se ejercita por el comprador la resolución contractual \ En virtud de lo pactado entre las partes en el contrato de compraventa y ante el incumplimiento del vendedor, el devengo del interés legal a favor del comprador se prorrogará hasta la fecha de esta sentencia
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 27-3-2014 En el presente caso no estamos ante un contrato de mediación o corretaje sino ante un contrato de mandato representativo porque se trata de un mandato con la facultad específica de comprar un determinado inmueble por el precio fijado \ Acreditado el contrato de mandato, el vendedor podía ejercitar las correspondientes acciones contra el mandatario, pero carece de derecho a quedarse en concepto de arras la cantidad entregada por las compradores ya que ninguna responsabilidad tienen \ Siendo las compradoras ajenas al incumplimiento recíproco entre mandante y mandatario no deben soportar la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras pues la escritura pública de venta no se pudo consumar por causa no imputable a ellas
• AP Baleares, Sec. 5.ª, 25-3-2014 Una correcta interpretación del contenido de la cláusula sexta del concurso convocado por la actora en su sentido literal, no supone la concesión al ofertante y adjudicatario del mismo de un derecho desistimiento del contrato de compraventa \ Desde que se plasma el consentimiento de las partes de vender y comprar determinados inmuebles identificados por precio cierto, el contrato queda perfeccionado y vigente con su alcance y efectos
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 13-3-2014 En el contrato de compraventa suscrito entre las partes, la cantidad entregada por la compradora fue en concepto de arras penales y no penitenciales porque su finalidad era garantizar el cumplimiento del contrato y no un medio para desistir de el \ Del contenido del contrato y anexo del mismo no se puede derivar que el plazo de entrega de la vivienda se estipulase como esencial por lo que no se puede estimar la pretensión del comprador de devolución de las arras por duplicado
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 5-3-2014 No queda acreditado que la voluntad de las partes contratantes fuera otorgar la posibilidad de desligarse del contrato y perder la cantidad entregada como señal o arras porque estas se configuran como prueba de celebración del contrato \ Por cuanto el contrato de compraventa celebrado entre las partes no prevé la posibilidad de desistimiento a cambio de la pérdida de la cantidad entregada como arras, los compradores han incumplido lo pactado \ En virtud del principio de autonomía de voluntad del artículo 1255 del Código Civil, los compradores están obligados a abonar el resto del precio que les falta a la compradora por la vivienda
• AP Jaén, Sec. 1.ª, 5-3-2014 Que la promotora deba devolver el 80% de las cantidades entregadas a cuenta por incumplimiento no es abusivo cuando se ha pactado expresamente en el contrato
• AP A Coruña, Sec. 5.ª, 5-3-2014 La inscripción por los vendedores de la finca vendida cinco días antes de expirar el plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que impidió el otorgamiento de préstamo a los compradores justifica la resolución
• AP Cáceres, Sec. 1.ª, 25-2-2014 Al firmar el comprador y vendedor un documento denominado contrato de compraventa de inmueble ratificaron y aceptaron todo lo acordado entre el comprador y el representante de la inmbiliaria \ Las cantidades entregadas no fueron todas en concepto de arras, sino únicamente los primeros seis mil euros, siendo el resto entregado a cuenta del precio
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-2-2014 Aunque el plazo no se pactara con carácter esencial, un retraso de más tres años justifica la resolución del contrato \ La cláusula penal establecida en el contrato preveía el incumplimiento del comprador, sin que pueda aplicarse en caso de incumplimiento del vendedor que no ha entregado la vivienda en el plazo pactado
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 11-2-2014 El contrato de arrendamiento con opción de compra produjo la novación extintiva del contrato de arras
• AP Valencia, Sec. 7.ª, 27-1-2014 La existencia de una limitación urbanística en la finca objeto de compraventa, no constituye incumplimiento del contrato imputable a la parte vendedora que pueda fundamentar la resolución del contrato a instancia de la compradora \ No constituye causa que justifique la resolución del contrato a instancia del comprador la minoración de la superficie ya que esta representa sólo un 2% de la total superficie del inmueble transmitida \ En el presente contrato de promesa de compraventa, por los actos de las partes se aprecia un mutuo disenso que conlleva la resolución del contrato con la obligación de devolver las recíprocas prestaciones de las partes en concepto de arras \ Atendiendo a que la causa de resolución es imputable a ambos contratantes, el efecto de la apreciación del mutuo disenso conlleva, no solo la devolución de las arras sino de las mejoras introducidas al constituir un valor incorporado al inmueble
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 20-12-2013 Los vendedores deben devolver parte de lo abonado por los compradores e incluso lo que se refiere a las cuotas de urbanización porque así se acordó
• AP Almería, Sec. 1.ª, 13-12-2013 La redacción del presente contrato de compraventa no deja dudas que las arras son de naturaleza penitencial, de este modo al apartarse el vendedor del contrato por decisión propia y unilateral deberá devolver el duplo de lo recibido \ La vendedora que se dedica profesionalmente a la promoción de viviendas no puede ampararse en la falta de financiación como imposibilidad sobrevenida, porque la misma no es excusa para dejar de cumplir lo pactado \ Incumplido totalmente el contrato de compraventa por el vendedor, no puede pretender la moderación de la cláusula penal pactada amparándose en el artículo 1154 del Código Civil, en el que la moderación está prevista para el cumplimiento parcial
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 12-12-2013 La suma otorgada no tiene la consideración de arras confirmatorias, pues no se entregó como señal externa de la perfección del contrato, sino en concepto de arras penitenciales
• AP Sevilla, Sec. 8.ª, 11-12-2013 La cantidad entregada lo fue en concepto de señal para la posible compra de un piso, sin que tuvieran el carácter de arras penitenciales, por lo que debe ser devuelta al comprador tras la resolución del contrato, pero no de forma duplicada
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 5-12-2013 Si no se otorgó escritura pública de compraventa en la fecha prevista en el contrato de arras fue por la imposibilidad de la compradora de obtener financiación, no acreditándose la alegada prórroga del plazo para otorgar escritura
• AP Murcia, Sec. 4.ª, 28-11-2013 Según establecieron las partes, las arras tenían el carácter de penitenciales, por lo que las partes podían desistir del contrato \ En el contrato se establecía expresamente, que la no obtención de la financiación por parte de la compradora no daba lugar a la resolución del contrato
• AP Barcelona, Sec. 16.ª, 21-11-2013 No hay infracción urbanística en la presente fecha que implique incumplimiento de las obligaciones del vendedor \ No hay defectos constructivos porque la grieta en el edificio es fácilmente reparable \ La vendedora no está obligada a resolver el contrato en el caso de incumplimiento de la compradora. En este caso ha optado por obligarla a cumplir con sus obligaciones
• AP Tarragona, Sec. 1.ª, 8-11-2013 El contrato no concedió al dinero entregado el carácter de arras penitenciales, por lo que la cantidad entregada no pierde su condición de arras confirmatorias en cuanto entregadas como parte del precio, que debe ser devuelta en caso de resolución
• AP Valencia, Sec. 6.ª, 7-11-2013 Inexistente incumplimiento del contrato de arras por el vendedor pues a la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura de compraventa, el comprador no ha probado haber obtenido la financiación necesaria a que se obligó
• AP A Coruña, Sec. 5.ª, 17-10-2013 Las arras pactadas no tenían el carácter de penitenciales, y no facultaban a desistir del contrato, sino que tenían un carácter penal \ La cláusula penal establecida debe ser también aplicable en caso de incumplimiento del vendedor, que deberá devolver las cantidades recibidas más el importe de la sanción establecida
• AP Málaga, Sec. 5.ª, 10-10-2013 La existencia de una anotación preventiva de un embargo sobre la finca vendida, que impidió que se llevara a efecto la escritura pública, justifica la devolución de la suma entregada como arras penitenciales
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-9-2013 Interpretación del pacto de arras contenido en el contrato de compraventa: se ha de estar a lo estipulado por las partes, que impusieron unas arras penitenciales, ya que fue lo que los contratantes pactaron literalmente
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 26-9-2013 Incumplimiento de los vendedores que no desacalificaron la vivienda como de protección oficial y desistieron del contrato, por lo que deben devolver las arras de forma duplicada
• AP Toledo, Sec. 2.ª, 30-7-2013 Lo soliticado en la demanda era la rescisión del contrato, por lo que no puede ser aplicada la cláusula de arras penitenciales
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 25-7-2013 Las partes firmaron previamente un documento en el que se entregaban unas arras penitenciales, pero en el contrato de compraventa posterior establecieron que en caso de incumplimiento del comprador solo perdería un porcentaje de la cantidad entregada
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 24-7-2013 Resolución del contrato de compraventa de varios vestidos por incumplimiento de la vendedora, que no entregó los mismos en el plazo estipulado \ Es procedente calificar el precio satisfecho con antelación como arras penitenciales, por existir esa inequívoca voluntad en las partes y desprenderse así del contenido del contrato
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 16-7-2013 Los compradores conocían que la agencia actuaba como mera gestora de la vendedoras, que no quedaron obligadas por la recepción de arras por la mediadora, al no haber dado su autorización a dicha aceptación
• AP Girona, Sec. 1.ª, 5-7-2013 Ante el incumplimiento de la vendedora de no cancelar la hipoteca, debe pagar las arras acordadas en el contrato privado \ Procede moderar la pena porque el incumplimiento ha sido parcial y las arras son penales
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 5-7-2013 La vendedora no incumple el contrato por no promover la rectificación de la cabida de la finca pues no venía obligada a ello aunque fuera el titular, ya que podía hacerlo también la parte compradora una vez adquirida la finca \ El retraso en convocar a la Notaría al vendedor no constituye un incumplimiento esencial del contrato con efecto resolutorio pues la expresión «lo más a tardar» no permite por sí sola entender que a dicho plazo se le hubiera otorgado dicho carácter \ La extinción del contrato por mutuo disenso de las partes se traduce en que deberá la vendedora devolver la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales
• AP Girona, Sec. 1.ª, 4-7-2013 La promotora podía desistir del contrato en virtud de la arras penitenciales pactadas, debiendo la vendedora devolver el resto de cantidades recibidas
• AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 3-7-2013 Al no haber quedado probado que las partes desearan pactar una cláusula penal, no cabe aplicar la misma como una consecuencia inherente al incumplimiento
• AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 1-7-2013 La agencia mediadora no tiene legitimación pasiva para la devolución de las arras, cuando el comprador reclama su devolución en base a no haber obtenido la financiación necesaria, debiendo dirigir su pretensión frente al vendedor
• AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 24-6-2013 No existiendo dudas sobre la voluntad cumplidora de la compradora, se declara la resolución de la compraventa por causa imputable a la vendedora, condenándola a la devolución duplicada de la cantidad entregada como arras confirmatorias
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-6-2013 Las arras pactadas tenían el carácter de penales, por lo que no facultaban a las partes a desistir del contrato, debiendo la demanda cumplir con lo pactado y en caso de incumplimiento serán de aplicación las arras
• AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 14-6-2013 Del contenido literal de la cláusula, en cuanto al carácter penal de las arras, lo que se pacta es que por incumplimiento de una u otra parte, bien la compradora perderá la señal entregada, bien la demandada indemnizará con una cantidad semejante
• AP Granada, Sec. 3.ª, 14-6-2013 La vendedora no incumplió el contrato, ya que estaba en disposición de entregar la vivienda en el plazo pactado, sin que el comprador demuestre que podía hacer frente al pago del precio, por lo que pierde las arras tras la resolución del contrato
• AP Almería, Sec. 2.ª, 13-6-2013 No procede resolver el contrato en base a la facultad contenida por las arras penitenciales pues la entrega en efectivo de una señal lo era como pago de parte del precio, y de ahí que no pueda pedirse su devolución duplicada
• AP Salamanca, Sec. 1.ª, 31-5-2013 La intención de las partes durante los tratos preliminares era que el vendedor, tras resolverse el contrato por incumplimiento de la cláusula resolutoria, no debía devolver el 10 % percibido a cuenta, por constituir una forma de arras
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 10-5-2013 Los compradores no actuaron con la diligencia debida para obtener financiación, sin que sirva el certificado de denegación del préstamo expedido por director de la oficina bancaria donde trabajaba uno de ellos, por lo que deben perder las arras
• AP Valencia, Sec. 6.ª, 7-5-2013 El comprador, debido a la crisis del sector inmobiliario, pretendió modificar el contrato firmado, que no fue aceptado por los vendedores, por lo que no puede solicitar la devolución de las arras entregadas
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 26-4-2013 De lo estipulado en el contrato se debe interpretar que la intención de las partes era la entrega de una finca libre de cargas, gravámenes y limitaciones, aún cuando en el registro constaba una servidumbre de paso de energía eléctrica \ Las arras tenían el carácter de penales, y deben aplicarse ante el incumplimiento de la vendedora que no podía transmitir la finca libre de cargas
• AP Madrid, Sec. 10.ª, 16-4-2013 Las arras pactadas eran penitenciales, y el comprador las pierde al no cumplir con el contrato y dejar transcurrir las fechas establecidas para el otorgamiento de la escritura pública
• AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 4-4-2013 La caducidad del contrato de opción de compra se produjo por causa imputable a la vendedora que no ejercitó el derecho de opción en el plazo establecido, por lo que es de aplicación la sanción prevista en la cláusula penal pactada
• AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 22-3-2013 La agencia debe devolver la cantidad recibida como arras, si bien será responsabilidad del vendedor el resto de cantidades solicitadas por el incumplimiento del contrato de compraventa ante el comprador
• AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 12-3-2013 La venta de la vivienda a un tercero implica un desistimiento unilateral del contrato, y al habe pactado las arras con carácter penitencial, se debe devolver el doble de lo recibido
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 11-3-2013 Ambas partes estaban de acuerdo con la situación existente del contrato, por lo que haya habido un mutuo incumplimiento o una novación verbal, la resolución del contrato no implica la devolución de las cantidades entregadas en concepto de paga y seña
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 1-3-2013 Incongruencia de la sentencia que establece el carácter penitencial de las arras y estima acreditado la existencia de un pacto verbal que condicionaba la compra a la venta por el comprador de su vivienda, que no fue alegado por nadie \ Incumplimiento de la parte compradora, sin que exista una imposibilidad sobrevenida, al ser su situación igual a cuando firmó el contrato
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 28-2-2013 Las partes establecieron las arras como penitenciales, y al no haber existido desistimiento unilateral del vendedor ni incumplimiento no se deben devolver de forma duplicada \ La vendedora no había otorgado el aval o garantía para asegurar las cantidades entregadas a cuenta, lo que supone un incumplimiento esencial que justifica la resolución del contrato por el comprador
• AP Córdoba, Sec. 1.ª, 27-2-2013 Las arras pactadas tenían el carácter de penales y no permitian el desistimiento del contrato \ No cabe la moderación de la pena cuando se ha pactado para un incumplimiento parcial, en este caso, se estableció para la incomparecencia del comprador a la firma, y al no acudir, debe abonar el total de la cantidad establecida
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-2-2013 El sentido literal del contrato no deja dudas sobre la calificación de las arras como penitenciales, concediendo la facultad a los contratantes para renunciar al cumplimiento, realizando el pago de una cantidad de dinero en favor de la otra parte
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 25-2-2013 Las arras entregadas tenían el carácter de confirmatorias por lo que el vendedor no puede retenerlas en caso de incumplimiento del comprador, debiendo quedar acreditados los daños producidos por dicho inumplimiento \ Las partes no establecieron como causa de resolución la no subrogación del comprador en el préstamo hipotecario que gravaba la vivienda
• AP Salamanca, Sec. 1.ª, 18-2-2013 Los vendedores no debe devolver la cantida recibida como señal tras la resolución del contrato, ya que fue una de las condiciones para la firma, actuando de la mala fe la compradora en la redacción del contrato
• AP León, Sec. 1.ª, 12-2-2013 Las partes pactaron de forma expresa el carácter confirmatorio de las arras, por lo que no existía la facultad para ninguno de los contratantes de desistir del contrato \ Incumplimiento del vendedor que no había eliminado la carga que pesaba sobre la vivienda, requisito imprescindible para que se otorgara el préstamo hipotecario a los compradores
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 4-2-2013 Procede la devolución de la cantidad entregada cuando es a cuenta del precio y en ningún momento en el contrato se contemplan como arras
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 1-2-2013 Los compradores pueden pedir la indemnización por retraso en el cumplimiento por parte de los vendedores y luego resolver el contrato por no poderse cumplir al haberse vendido la vivienda a un tercero
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 11-1-2013 El dinero entregado era parte del precio, por lo que no puede ser considerado comoa arras penales ni penitenciales \ Las partes establecieron el plazo de entrega desde la obtención de la licencia de obras, sin que exista incumplimiento por el transcurso de dos años desde la firma del contrato hasta la obtención de dicha licencia
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 11-1-2013 Las arras pactadas no eran penitenciales ya que no permitían el desisitimiento del contrato, teniendo una caracter penal vinculado según se expresa en el contrato \ El comprador incumplió con la obligación de intentar obtener la financiación, ya que solicitó una hipoteca por mayor valor de la tasación del piso y en multidivisa
• AP Barcelona, Sec. 19.ª, 19-12-2012 La agencia que recibe las arras en ejercicio de su función de intermediación no tiene responsabilidad frente al comprador por los posibles incumplimientos del vendedor
• AP Madrid, Sec. 10.ª, 27-11-2012 El agente tiene derecho al cobro de la comisión, ya que medió en un contrato de arras confirmatorias, lo que implica la perfección del contrato, sin que el mismo quede desvirtuado por el desistimiento unilateral del vendedor
• AP Sevilla, Sec. 6.ª, 23-11-2012 El comprador resolvió el contrato, que fue aceptado por el vendedor, que debe devolver la cantidad recibida sin que existe incumplimiento alguno que justifique que doble dicha cantidad
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 20-11-2012 Incumplimiento de la compradora que desatiende los pagos aplazados, sin que el vendedor haya incumplido por no haber proporcionado financiación ajena, ya que solo se le otorgan facultades para ese fin pero no se pacta la obligación de conseguirlo \ No existe desproporción en la cláusula penal que establece la pérdida de todas las cantidades entregadas a cuena con el límite del 30% sobre el total del precio en caso de incumplimiento del comprador
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 12-11-2012 El mutuo disenso de las partes, imputándose incumplimiento en relación con la falta de otorgamiento de escritura, determina que cada cual se quede en la situación en la que estaba al inicio, debiendo los demandados devolver las arras
• AP Castellón, Sec. 3.ª, 12-11-2012 Al no condicionarse la devolución de las cantidades entregadas a la facultad de desistimiento, dichas cantidades son pagos a cuenta y no arras penitenciales
• AP Madrid, Sec. 10.ª, 6-11-2012 Las arras pactadas tienen el carácter de penitenciales, al ser establecidas por las partes de forma clara y expresa \ La vendedora debe devolver las arras al comprador, al estar expresamente pactado dicha posibilidad en el caso de no obtener la subrogación en el préstamo hipotecario de una determinada entidad
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-10-2012 Procede la casación cuando la interpretación del Tribunal de instancia no es arbitraria ni contraria a derecho, pero sí es ilógica, en el sentido de que los variados raciocinios burlan el texto literal, al que las partes se sometieron voluntariamente
• AP Huelva, Sec. 1.ª, 20-9-2012 Al asumirse por igual el perjuicio real de la operación frustrada entre el comprador y el vendedor porque ambos confiaron en la posibilidad de inscribir la finca en el Registro y no se pudo se devolverá solo la cantidad entregada en concepto de arras
• AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 23-7-2012 Estando el vehículo en poder del vendedor demandado, si este no hubiese estado conforme con la resolución, debería haber rechazado la devolución del vehículo y no lo hizo, señal inequívoca de que consintió la resolución
• AP Madrid, Sec. 25.ª, 20-7-2012 El vendedor no puede resolver el contrato al haber incumplido, salvo que su incumplimiento trajera causa del anterior incumplimiento de la compradora \ Las arras entregadas se califican como «penitenciales» por venir así definidas contractualmente, por lo que no puede alegarse entonces falta de legitimación pasiva
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 12-7-2012 La cantidad entregada como parte del precio tiene la consideración de arras confirmatorias, mientras que la segunda cantidad pactada y no entregada se estableció como indemnización en caso de incumplimiento
• AP Cáceres, Sec. 1.ª, 11-7-2012 La identificación del objeto de la comrpaventa así como el estableciemiento de forma nítida de un precio implica que lo firmado por las partes fue un contrato de compraventa y no una mera promesa \ La primera cantidad entregada eran arras penales, ya que no permitían desistir del contrato, mientras que la segunda cantidad al no expresarse que eran en concepto de arras se deben considerar como una entrega a cuenta del precio \ Establecida una cláusula penal, la misma si no se ha establecido otra cosa en el contrato sustituye la indemnización por daños y perjuicios
• AP Granada, Sec. 4.ª, 6-7-2012 Resolución del contrato de compraventa de solar por concurrir la causa resolutoria prevista en el mismo, de no obtener la finca la calificación de urbana
• AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 29-6-2012 Incumplimiento de la vendedora que no acude a escriturar la vivienda, debiendo devolver simplemente la cantidad recibida y no el doble según se pactó en el contrato, al ser lo solicitado por los compradores
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 18-6-2012 Lo pactado por las partes no fue un contrato de opción de compra sino un verdadero contrato de compraventa al dar a las cantidades entregadas por el comprador el carácter de arras penitenciales \ No es causa de resolución el retraso de cuatro meses en la obtención de la licencia de primera ocupación cuando la vivienda estuvo terminada antes del plazo fijado \ No tiene el carácter de abusiva la cláusula que establece que la cantidad entregada son arras penitenciales y que regula las consecuencias del incumplimiento de ambas partes
• AP Valencia, Sec. 7.ª, 13-6-2012 Incumplimiento del vendedor que debe devolver las arras de forma duplicada ya que no podía otorgar la escritura de compraventa al ser unicamente el nudo propietario y ser el objeto del contrato el pleno dominio de la vivienda
• AP Valencia, Sec. 8.ª, 1-6-2012 Facultad del vendedor de desisitir del contrato al tener las arras pactadas el carácter de penitenciales, debiendo devolver el doble de la cantidad recibida
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 29-5-2012 El vendedor no está legitimado para pedir la resolución del contrato por cuanto el comprador toleró el retraso en la finalización de la obra, por lo que no hubo incumplimiento esencial ni requerimiento resolutorio \ El retraso por el Ayuntamiento de la concesión de la licencia de primera ocupación no constituye un incumplimiento esencial que exima al comprador de cumplir con su compromiso de compra
• AP Valencia, Sec. 6.ª, 25-5-2012 Procede la resolución del contrato por la parte vendedora al negarse el comprador a pagar los gastos de descalificación de la vivienda como protegida según estaba pactado en el contrato
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 17-5-2012 La parte compradora podía o no subrogarse en la hipoteca que gravaba la vivienda, pero sin que el vendedor estuviera obligado a que la entidad bancaria le concediese esa subrogación \ La consumación del contrato no se condicionaba a que el comprador pudiera subrogarse en el préstamo hipotecario, debiendo haber buscado otros sistemas de financiación y al no hacerlo incumplió con su obligación de pago \ No se modera la cláusula penal que establece la pérdida por la compradora de las cantidades entregadas a cuenta al no llegar a perfeccionarse el contrato por su exclusiva culpa
• AP A Coruña, Sec. 3.ª, 11-5-2012 Carácter penal de las arras pactadas al tener una función de indemnización en el caso de incumplimiento de las partes \ Ante el incumplimiento del comprador, este pierde las arras penales entregadas pero no las cantidades entregadas sucesivamente en concepto de pago de la cuota hipotecaria del piso vendido
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 3-5-2012 Cuando las arras quedan supeditadas al incumplimiento de las obligaciones contractuales son arras penales \ Al incumplir ambas partes alguna de sus obligaciones del contrato, quedan sin efecto las arras penales, que deben ser restituidas al comprador
• AP Málaga, Sec. 6.ª, 2-5-2012 Ambas partes incumplieron sus obligaciones, ya que la compradora no pudo efectuar el pago al no estar autorizada en su financiación y la vendedora no canceló los embargos ni justificó estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad
• AP Salamanca, Sec. 1.ª, 26-4-2012 La entidad mediadora no tiente legitimación pasiva en la petición de devolución de las arras al no ser parte del contrato, debiendo reclamar al vendedor
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 17-4-2012 La sociedad queda obligada directamente por el contrato firmado por su comercial y en su nombre con un tercero, aunque dicho comercial se haya excedido de sus facultades \ Las arras se entregaron mediante un cheque para abonar en cuenta, que no llegó a ser cobrado y se reembolsó su importe al comprador, por lo que el vendedor nunca dispuso de esa cantidad y no debe devolver el doble pese a que exista incumplimiento
• AP Baleares, Sec. 5.ª, 30-3-2012 Lo pactado por las partes fueron una arras penales que servían como liquidación de los perjuicios en el caso de incumplimiento del comprador y que el vendedor optara por la resolución del contrato \ La vendora incumplió al no comunicar la fase en la que se encontraba la construcción y el comprador también incumple al no pagar en los plazos pactados, por lo que se establece la pérdida de la mitad de las arras y el reintegro de la otra mitad
• AP Cádiz, Sec. 2.ª, 26-3-2012 Incumplimiento del comprador que no encuentra la financiación necesaria para hacer frente al pago del precio, sin que acredite la existencia de dificultades que impedieron que le concediesen un préstamo \ Moderación de la cláusual penal ya que el incumplimiento del comprador no había sido total ya que había abonado más del 25 %
• AP Baleares, Sec. 3.ª, 19-3-2012 Al pactarse arras penitenciales y renunciar la parte compradora a la vivienda antes de perfeccionarse la compraventa, no procede el pago de la comisión por intermediación inmobiliaria
• AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 9-3-2012 El pacto sobre las situaciones en que procede la ejecución del aval no supone el reconocimiento de ninguna facultad de desistimiento para la compradora cuando no se refiere nada en la cláusula correspondiente
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 8-3-2012 No prospera la demanda del comprador contra la inmobiliaria al carecer de legitimación pasiva para soportar la presente reclamación, pues el mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente frente a la parte con quien contrata \ El comprador, al no cumplir con las obligaciones derivadas del contrato, no puede exigir su resolución, pues ni pagó el resto del precio, ni nunca se lo ofreció a los vendedores
• AP Barcelona, Sec. 16.ª, 2-3-2012 No procede condenar a la inmobiliaria al pago de las arras por resolución del contrato cuando la agencia no ha intervenido en las gestiones ni era parte en el contrato de arras
• AP Castellón, Sec. 1.ª, 28-2-2012 No existe infracción de las garantías procesales, ya que a la parte demandada se le concedió un segundo plazo para subsanar la insuficiencia del poder de representación y lo presentó fuera de plazo \ No existe infración alguna en cuanto al derecho de información del consumidor, ya que el comprador recibió la documentación necesaria y conocían la ubicación del apartamento \ El simple hecho de estar ante un contrato de adhesión no implica que sea nulo o que contenga cláusulas abusivas \ Las cantidades entregadas deben ser consideradas como arras confirmatorias o como entregadas a cuenta, pero sin que en ningún caso puedan ser consideradas como penitenciales o penales
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-2-2012 De lo pactado por las partes se debe entender que las arras pactadas eran de carácter penal, pues lo que prevén es la indemnización que ha de satisfacer la parte incumplidora a la que ha cumplido cuando esta última interese la resolución \ La vendedora incumplió el contrato al establecer que estaba libre de cargas cuando se discutía su propiedad en un litigio distinto cuya resolución fue su declaración como no propietaria
• AP Burgos, Sec. 2.ª, 16-2-2012 La úncia cláusula de penalización pactada fue la establecida en el primer contrato, por lo que debe aplicarse la misma, debiendo el vendedor devolver el resto de las cantidades recibidas
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 7-2-2012 Pactadas las arras con carácter confirmatorio, sin que se estableciese su pérdida en caso de incumplimiento, deben devolverse al comprador tras la resolución del contrato \ Ninguna de las partes tenía intención de cumplir el contrato, por lo que no cabe declarar el derecho a indemnización
• AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 5-2-2012 De la interpretación se desprende que lo que las partes concertaron fue un contrato de compraventa con precio aplazado y con pacto de arras, no una opción de compra \ La Inmobiliaria se extralimitó en su función, pues estaba autorizada por el vendedor para firmar contratos de opción de compra, no para firmar directamente un contrato de compraventa, debiendo responder la Agencia y no el vendedor frente a terceros
• AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 30-1-2012 Las partes no establecieron que la entrega de las arras fuera con carácten pentencial por lo que no existe la obligación de su devolución duplicada
• AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 27-1-2012 Incumplimiento de la obligación de entrega ante la imposibilidad de legalizar la vivienda debido al incumplimiento de la normativa urbanística \ Se deben devolver las arras al comprador que ha resuelto el contrato de forma justificada ante la imposibilidad de legalizar la vivienda
• AP Toledo, Sec. 2.ª, 27-1-2012 La cantidad entregada no tenía el carácter de arras penintenciales sino que era una parte integrante del precio y tenían el carácter de confirmatorias
• AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 23-1-2012 Las arras pactadas tenían una doble función, por un lado eran confirmatorias de entrega a cuenta del precio y por otro lado eran penitenciales, en el caso de desitimiento del contrato \ El vendedor no ocultó la situación de la finca al comprador que conocía la existencia del proceso sobre la división de la herencia que estaba pendiente sobre la misma
• AP Alicante, Sec. 8.ª, 19-1-2012 No obstante constar que la finca se transmitía libre de cargas y gravámenes, el vendedor incumple por carecer de licencia de primera ocupación por presuntas infracciones urbanísticas pues ello impide el cumplimiento de la obligación de entrega \ Exclusión de la consideración a las arras como penitenciales ya que ninguna razón hay para deducir que el pacto fuera de establecer las entregas de cantidades como cláusula de desistimiento sino como parte anticipada del precio
• AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 17-1-2012 La cantidad entregada no tenía el carácter de arras penales o penitenciales, sino confirmatorias, por lo que deben ser devueltas al comprador tras la resolución por su incumplimiento al no haber solicitado el vendedor daños y perjuicios
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 16-1-2012 No procede la devolución de las arras que estaban supeditadas a la autorización de la comunidad para el ejercicio de la actividad profesional en la vivienda cuando dicha autorización existe, aunque sea con los límites impuestos por la comunidad
• AP León, Sec. 1.ª, 30-12-2011 Todos los propietarios consitieron la venta del inmueble por lo que el contrato no puede ser declarado nulo \ La devolución de las arras estaba condicionada a la imposibilidad de obtener la financiación necesaria, lo que no ha quedado demostrado por los documentos presentados que no mencionan ni la cantidad solicitda ni las condiciones
• AP Valencia, Sec. 8.ª, 29-12-2011 La consideración del acuerdo a que llegaron las partes de promesa de venta y no pacto de arras, determina que loas 12.000 € entregados por los compradores lo es como señal y no arras penitenciales, lo que exime al vendedor de pagar 24.000 €
• AP León, Sec. 1.ª, 27-12-2011 Incumplimiento de los vendedores que no acudieron al otorgamiento de la escritura pública y no levantaron las cargas que pesaban sobre el inmueble
• AP Alicante, Sec. 6.ª, 21-12-2011 Devolución por las vendedoras del doble de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores pues a la fecha de la demanda en 2010 nada habían actuado para inscribir la finca vendida a su nombre en el Registro de la Propiedad
• AP Barcelona, Sec. 11.ª, 20-12-2011 El mediador no tiene derecho a la comisión ya que el contrato no quedó perfeccionado por el documento firmado ya que el comprador ni siquiera disponía con la financiación adecuada y las arras quedaban supeditadas a tal hecho
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-12-2011 Las partes pueden pactar la sanción que estimen conveniente en caso de incumplimiento o desistimiento sin que por ello se desnaturalize el contrato de opción de compra \ Las arras pactadas tenían el carácter de penitenciales según se desprende de la voluntad de los contratantes \ No existe derecho alguno que pueda ser perjudicado por no aceptarse una opción de compra, por lo que no cabe una acción pauliana
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 1-12-2011 Ningún efecto directo puede derivarse de lo que se resuelva para el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, ni contra él puede dirigirse la pretensión resolutoria del contrato del que no forma parte ni como vendedor ni como comprador \ El incumplimiento tanto del comprador como del vendedor, impide que se pueda pedir la resolución del contrato
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 30-11-2011 Moderación de la pena impuesta a la actora compradora ya que la vendedora tenía la obligación legal de dar por resuelto el contrato mediante la correspondiente notificación a la compradora antes de poder vender a un tercero
• AP Valencia, Sec. 7.ª, 29-11-2011 La imposibilidad de entrega de los 10.000 m2, no implica que en el orden indemnizatorio no pueda establecerse la diferencia de valor del suelo entre la fecha de formalización del contrato y enero de 2003
• AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 3-11-2011 La conformidad del demandado a que se le tenga por renunciado y a perder lo entregado como arras penitenciales hace que carezca el actor de legitimación para que se declare su derecho a quedarse con el importe de las arras que entregó en su día
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 3-11-2011 Pérdida por la compradora de la suma entregada como arras penitenciales pues la causa de incumplimiento no fue involuntaria sino conocida –que para pagar el precio tenía que vender otra vivienda-, si bien no lo puso de manifiesto en el contrato
• AP Barcelona, Sec. 11.ª, 28-10-2011 La calificación del negocio de contrato de arras penitenciales, pues las partes tras fijar el precio, refirieron una entrega del 10 % «a cuenta», autoriza a las demandadas a desistir del mismo con la obligación de devolver duplicada la suma recibida
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 8-10-2011 Resolución del contrato de «promesa de venta» al no haber obtenido el demandado en el plazo estipulado la escritura de compraventa, debiendo restituir a la actora la suma entregada así como la indemnización correspondiente
• AP Málaga, Sec. 6.ª, 28-9-2011 La vendedora debía comunicar la fecha de la firma de la escritura de venta y no lo hizo, no procede que se quede con las arras pagadas, sino que las devuleva por ser la incumplidora
• AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 20-9-2011 Calificación de la entrega del dinero como arras confirmatorias, al tratarse de una suma que se entrega con la finalidad de garantizar la perfección y el cumplimiento del contrato \ La condición suspensiva incorporada a la compraventa se ha de entender cumplida, adquiriendo plena eficacia el contrato así como la obligación de la compradora de abonar el resto del precio en el plazo estipulado
• AP Murcia, Sec. 1.ª, 14-9-2011 Devolución a la actora de la suma que entregó como señal pues los demandados se opusieron a ello en base a las arras penales sin reconvenir solicitando la resolución del contrato y la pérdida de la suma que aquéllos entregaron como indemnización
• AP Málaga, Sec. 5.ª, 12-9-2011 El cumplimiento por el vendedor de la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa e incomparecencia del comprador en el día fijado para ello, le habilita para reclamar el duplo de la cantidad entregada en concepto de arras
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 21-7-2011 No justifica el incumplimiento del contrato y que se devuelvan las arras el que los compradores no hayan obtenido la financiación necesaria
• AP Madrid, Sec. 10.ª, 8-7-2011 A tenor de la dicción del clausulado del contrato, no se reconoce la facultad de desistir del mismo a voluntad del comprador pues ello comporta dejar su cumplimiento al arbitrio de una sola de las partes en abierta contravención del art. 1256 CC \ No se está ante una facultad de retirarse del contrato libremente sino ante una cláusula penal pues lo pactado fue que si la venta no se llevara a cabo por incumplimiento de alguna de las partes, tales serían las consecuencias económicas de ello
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 6-7-2011 La vendedora que incumple debe devolver el doble de las arras con independencia de que recibiera menos cantidad de la agencia mediadora que había deducido el importe de sus honorarios
• AP Girona, Sec. 1.ª, 6-7-2011 No existió un incumplimiento del vendedor a partir del momento en que el comprador conocedor de la carga acepta ir prorrogando el contrato y aquél realizó todos los actos a su alcance para cancelarla \ Las consecuencias de la resolución del contrato por el comprador, desistiendo con justa causa, no era la pretendida posibilidad de devolver duplicadas las arras entregadas pues ello se vinculaba al incumplimiento del vendedor, el cual no existió \ La actuación de la agencia intermediaria en nombre y representación de la vendedora determina que los efectos derivados de la compraventa –la devolución de las arras pagadas por el actor- se producen entre los mandantes vendedores y aquélla
• AP Alicante, Sec. 8.ª, 6-7-2011 Aunque las partes no pactaron las arras expresamente como penitenciales, si establecieron unas consecuencias idénticas
• AP Murcia, Sec. 1.ª, 28-6-2011 Aunque hubo incumplimiento del vendedor, no supone derecho del comprador a recibir doblada la suma en su día entregada, ya que el vendedor nunca tuvo voluntad de incumplir lo pactado al proponer arreglos amistosos a la compradora
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 28-6-2011 Incumplimiento del comprador que ante los cambios en el mercado hipotecario no le interesa ya la vivienda sin que el hecho de existir una discordancia en el registro de la superficie justifique la resolución
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 17-6-2011 Resolución del contrato por no coincidir la finca adquirida por los actores con su información registral al tener dos alturas y más superficie en la realidad, habiendo requerido al vendedor para la subsanación lo que el mismo no habría llevado a cabo
• AP Barcelona, Sec. 16.ª, 15-6-2011 Nulidad del contrato por vicio en el consentimiento del comprador que lo suscribió con el convencimiento de que era objeto de la compraventa casi la totalidad del jardín contiguo a la edificación y no la mitad
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 7-6-2011 Incumplimiento de la vendedora, pues la obtención de la cédula de habitabilidad, el seguro decenal, y la inscripción en el Registro, dependían exclusivamente de su actividad, transcurriendo el plazo para el otorgamiento de la escritura pública
• AP Valencia, Sec. 6.ª, 31-5-2011 Se resuelve el contrato de reserva por incumplimiento esencial de la promotora, basado en el retraso en la ejecución de la obra, condenándola a devolver las cantidades recibidas
• AP Tarragona, Sec. 3.ª, 24-5-2011 Resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora que debe devolver la cantidad recibida como arras pero no el doble al no pactarse como penales sino como penitenciales y
• AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 19-5-2011 La parte vendedora no puede desistir del contrato al no tener las arras el carácter de penitenciales sino de penales y no facultan al desistimiento
• AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 6-5-2011 El carácter de arras confirmatorias a la cantidad anticipadamente satisfecha por el actor, recibidas a cuenta del precio, ha de serle devuelta por no llegar el contrato a formalizarse
• AP Baleares, Sec. 3.ª, 27-4-2011 La calificación de las arras es penitencial porque las posibilidades otorgadas en el contrato respecto a las arras, son las mismas que prevé la ley
• AP Toledo, Sec. 2.ª, 18-4-2011 Nos encontramos ante arras confirmatorias y no penitenciales, pues se han pactado como garantía del incumplimiento del contrato \ El retraso de 3 meses y medio en la entrega de la vivienda, cuando se tenía un plazo de 15 y se había incluido la palabra «aproximado» en el plazo, no es motivo de resolución \ No se demuestra que se le haya entregado cosa distinta porque el chalet no sea independiente y forme parte de una Comunidad
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 31-3-2011 El comprador pierde la cantidad entregada como arras, quedando el contrato sin efecto alguno al no comparecer a la firma de la escritura pública
• AP Salamanca, Sec. 1.ª, 28-3-2011 Procede la resolución del contrato de compraventa al no existir constancia de que el vehículo, el 14 de marzo se pusiese a disposición del comprador \ El hecho de que el art. 1.454 C.C . no contemple más que las arras penitenciales, no significa que no puedan pactarse otras de diferente tipo
• AP Girona, Sec. 2.ª, 28-3-2011 La compradora recurrente ampara su falta de pago en un incumplimiento previo de la sociedad vendedora, referido a la finalización de la obra en el plazo pactado, pero tal alegación no ha sido probada
• AP Almería, Sec. 3.ª, 16-3-2011 A tenor del contenido literal de lo pactado en el contrato no existe cláusula en que se acuerden las arras penitenciales, que apunte a la intención de las partes de sancionar el incumplimiento del comprador con la pérdida de lo entregado
• AP Madrid, Sec. 10.ª, 8-3-2011 Las arras penales deben ser pactadas de forma expresa e interpretadas de forma restrictiva y en este caso, no se estima su existencia
• AP Albacete, Sec. 1.ª, 4-3-2011 Opera la «imposibilidad sobrevenida fortuita» como causa de resolución pues lo que se vendió no fue la finca rústica sino un edificio cuya entrega mediante escritura pública no tuvo lugar por los problemas urbanísticos de la operación \ El comprador pretende, como efecto de la resolución, la devolución de las cantidades percibidas dobladas cuando del clausulado no consta que se pactaron arras penitenciales
• AP Barcelona, Sec. 19.ª, 22-2-2011 Si bien se condicionó el contrato a la aprobación de la hipoteca por una entidad, existe incumplimiento al no probar el comprador ni siquiera el hecho de haberla solicitado, por lo que el vendedor tiene derecho a quedarse con las arras
• AP Madrid, Sec. 19.ª, 21-2-2011 El contrato que unía a las partes no es de precontrato ni contrato de compraventa, sino de reserva, quedando justificada la resolución por no poder la actora adquirir los terrenos
• AP Barcelona, Sec. 11.ª, 15-2-2011 Incumplimiento de los vendedores que no llevaron a cabo la segregación de las fincas debiendo devolver por duplicado las arras
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 9-2-2011 Pactadas unas arras con cáracter penitencial, el comprador puede desistir en cualquier momento sin necesidad de justificar su decisión y se le debe devolver la cantidad entregada como parte del precio perdiendo sólo las arras
• AP Málaga, Sec. 6.ª, 3-2-2011 A la inmobiliaria no se le puede imputar la negligencia contractual en la operación de compraventa al no responder de la consumación de la transmisión, máxime cuando las dos entregas parciales del precio pactado fueron a manos de la vendedora \ La ocultación por el vendedor al comprador que el inmueble que pretendía vender no reunía la condición de «vivienda» , sino que era «local de negocio, conlleva la resolución del contrato
• AP Huelva, Sec. 3.ª, 20-1-2011 No procede penalizar a los compradores con la pérdida de la cantidad entregada como señal en el contrato de reserva dado que la resolución instada no es por su desistimiento sino por \ Imposibilita interpretar el retraso en la entrega, imputable a la empresa que contrató la promotora, como un suceso fortuito, que como tal debe asumir ante los compradores los incumplimientos de todos los intervinientes en el proceso constructivo
• AP Jaén, Sec. 3.ª, 14-1-2011 Devolución al comprador de la suma que entregó a cuenta toda vez que hubo un válido y eficaz desistimiento contractual del mismo, comunicándolo al vendedor con anterioridad al requerimiento de éste para otorgar la escritura pública de venta
• AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 27-12-2010 No existe incumplimiento del contrato de gestión de compra al devolver la agencia al comprador las arras recibidas que no tenían el carácter de penitenciales
• AP Sevilla, Sec. 5.ª, 13-12-2010 El retraso de un mes y nueve días en la descalificación del inmueble como vivienda de protección oficial no es causa de resolución \ La negativa del comprador al abono del precio pese al requerimiento notarial justifica la resolución del contrato y la pérdida de las arras
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 9-12-2010 Las arras penitenciales, son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante su pérdida o su restitución doblada
• AP Cáceres, Sec. 1.ª, 23-11-2010 Ha resultado acreditado que al actor, conforme al derecho de opción preferente que contempla el Contrato de Permuta, se le ha impedido efectuar la elección de la vivienda de su interés, por lo que existe incumplimiento de la demandada constructora
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 22-11-2010 El carácter penitencial de las arras resulta de que aunque lo entregado en tal concepto se considera como parte del precio anticipado, la remisión que el contrato se hace al art. 1454 CC implica la aceptación del régimen establecido en tal precepto \ Ante el incumplimiento recíproco, pues lo compradores impedían el otorgamiento de la escritura pública y los vendedores no le comunicaron la notaría a tale efectos, ni éstos pueden hacer suyas las arras ni aquéllos exigir su devolución duplicadas
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 16-11-2010 Al desistir los compradores por no poder obtener la financiación necesaria para la compraventa, conforme a lo pactado en el contrato pierden la cantidad entregada como arras
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-11-2010 La naturaleza de la promesa de venta no impide la calificación de arras penales ya que las partes se obligaron a establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica nacida del precontrato, por lo que podían reclamar su cumplimiento \ Vigente el contrato y reconocidos los efectos del pago a la consignación del segundo plazo del importe de las arras, es obligación de la vendedora la devolución del doble del importe de las arras, conforme a lo pactado
• AP Palencia, Sec. 1.ª, 2-11-2010 Calificación del contrato de compraventa, y no de promesa de venta, al estar perfectamente determinados tanto el objeto como el precio, difiriendo el pago de la totalidad a un momento posterior \ Se califican las arras de penales o confirmatorias, ya que las partes las fijaron para señalar las consecuencias del incumplimiento, pero no de penitenciales
• AP Madrid, Sec. 25.ª, 29-10-2010 Incumplimiento de la vendedora, por causa objetiva y ajena a su voluntad, debiendo devolver la señal recibida al haberse pactado así en el contrato \ No procede indemnización por daños y perjuicios, porque no se ha acreditado la supuesta relación causa-efecto, entre la actuación respectiva de los litigantes y las consecuencias derivadas de la ineficacia sobrevenida al precontrato
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-10-2010 Las arras pactadas tenían el carácter de penales y no legitimaban al desistimiento del contrato por lo que se puede exigir el cumplimiento
• AP La Rioja, Sec. 1.ª, 14-10-2010 Es necesario que se pacte de forma expresa el carácter de arras penitenciales, y en su defecto deben entenderse como entrega a cuenta del precio
• AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 13-10-2010 A pesar de ser las arras penitenciales, no cabe devolución por duplicado de las mismas cuando ninguna de las partes tuvo intención de proceder al cumplimiento del contrato pero ninguna de ellas se requirió mutuamente instando la resolución
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 5-10-2010 No procede la devolución duplicada de la suma entregada al mediador como señal al no ser la voluntad de las partes estipular arras penitenciales dado que sólo estipularon la pérdida de tal cantidad en concepto de daños y perjuicios \ Si el actor revocó la gestión de venta encargada al demandado tres o cuatro meses después, frustrando el fin del contrato, no puede exigirle que devuelva la suma entregada en tanto que no hubo incumplimiento del mediador
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 14-9-2010 La cantidad entregada en garantía de la firma de la permuta y a cuenta del precio, no puede configurarse como arra penitencial cuando no se prevé penalización ninguna más que la devolución de la cantidad entregada
• AP Granada, Sec. 3.ª, 10-9-2010 Obligación de devolución de la cantidad entregada como arras al resolverse el contrato por la causa exonorante de la no obtención de financiación
• AP Barcelona, Sec. 16.ª, 9-9-2010 La ley aplicable a la compraventa de inmueble en territorio francés es la francesa, aunque en el contrato se haga referencia a un artículo de nuestro Código Civil, y deben cumplir con todos los requisitos de la ley francesa aplicable
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 22-7-2010 La agencia que actuó sin poder de representación queda obligada personalmente al cumplimiento del contrato de arras penitencial y debe devolver las cantidades pactadas en el mismo a los compradores al no llevarse a cabo la venta
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 21-7-2010 La cantidad entregada a cuenta es arra confirmatoria cuando supone un anticipo del precio y su devolución no queda supeditada a ningún incumplimiento o desistimiento del contrato por parte de quien la entrega
• AP Málaga, Sec. 4.ª, 19-7-2010 El carácter de penitenciales a las arras entregadas por los actores se desprende literalmente del documento aportado, con los efectos específicos recogidos en el art. 1454 del CC
• AP Madrid, Sec. 25.ª, 16-7-2010 Una vez que se modifican las condiciones inicialmente pactadas en cuanto al plazo de entrega del precio, no puede aplicarse las arras penitenciales inicialmente pactadas al haber cambiado las condiciones del negocio jurídico
• AP Granada, Sec. 3.ª, 16-7-2010 Al no probar el incumplimiento de la vendedora demandada, y acreditada la voluntad de desistir la actora de la compra de un automóvil del que tuvo disponibilidad desde el primer momento, conlleva a que pierda la cantidad entregada
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 14-7-2010 No supone un incumplimiento grave y esencial la calificación del inmueble como local al venderse un cuerpo cierto y poder conocer dicha calificación acudiendo al Registro
• AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 7-7-2010 La imposibilidad de otorgar escritura pública por incumplir la vendedora su obligación de que la vivienda estuviese libre de cargas da lugar a la excepción de incumplimiento contractual, que a su vez comporta la devolución de las arras penitenciales
• AP Alicante, Sec. 4.ª, 1-7-2010 El comprador de una vivienda deja de pagar ciertas cantidades y se resuleve el contrato por el vendedor. No procede la devolución de las cantidades abonadas, son arras penitenciales
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 30-6-2010 La compradora no fue citada para el otorgamiento de la escritura ni se señaló día alguno que haga contancia de algún incumplimiento de aquella para la no suscripción del contrato \ No acreditado el carácter penal de las arras, se deben considerar como confirmatorias debiendo ser devueltas al no firmarse el contrato
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 30-6-2010 El que no se llegara a materializar la compraventa por la imposibilidad de obtener la actora financiación por causa ajena a su voluntad, como era la limitación del uso del edificio, se traduce en la devolución de la suma por la misma entregada \ Obligación del demandado a restituir frente a las compradoras el importe que recibió como señal en virtud del contrato de mandato que con éstas se suscribe y que se celebró en nombre del propietario, hoy demandado
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 28-6-2010 De la intención de las partes se determina que las arras pactadas eran de tipo penal, aunque de la cláusula contractual se pudiera presumir que eran penitenciales \ Incumplimiento de los compradores que no consumaron el contrato al adquirir otra vivienda de similares características a un precio inferior
• AP Valencia, Sec. 7.ª, 21-6-2010 La novación del contrato de encargo de venta del inmueble del demandado por el de arras que lo extinguió impide acceder a la reclamación de honorarios por una actividad mediadora inexistente
• AP Huelva, Sec. 1.ª, 15-6-2010 Una vez construido el edificio y con la licencia de ocupación obtenida, la no contratación del seguro o aval para cubrir las cantidades anticipadas no tiene consecuencia alguna \ Incumplimiento de la compradora que no paga el precio convenido si que exista ihabilidad de la plaza de garaje en la que justificaba el impago \ El dinero entregado no fue en concepto de arras sino como parte del precio, que se perdería en caso de incumplimiento del comprador
• AP Badajoz, Sec. 2.ª, 10-6-2010 Se solicita la nulidad del contrato por no haber objeto al no existir un edificio en el terreno con las condiciones pactadas
• AP Sevilla, Sec. 5.ª, 4-6-2010 La devolución del vendedor no se limita a las sumas dadas como señal sino al doble de las mismas pues mientras el comprador se ajustaba al contrato, el vendedor lo incumplió retrasando la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública \ La devolución de las arras por duplicado no supone abuso de derecho ni enriquecimiento injusto por cuanto que las contempladas en el art. 1454 CC, al que se remiten expresamente las partes, constituyen una excepción a la prohibición del art. 1256 CC
• AP Alicante, Sec. 8.ª, 26-5-2010 El mediador en la compra de inmueble que entrega a la vendedora la cantidad dada en señal, no es responsable de devolver esta por no realizarse la operación, su contrato no es de resultado
• AP Madrid, Sec. 19.ª, 19-5-2010 La existencia de arras en el contrato no desnaturaliza su naturaleza de compraventa pues la entrega de cantidad a cuenta del precio, a modo de confirmatorias, refuerza su perfección \ La novación del contrato, que faculta al vendedor para resolverlo por falta del pago del precio, no le impide que pueda optar por exigir el cumplimiento
• AP Granada, Sec. 3.ª, 14-5-2010 Inexistente error en la adquisición pues en el contrato nada se dice sobre la existencia de un futuro campo de golf, que según el comprador fue lo que le motivó a la compra, al que hace referencia un folleto publicitario sin valor contractual \ La entrega de una suma antes del contrato como parte del precio final se configura como arras confirmatorias, por lo que la resolución contractual instada por la vendedora le da derecho a obtener una indemnización por daños y perjuicios
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 11-5-2010 Imposibilita moderar la cláusula penal establecida en el contrato de promesa de venta en virtud del convenio de arras penales pactad, el incumplimiento total del comprador, sin otorgar la escritura pública a la que se comprometió \ Basa el actor el vicio en el consentimiento en la errónea información dada por el vendedor fijando un precio en atención a una facturación anual que no se correspondía con la real, cuando la misma se la dio la titular de la farmacia, no el demandado
• AP Barcelona, Sec. 11.ª, 6-5-2010 Habiéndose pactado la obligación del vendedor de devolver dobladas las cantidades percibidas si incumple el contrato, debe interpretarse que tal pacto se refiere al total de las cantidades entregadas hasta el momento del incumplimiento
• AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 22-4-2010 Inaplicación del art. 68 Ley 26/1984 de 19 de junio General para la Defensa de Consumidores y Usuarios sobre el derecho de desistimiento, ajeno al objeto de la demanda sobre resolución del contrato de compra de vehículo \ La falta de prueba por el comprador del deficiente estado del vehículo en el momento de su entrega impide dar lugar a la acción resolutoria por ella deducida \ Son arras penitenciales la suma percibida por la demandada de acuerdo con la disposición relativa al precio, en la que se establece que en caso de desistir el comprador del vehículo perderá lo entregado en cuenta
• AP Lleida, Sec. 2.ª, 20-4-2010 Ha quedado acreditado que no se acordaron unas arras penitenciales en el contrato que permitan a la parte compradora desistir del contrato y que el vendedor se quede con la cantidad entregada de forma adelantada
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 15-4-2010 La promotora debe devolver las arras porque en el contrato no se expecificó que el plazo para otorgar la compraventa era de 30 días tras la concesión de la licencia de ejecución de las obras y no de la licencia básica de obras provocando confusión
• AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 12-4-2010 Sólo pueden calificarse de arras penitenciales las entregadas en el contrato de reserva y no las entregadas posteriormente a cuenta del precio
• AP Alicante, Sec. 4.ª, 25-3-2010 Acreditado que la vivienda estaba gravada con un préstamo hipotecario y dos embargos, no es imputable a la compradora la falta de consumación de la compraventa, aunque no obtuviera la financiación, asegurando la vendedora que estaba libre de cargas
• AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 17-3-2010 La incomparecencia de los compradores a la firma de la escritura pública no es incumplimiento grave a efectos resolutorios por no convocarse con una mínima antelación ni comunicárseles el cumplimiento de la condición a la que la venta estaba sujeta
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 16-3-2010 La consideración de grave, oculto y preexistente a la existencia de aluminosis en la vivienda objeto de compra, no reconocible por el comprador ni contemplada cuando se pactó el precio, hace viable la acción «quanti minoris» ejercitada \ Responde la inmobiliaria por la presencia de aluminosis al contemplar el contrato una cláusula por la que se compromete frente al comprador a comprobar la ausencia de vicios estructurales en la vivienda, lo que en modo alguno advirtió \ Fundamenta la responsabilidad contractual ex art. 1101 CC el incumplimiento por los vendedores de su obligación de entregar la vivienda en perfecto estado, sin aluminosis
• AP Girona, Sec. 2.ª, 12-3-2010 La constitución de las arras en «aseguranza» sin referencia al desistimiento y haciéndose depender su pérdida o entrega doblada de recíprocos incumplimientos permite entender que se les atribuyó una función de garantía del cumplimiento contractual \ El rechazo del carácter penitencial de las arras y cumplimiento contractual del comprador hacen prosperar las pretensiones de su demanda, en la que insta el cumplimiento de la compraventa
• AP Cádiz, Sec. 5.ª, 3-3-2010 No estamos en presencia de un contrato de compraventa, sino de un contrato preliminar o un precontrato sometido a condición resolutoria
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 1-3-2010 El incumplimiento del vendedor de su obligación de transmitir la finca libre de cargas faculta al comprador para resolver el contrato y aplicar la cláusula penal pactada, devolviendo las arras duplicadas
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 1-3-2010 La vendedora está obligada a devolver la cantidad doblada entregada por la compradora, al establecerse dicha cláusula en el contrato de «reserva», al no hacerse efectivo el contrato de venta
• AP Huelva, Sec. 1.ª, 26-2-2010 Extinción del contrato y pérdida por el cedente o vendedor de la señal y cantidades entregadas por el cesionario o comprador, al serle imputable la falta de transmisión del inmueble por el vendedor
• AP Alicante, Sec. 4.ª, 25-2-2010 Habiéndose entregado 6.000 euros como señal para la realización posterior de una compraventa que se ve frustrada, sin que se pueda imputar a ninguna de las partes tal hecho, cada parte deberá entregarse las prestaciones que haya realizado
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 25-2-2010 Pérdida por el comprador de la suma entregada en concepto de arras pues se pactó su devolución por el vendedor si hubiera surgido «una modificación de la normativa bancaria» que le impida obtener un crédito, lo que no ha acreditado
• AP Madrid, Sec. 18.ª, 8-2-2010 No probado que la demandada vendedora no estuviera en condiciones de cumplir con su obligación de entrega, no se ha producido incumplimiento contractual, por lo que el contrato sigue produciendo todos sus efectos
• AP Madrid, Sec. 8.ª, 8-2-2010 Incumplimiento del comprador, sin que la no obtención de la financiación necesaria sea causa justificativa \ El comprador que incumple no puede instar la resolución por incumplimiento del vendedor que si cumplió sus obligaciones teniendo derecho a quedares con las arras
• AP Madrid, Sec. 25.ª, 29-1-2010 Incumplimiento de ambas partes, ya que el comprador no abona el precio y el vendedor no tenía registrado a su nombre el inmueble \ Las arras pactadas eran confirmatorias, por lo que se deben devoler al resolverse el contrato por incumplimiento de ambas partes
• AP Madrid, Sec. 19.ª, 27-1-2010 Procede la devolución de la cantidad pagada en concepto de arras, ya que no ha quedado acreditado que estemos ante arras penitenciales, por tratarse de un contrato verbal y no ha quedado tampoco acreditado quién incumplió el contrato
• AP Tarragona, Sec. 1.ª, 19-1-2010 Resolución del contrato por mututo desistimiento sin que se tengan que devolver las arras de forma duplicada
• AP Girona, Sec. 1.ª, 22-12-2009 El desistimiento de ambas partes a la compraventa en su día pactada impide apreciar incumplimiento atribuible al comprador que legitime la no entrega de la cuantía en su día entregada sino aplicar las arras penales
• AP Burgos, Sec. 2.ª, 30-11-2009 Los términos empleados en los documentos suscritos no dejan lugar a dudas de que las partes litigantes únicamente se están comprometiendo a la celebración, en un futuro, de un contrato de compraventa sobre las líneas marcadas en el precontrato \ El contrato reconoce a la demandada el derecho de desistimiento unilateral privando al actor de la facultad de exigir, en este caso, el cumplimiento del contrato pero debiendo la demandada devolver duplicada la cantidad entregada por el actor
• AP Jaén, Sec. 1.ª, 30-11-2009 Incumplimiento contractual del vendedor: mientras el comprador pagó una suma como precio inicial y otra como segundo plazo, actos tendentes a confirmar su voluntad de cumplir, la vendedora se negó a recibirlos y resolvió el contrato \ El pago por el comprador del segundo plazo del precio a que se comprometió hace inaplicable la cláusula que anula el contrato con pérdida de señal, prevista para el caso de que no lo hubiera satisfecho tras finalizar el periodo de entrega
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 26-11-2009 Las arras tienen carácter penitencial porque así se establece expresamente en los contratos y no deja lugar a dudas \ No se da fuerza mayor que justifique que no se pudiera proceder a la venta garantizada por las arras porque el embargo de cuentas por un órgano judicial no puede considerarse como tal \ No hay enriquecimiento injusto porque el supuesto comprador no pudo cumplir con las obligaciones acordadas en el contrato de arras y pagar el precio, por lo que es correcto que el vendedor se quedase con las arras y resolviese el contrato
• AP Madrid, Sec. 18.ª, 25-11-2009 Al no haber establecido expresamente las partes en el contrato el carácter penitencial de las arras, estas siempre se presumirían confirmatorias
• AP Baleares, Sec. 4.ª, 18-11-2009 El vendedor deberá devolver las arras entregadas por el comprador del inmuble ya que la resolución del contrato se debe a su imcumplimiento sobre la entrega de la vivienda libre de cargas
• AP Alicante, Sec. 6.ª, 18-11-2009 Se desestima la pretensión del vendedor que alega la inexistencia del contrato de compraventa porque no hay contrato escrito y por tanto falta la voluntad porque hay acuerdo en cuanto a la cosa y el precio y entrega de cantidad en concepto de arras
• AP Lleida, Sec. 2.ª, 16-11-2009 La cantidad entregada a cuenta no fue en concepto de arras penitenciales, sino como parte de pago del precio de la venta del inmueble que ahora, por exigencia de la actora vendedora, debe cumplirse
• AP Tarragona, Sec. 1.ª, 3-11-2009 Mutuo desistimiento tácito manifestado en la pasividad de ambas partes durante el todo el plazo de cumplimiento acordado para consumar los efectos de la compraventa que conlleva la resolución de la misma sin imposición de sanciones
• AP Toledo, Sec. 2.ª, 29-10-2009 La función penitencial de los anticipos entregados por los actores resulta de la voluntad de las partes, expresada de forma clara y precisa en el contrato
• AP Toledo, Sec. 2.ª, 28-10-2009 El demandante no tiene derecho a pedir la resolución ya que incumplió primero sus obligaciones derivadas del contrato de arras penitenciales y la conducta del que incumple primero libera al otro de sus obligaciones
• AP Barcelona, Sec. 4.ª, 28-10-2009 La cantidad entregada por la compradora era en concepto de arras penitenciales y permitía a cualquiera de las partes rescindir el contrato de forma unilateral y sin necesidad de incumplimiento previo que fue lo sucedido
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 22-10-2009 La suma entregada en concepto de arras, pues no consta que la intención de las partes fuera que tuviera un alcance diferente al de señal, determina que pudiera desistir del contrato sin perderla
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 21-10-2009 Probado que el contrato quedó resuelto por causa imputable a la vendedora, nada tiene que reclamar al comprador en virtud de lo mutuamente pactado en el contrato suscrito por ambas
• AP Baleares, Sec. 3.ª, 20-10-2009 Devolución al comprador de la suma entregada a cuenta pues aun considerando que se le entregó la hoja de las condiciones generales con una referencia a las arras, difícilmente podría entenderse como una aceptación dada su naturaleza penitencial
• AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 16-10-2009 El establecimiento de arras penitenciales en el contrato de venta de plazas de garaje a construir resulta de que las partes quisieron fijar una especial garantía para fortalecer el vínculo contractual y garantizar su efectiva formalización futura
• AP Burgos, Sec. 2.ª, 13-10-2009 Acreditada la voluntad de impago del precio por parte del comprador, este perderá como arras no solo la cantidad entregada en tal concepto sino también los pagos a cuenta realizados, al desprenderse así del contenido del contrato
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 30-9-2009 Siendo el contrato suscrito entre el comprador y la agencia inmobiliaria un contrato de reserva de compra en el que la cantidad entregada a cuenta es parte del precio acordado, dicha cantidad tiene el concepto de arras confirmatorias y no penales \ Realizadas las gestiones inmobiliarias y no producida la venta, la agencia tiene derecho a percibir remuneración por sus servicios del vendedor, pero no del comprador que entregó el dinero en concepto de arras confirmatorias
• AP Madrid, Sec. 10.ª, 25-9-2009 Las arras pactadas en el presente contrato son penitenciales porque consta expresamente la función penitencial de los anticipos entregados y facultada la parte demandada de desistir de la compraventa, está obligada a devolverlas duplicadas
• AP Sevilla, Sec. 5.ª, 25-9-2009 Devolución a la actora de la suma que entregó como anticipo del precio de traje de novia que encargó a la demandada que, como arras confirmatorias, no supone para la compradora su pérdida por no llevarlo adelante aunque haya empezado
• AP Cádiz, Sec. 5.ª, 22-9-2009 Sujeta a condición resolutoria la compraventa objeto de litigio si no se otorgaba la correspondiente escritura pública en el plazo estipulado, e incumpliendo el vendedor, surtirán efecto las consecuencias punitivas de las arras penitenciales
• AP Tarragona, Sec. 1.ª, 18-9-2009 Resolución del contrato por constituir incumplimiento la falta de interés del comprador en asumir la compra del piso por no haber conseguido revenderlo
• AP Barcelona, Sec. 4.ª, 16-9-2009 El conocimiento por el comprador la afectación urbanística a que estaba sujeta la finca, al estar expresamente recogida en la escritura que se le hizo entrega, le impide desvincularse del contrato cuyas condiciones aceptó
• AP Jaén, Sec. 2.ª, 11-9-2009 Es la parte compradora quien manifiesta una actitud rebelde al cumplimiento de lo pactado, al no acudir en ninguna de las fechas propuestas por la vendedora, para elevar el contrato a escritura pública \ Dado que el contrato se ha resuelto por culpa de la parte compradora, deberá perder la cantidad entregada en concepto de arras
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 20-7-2009 El desistimiento de la compradora, que comportó la pérdida de interés en la compra, justifica que la vendedora pueda exigir la devolución del importe de las arras doblado
• AP Vizcaya, Sec. 1.ª, 16-7-2009 No cabe aplicación de arras penitenciales cuando el comprador no adquiró la vivienda por su voluntad y no porque fuera adquirida por un tercero
• AP Valencia, Sec. 6.ª, 14-7-2009 No pueden calificarse las arras de penitenciales cuando en la redacción de la cláusula las mismas se hacen depender de un incumplimiento previo de las partes, no hacen referencia al mero desistimiento
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 9-7-2009 Habiendo quedado acreditado que fue la compradora quien incumplió, no puede pretender que la vendedora le devuelva el duplo de la cantidad entregada en su día en concepto de arras
• AP Ciudad Real, Sec. 2.ª, 8-7-2009 La claridad de la estipulación del contrato no deja dudas de que se pactaron arras penitenciales
• AP Málaga, Sec. 6.ª, 8-7-2009 La «entrega señal de cliente» constituye un recibo como «entrega y parte del precio total de la vivienda», por lo que procede su restitución del comprador al no haberse instado por la vendedora una pretensión por resarcimiento
• AP Valladolid, Sec. 1.ª, 6-7-2009 La agencia inmobiliaria que era mediadora no está legitimada pasivamente al no ser la destinataria de la señal entregada y poder identificar el comprador a la parte vendedora
• AP Barcelona, Sec. 19.ª, 1-7-2009 Se han de devolver las arras confirmatorias en un contrato de compraventa de un vehículo, pues ambas partes han sido culpables de la resolución del mismo
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 1-7-2009 La mera solicitud de un seguro de vida o un impreso en blanco de petición de hipoteca naranja acreditan el cumplimiento de la condición estipulada de devolución de las arras penitenciales en caso de no concederse aquélla
• AP Toledo, Sec. 2.ª, 30-6-2009 La interpretación debe hacerse según el sentido del resto del contrato conforme al cual las arras son confirmatorias y el incumplimiento de la condición implica incumplimiento contractual permitiendo al actor resolver el contrato y reclamar las arras
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 30-6-2009 Del documento no se desprende la existencia de arras penitenciales al no constar la firma de la compradora
• AP Sevilla, Sec. 6.ª, 30-6-2009 La devolución por la vendedora del doble de lo entregado en su momento como arras por la compradora, debe ser respetado como voluntad de las partes contratantes
• AP Madrid, Sec. 18.ª, 29-6-2009 La compradora que incumplió la obligación de pagar el precio en la fecha estipulada, no puede instar la resolución por incumplimiento de la vendedora cumplidora, ni la devolución duplicada de las arras \ Habiendo cumplido la agencia su obligación de conseguir financiación hipotecaria ajustada a las condiciones del mercado, el rechazo a dicha oferta y el impago del precio, suponen un desistimiento unilateral e injustificado de la compradora
• AP Castellón, Sec. 3.ª, 23-6-2009 La cláusula contractual objeto de discusión no adolece de dificultad interpretativa
• AP Valencia, Sec. 6.ª, 22-6-2009 La vendedora está obigada a devolver las arras penitenciales por duplicado al ocultar a la compradora que la vivienda era de protección oficial, lo que impidió la obtención del préstamo
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 19-6-2009 La reciprocidad de las arras penitenciales, que fue eliminada del contrato por la vendedora, genera desequilibrio ente las partes, procediendo la devolución duplicada de las mismas al haber desistido la vendedora unilateralmente de la compraventa
• AP Lleida, Sec. 2.ª, 8-6-2009 Si la agencia en ningún momento actuó como parte vendedora, no puede atribuírsele incumplimiento ni responsabilidad por el hecho de que el contrato no llegara a consumarse
• AP Granada, Sec. 3.ª, 5-6-2009 Los vendedores que no obtuvieron la descalificación de la vivienda, siendo este elemento esencial del contrato, deben devolver las cantidades entregadas a cuenta aunque el retraso en la tramitación del expediente no fue imputable a los mismos
• AP Valencia, Sec. 6.ª, 5-6-2009 La suma inicial no tiene carárter de arras penitenciales al no constar claramente la intención de las partes
• AP Zamora, Sec. 1.ª, 3-6-2009 Las arras no fueron confirmatorias sino penales al desprenderse del contenido literal del pacto que ambas partes quedaban obligadas a su abono encaso de no escrituracion del contrato \ El no haber designado fecha y notaria para proceder a la escrituracion dentro del plazo pactado por las partes conlleva el desistimiento tacito por la vendedora
• AP Valladolid, Sec. 3.ª, 2-6-2009 Las arras pactadas en el contrato son confirmatorias penales y no de carácter penitencial, pues de ser así se tenía que haber dado expresamente esa denominación \ La demandada no cumplió su contrato por causas ajenas a su voluntad e intereses, por lo que queda exonerada del pago de las arras
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 29-5-2009 La ocultación por parte del vendedor de la existencia de un expediente sobre la vivienda que de prosperar minosvaloraría el inmueble es causa de resolución por parte del comprador
• AP Madrid, Sec. 19.ª, 29-5-2009 El agente tiene legitimación pasiva para que el comprador le reclame la devolución las arras penitenciales duplicadas, al no inferirse del contrato estipulado que actuaba en nombre y representación de los vendedores
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 28-5-2009 Procedencia de la rescisión unilateral ejercitada por los vendedores del precontrato de compraventa, con obligación de devolución de las arras duplicadas, al interpretarse las mismas como penitenciales
• AP Burgos, Sec. 2.ª, 25-5-2009 Inexistencia de compraventa e imposibilidad de su elevación a escritura pública a falta de concurrencia entre oferta y aceptación entre las partes para la perfección de la misma \ Deber de devolución de la cantidad entregada por el comprador como señal al no resultar perfeccionado el contrato de compraventa
• AP Barcelona, Sec. 11.ª, 25-5-2009 El que la compradora reclame menos de lo debido no modifica que la voluntad de las partes fue clara y precisa de dar naturaleza de arras penitenciales a las sumas entregadas a la vendedora \ La variación de las condiciones del contrato con las facilidades brindadas por la vendedora de subsanar la falta de financiación y cumplimiento de pago no implica novación contractual \ Concretado en el contrato la zona y norma urbanística aplicable y la realidad edificada, su no determinación implica un error vencible por la compradora con la mínima diligencia de comprobar la zona y normativa que afectaba a la finca \ Al no haberse llevado a cabo el contrato, no puede afirmarse que la liquidación del IVA y su repercusión sea o no correcta, pues lo es el deber del sujeto pasivo del gravamen liquidarlo y repercutirlo a cargo del adquirente
• AP Cáceres, Sec. 1.ª, 14-5-2009 La inmobiliaria no puede abonar las arras pactadas porque solo pueden reclamarse al vendedor, no contra los intermediadores en la compraventa
• AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 13-5-2009 Carácter penitencial de las arras acordadas acreditado por la pequeña cantidad entregada respecto a la pendiente, junto con la no reclamación de la compradora pese al retraso en el cumplimiento de lo acordado
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 11-5-2009 Indebida petición de devolución de arras dobladas en base al art. 1454 CC porque tal efecto está sólo previsto para el supuesto de desistimiento voluntario del contrato, no para el de imposibilidad de cumplir por uno de los contratantes
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 7-5-2009 Aplicando a la resolución del presente contrato de compraventa el mutuo disenso entre las partes a otorgar escritura pública, se devolverá a los compradores la cantidad entregada en concepto de arras, sin que proceda cantidad doblada ni indemnización
• AP Tarragona, Sec. 3.ª, 7-5-2009 El que la vivienda esté sujeta al régimen de viviendas de protección oficial, no afecta a la validez del contrato de compraventa
• AP Cádiz, Algeciras, Sec. 7.ª, 4-5-2009 Calificación de arras como penitenciales al ser la intención de las partes posibilitar el desistimiento por parte de ambos contratantes
• AP Huelva, Sec. 3.ª, 29-4-2009 Entre las partes medió efectivo pacto arral con función penitencial, luego la compradora pierde la señal entregada al renunciar a la compra
• AP Barcelona, Sec. 16.ª, 28-4-2009 Hay incumplimiento contractual de la vendedora del inmueble al no ejecutarse obras de rehabilitación en elementos comunes y que afectaron en el establecimiento del precio de venta, así no procede el abono de las arras penitenciales por la compradora
• AP Lleida, Sec. 2.ª, 27-4-2009 Las cantidades satisfechas por el comprador, no hay duda que fueron en concepto de arras confirmatorias \ La resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos «ex nunc» sino «ex tunc»
• AP Álava, Sec. 1.ª, 24-4-2009 Se estima el recurso y el vendedor queda obligado a la devolución de la cantidad entregada (45.000€) en concepto de pago parcial del precio del inmueble ya que en concepto de arras penitenciales los compradores entregaron solo 4.500 €
• AP Almería, Sec. 3.ª, 22-4-2009 La voluntad de las partes de atribuir al pacto arral un carácter penitencial posibilita el unilateral desistimiento del contrato por parte de la vendedora
• AP Barcelona, Sec. 16.ª, 21-4-2009 Procedente consumación del contrato mediante el otorgamiento de la escritura pública pues no incumplieron los compradores en la medida que el pago podían hacerlo hasta el instante inmediato anterior a la firma de la misma
• AP Málaga, Sec. 5.ª, 20-4-2009 Devolución por los vendedores de las cantidades entregadas a cuenta del precio por el comprador a la firma del contrato por carecer de la consideración de arras penitenciales o de desistimiento
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 17-4-2009 La cantidad pagada lo fue como adelanto de parte del precio y no como arras y, por tanto, resuelto el contrato procede que se devuelva la cantidad entregada aunque la causa de resolución fuera imputable a quien pagó
• AP Valencia, Sec. 7.ª, 3-4-2009 La falta de otorgamiento por el vendedor de escritura pública de compraventa de la vivienda, imponiendo que el precio de escrituración fuera inferior al real, justifica la reclamación del pago de las arras penitenciales dobladas
• AP Huelva, Sec. 2.ª, 1-4-2009 La señal entregada se ha de considerar como parte del precio y es prueba de la celebración del contrato de compraventa
• AP Valencia, Sec. 6.ª, 31-3-2009 Cuando el mediador de la compraventa no notifica la fecha para la escritura ni hace sus gestiones propias, no procede la devolución de las arras por el vendedor \ Cuando se prueba la negligencia de la inmobiliaria, es su responsabilidad devolver las arras por duplicado
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 31-3-2009 Los compradores del piso hicieron caso omiso a los requerimientos de los vendedores y además no acreditan la concesión posterior del crédito hipotecario
• AP Madrid, Sec. 18.ª, 30-3-2009 La posibilidad de autocontratación, que es una facultad pero no una obligación, no es motivo que justifique la resolución contractual por causa imputable al comprador
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 27-3-2009 La consecuencia legal que se deriva de la actitud incumplidora del comprador es la pérdida de las arras confirmatorias entregadas
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-3-2009 Se califican como arras penitenciales la cantidad entregada debido a la indeterminación del momento en que se otorgaría la escritura y se consumaría el negocio
• AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 23-3-2009 El contrato litigioso constituye un contrato de compraventa, que ha de considerarse válido por reunir los elementos que le son propios porque aparecen identificados comprador y vendedor, se describe el objeto de la venta y el precio y forma de pago
• AP Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, 20-3-2009 El contrato se perfecciona al estar referido a una cosa determinada, aunque falten algunos datos, y no promesa de compraventa al estar contemplada la facultad de desistimiento, por lo que procede el cobro de comisión
• AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 17-3-2009 No se pueden catalogar las arras pactadas por las partes de penitenciales y si como penales porque pactaron un resarcimiento para el caso de incumplimiento, manteniéndose la posibilidad de exigir el cumplimiento de lo pactado
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 12-3-2009 Mediando arras penitenciales en el contrato de compraventa de un inmueble, el comprador las pierde si rescinde el contrato, sin que quepa alegar la imposibilidad de adquisición de un préstamo hipotecario o de vender su propia vivienda
• AP Madrid, Sec. 10.ª, 11-3-2009 Desde el momento en que se otorga el encargo de venta, se generaran obligaciones, aunque los vendedores no recibieran el importe de las arras
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 11-3-2009 El reintegro del importe de las arras al comprador obedece a que los incumplimientos no fueron imputables a una sola de las partes pues la imposibilidad de firmar la escritura fue a causa de un impedimento de índole administrativo
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 11-3-2009 De la redacción del propio contrato, no hay dudas de que estamos ante un contrato de compraventa y no de arras
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 10-3-2009 Es nulo el contrato de arras al haber sido realizado el encargo a la inmobiliaria por uno solo de los copropietarios y sin consentimiento de los demás y excediéndose, por tanto, la inmobiliaria en su mandato
• AP Granada, Sec. 5.ª, 6-3-2009 Las arras son penales al incumplir el comprador su obligación de negociar con el Ayuntamiento las cesiones oportunas ni las afectantes a los vendedores, relativas a la segregación de la finca de la que eran propietarios
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 6-3-2009 Extemporánea introducción en fase de recurso de la excepción de falta de prueba de los perjuicios por dolo causados por el vendedor al ocultar que el inmueble era un local de negocio no apto para vivienda \ Si el incumplimiento voluntario del vendedor arrastra la devolución duplicada de las arras al comprador, la nulidad del contrato por dolo en el consentimiento conlleva consecuencias económicas complementarias por los perjuicios causados
• AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 4-3-2009 La denegación de licencia por causa imputable a la promotora, pues nunca realizó los trámites administrativos pertinentes, motiva que deba indemnizar a los compradores de la diferencia entre el precio de compra inicialmente fijado y el de mercado
• AP Valencia, Sec. 7.ª, 27-2-2009 El mero retraso en el otorgamiento de escritura pública, no supone un verdadero incumplimiento, sino un retraso, el cual no obsta a la posibilidad de cumplimiento, ni frustra el fin del contrato
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 26-2-2009 Nos hallamos ante arras penitenciales, que fueron libremente pactadas por las partes, las cuales perdería la compradora en caso de incumplimiento a ella imputable, como ha sucedido
• AP León, Sec. 1.ª, 19-2-2009 Pese al retraso en la fecha pactada para escriturar, los vendedores no tienen derecho a resolver el contrato apropiándose de las arras penitenciales al haber mostrado la compradora su voluntad cumplidora mediante los sucesivos pagos realizados
• AP Barcelona, Sec. 19.ª, 18-2-2009 Si bien no hay duda de que el contrato suscrito por las partes es un contrato de compraventa, las arras no son penitenciales sino confirmatorias
• AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 17-2-2009 Truncamiento de la operación de venta a causa del apartamiento voluntario del demandado que, habiendo fijado de modo unilateral e injustificado el importe de ciertas mejoras en la obra, zanjó la misma a su arbitrio realizándola con 3º
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 17-2-2009 En caso de desestimiento mutuo de las dos partes, las arras previstos en el artículo 1454 CC no proudce efectos para ninguna de las partes
• AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 16-2-2009 La validez de la revocación de la oferta, y negativa a celebrar el contrato, supone que ninguna responsabilidad tienen los vendedores en orden a devolver la señal entregada por la compradora que sólo estuvo en poder de la agencia inmobiliaria \ El pacto de arras establecido en contra de la compradora no puede imponerse a la vendedora pues si el contrato de compraventa, al que se vinculaba el accesorio de arras, no llegó a celebrarse, su inexistencia arrastraba la inoperancia del de éste
• AP Zamora, Sec. 1.ª, 12-2-2009 Pese a la existencia de dos fincas propiedad del vendedor, no existe duda alguna sobre cual de ellas era el objeto de la compra
• AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 11-2-2009 El incumplimiento contractual imputable a la vendedora, que actuó sin poder del propietario del solar, excediéndose en el apoderamiento recibido, determina que deba devolver el doble de las arras entregadas por el comprador
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 10-2-2009 La denegación al vendedor de autorización administrativa del cambio de uso al que se había comprometido frente a los compradores en el contrato de arras produce la frustración de la compraventa
• AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 6-2-2009 El comprador ejerció la opción de compra dentro del plazo establecido, siendo el vendedor el que incumplió al no comparecer en la notaría mostrando su intención de no formalizar la transmisión, debiendo devolver el doble de las arras recibidas
• AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 5-2-2009 Ocultación por parte del vendedor de la existencia de una hipoteca que gravaba la vivienda
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 5-2-2009 Las arras pactadas deben ser consideradas como confirmatorias y no como penitenciales, al ser neceario que conste expresamente ese carácter en el contrato
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 30-1-2009 Incumplimiento recíproco por ambas partes, por lo que al darse convergencia de conductas incumplidoras, tan solo dará derecho a la devolución de mútuas prestaciones
• AP Barcelona, Sec. 16.ª, 29-1-2009 La posibilidad para revocar el contrato al amparo del pacto de arras finaliza una vez otorgada escritura pública y entregada la posesión
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 29-1-2009 Procede la devolución de las arras porque los vendedores no facilitaron las escrituras de las parcelas y este hecho no se puede subsanar con el envío de un fax manifestando su voluntad de cumplimiento
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 23-1-2009 Inexistencia de enriquecimiento injusto de la intermediaria que recibió una cantidad como garantía de compra exclusiva, no pudiendo considerarse arras penitenciales
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 15-1-2009 Si el inmueble vendido era tan malo, la resolución del contrato se habría producido inmediatamente y no cuatro meses después, lo que no cuadra con la idea de engaño
• AP Madrid, Sec. 25.ª, 26-12-2008 Acreditado el incumplimiento del pago estipulado en el contrato de compraventa por los apelantes, deben cumplir la obligación contraída
• AP Madrid, Sec. 10.ª, 23-12-2008 Inexistente incumplimiento del vendedor por negarse a firmar la escritura ante la inequívoca existencia de una servidumbre en la finca objeto de venta, por pretender la constancia de la misma en el documento privado
• AP Alicante, Sec. 6.ª, 2-12-2008 Ante el desistimiento del contrato de compraventa por parte de la vendedora, ésta debe restituir la cantidad entregada en concepto de arras duplicada
• AP Granada, Sec. 5.ª, 28-11-2008 A pesar de efectuar gestiones más allá del mero corretaje, no procede el cobro de comisión al no haber probado la agencia que se hubiera pactado precio alguno por dichos servicios
• AP Madrid, Sec. 25.ª, 21-11-2008 No pueden reclamarse las arras penitenciales pactadas verbalmente para el cumplimiento de un futuro contrato de compraventa que no llegó a perfeccionarse ya que no fueron ingresadas
• AP Barcelona, Sec. 16.ª, 20-11-2008 Motivada la resolución del contrato de compraventa por superficie de la vivienda distinta a la convenida, la constructora no puede retener la cantidad recibida como arras
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 14-11-2008 La actitud del comprador de eludir o intentar retrasar el pago del resto del precio en la fecha máxima pactada, denotador de incumplimiento de su obligación contractual, autoriza al vendedor a rescindirla
• AP Madrid, Sec. 10.ª, 12-11-2008 Cuando en el contrato no se diga nada respecto de que tipo de arras se pacta, debe entenderse que son confimatorias
• AP Tarragona, Sec. 3.ª, 5-11-2008 En caso de duda, las arras siempre se consideran confirmatorias \ Incumplimiento de ambas partes del contrato debiéndose sólo devolver la cantidad recibida como arras sin que quepa la sanción por desistimiento
• AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 30-10-2008 Se atribuye el carácter de penitenciales las arras ya que de lo pactado se deriva la posibilidad de desistir de cualquiera de las partes
• AP Valencia, Sec. 7.ª, 27-10-2008 El calificado contrato de compraventa encubría un contrato de préstamo, en el que el prestatario se obligaba a devolver el doble de lo prestado en un plazo relativamente corto
• AP Madrid, Sec. 19.ª, 17-10-2008 No puede prosperar la petición de la devolución de la cantidad entregada como arras por la compradora que incumplió en su obligación del pago por la mediación
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 8-10-2008 Un contrato de seguro puede ser revocado unilateralmente por ambas partes cuando se quiebra la confianza en que se basan estos contratos
• AP Tarragona, Sec. 3.ª, 4-10-2008 No tiene legitimación pasiva la promotora de las viviendas al no haber actuado la agencia inmobiliaria como su mandataria en la señalización y compraventa de las viviendas
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 3-10-2008 Se pierde el derecho a recuperar las arras entregadas al no notificar dentro del plazo para otorgamiento de escritura pública la imposibilidad de conseguir financiación
• AP Valencia, Sec. 7.ª, 17-9-2008 Procede la aplicación de las arras penitenciales al haber incumplido el vendedor de la viviendas con sus obligaciones asumidas en la compraventa, siendo indiferente que parte de estas dependiera de la aprobación de la Comunidad
• AP Girona, Sec. 2.ª, 15-9-2008 Para que las arras sean penales deben de contar con la voluntad indubitada de las partes de atribuirles ese carácter
• AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 12-9-2008 No existe obligación de entrega de los inmuebles al actor por la inmobiliaria ante el desistimiento de ésta, aún cuando el pacto relativo a las arras penitenciales es poco claro y deben prevalecer las normas de interpretación de los contratos
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 24-7-2008 Devolución de las arras dobladas a la compradora por ser imputable al vendedor la imposibilidad de elevar a escritura pública la compraventa del inmueble, pues conocía la existencia del usufructo
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 22-7-2008 Resolución del contrato de compraventa por la existencia de arras penitenciales que legitiman al vendedor a resolverlo unilateralmente devolviendo su valor duplicado
• AP Valencia, Sec. 8.ª, 17-7-2008 Las arras tendrán la consideración de penitenciales sólo cuando las partes lo hayan pactado expresamente \ Cuando las partes no han pactado expresamente la función de las arras como penitenciales, tendrán la consideración de confirmatorias \ El consumidor tiene derecho a la devolución de las arras cuando no se informó de la pérdida estas por causa de desistimiento
• AP Castellón, Sec. 1.ª, 16-7-2008 Ante la duda, las arras deben ser consideradas penales y no penitenciales, indicando el pago del plazo inicial de una operación en firme, exigible y no rescindible
• AP Ávila, Sec. 1.ª, 11-7-2008 Repercusión en el comprador del valor de las mejoras realizadas en la vivienda objeto de reserva, incrementándolo, por exceder en calidad de lo pactado
• AP Cádiz, Sec. 8.ª, 9-7-2008 Acreditándose que, la prohibición de disponer de la vivienda de protección oficial había concluído, se estima el incumplimiento contractual del comprador que pierde la cantidad pactada como arras penitenciales
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 8-7-2008 No ser imputable al vendedor la denegación por el Ayuntamiento del cambio de uso del local a vivienda, excluye pretender la devolución de arras dobladas por incumplimiento de aquél
• AP Girona, Sec. 2.ª, 8-7-2008 La validez del contrato de arras deriva de la existencia de mandato expreso por la demandada a su hijo, al estar en el momento de la firma y conocer que aquél lo suscribía en su representación \ El carácter de arras penitenciarias de la suma entregada por la actora resulta de la cláusula que dispone en «caso de desistir los vendedores, éstos las devolverán duplicadas»
• AP Tarragona, Sec. 3.ª, 30-6-2008 El carácter pactado de arras penitenciales determina que la venta por los demandados a un 3º, imposibilitando la compra a la actora, comporte la devolución doblada de la suma entregada por ésta
• AP Madrid, Sec. 18.ª, 30-6-2008 No se consideran «arras penitenciales» aunque así las denominase el contrato, sino de «arras confirmatorias» asimiladas a la cantidad entregada a cuenta del precio pactado
• AP Valladolid, Sec. 3.ª, 30-6-2008 La cantidad entregada a la inmobiliaria en concepto de «señal-reserva» no puede ser considerada como arras penitenciales
• AP Navarra, Sec. 2.ª, 30-6-2008 El vendedor no tiene derecho a apropiarse de la cantidad otorgada en el ejercicio de la opción de compra cuando lo que se discute es la propia validez de la opción \ Al no existir contrato ni opción de compra, y por tanto no se ha pactado la intervención de arras, existe un enriquecimiento injusto por parte del vendedor
• AP Asturias, Oviedo, Sec. 7.ª, 25-6-2008 Se estima incumplimiento del contrato por ambas partes por lo que no procede la sanción de devolución de la cantidad entregada en concepto de arras a ninguna de las partes \ Los demandantes podrán reclamar a la inmobiliaria la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras descontando la comisión pactada por su intermediación
• AP Barcelona, Sec. 11.ª, 20-6-2008 No puede equipararse el incumplimiento al desistimiento del contrato, ya que no fue voluntad de los compradores
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 18-6-2008 Revocar los demandados el encargo al mediador para proceder a la venta a terceros por un precio superior, comporta la resolución contractual y devolución de la suma percibida en concepto de arras
• AP Castellón, Sec. 3.ª, 16-6-2008 Las arras penales proceden ante el incumplimiento, no ante el dessestimiento de una de las parters
• AP Valladolid, Sec. 1.ª, 11-6-2008 El contrato ha sido resuelto de mutuo acuerdo por lo que la parte arrendadora no puede quedarse con la provisión de fondos en concepto de indemnización
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 10-6-2008 La no entrega de la climatización pactada no supone desistimiento del contrato y no da lugar a la devolución duplicada de las arras
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 10-6-2008 Cuando la parte que ostenta la facultad de designar notario y fecha para escriturar, antes de una fecha límite y no lo hace, no existe intención de desistir, sino un simple incumplimiento
• AP Barcelona, Sec. 19.ª, 5-6-2008 El carácter penitencial de las arras ante el incumplimiento del comprador al no formalizar la escritura por su falta de liquidez deriva de ser lo que proveyeron las partes en el contrato
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 3-6-2008 Invalidez de la compraventa por falta de precio al ser inadmisible entender que por tratarse de VPO el mismo es el normado, máxime los demandados la ofertaron por uno superior al pretendido por la actora
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 2-6-2008 La suspensión temporal de la licencia de obras no constituye causa de imposibilidad absoluta de cumplimiento contractual, debe estimarse como desistimiento unilateral de la promotora \ Las arras pactadas se consideran penitenciales, por lo que el desistimiento lícito del cumplimiento del contrato por parte de la promotora, le obliga a devolver duplicada al comprador la cantidad recibida en concepto de arras
• AP Castellón, Sec. 3.ª, 30-5-2008 El carácter penitencial de las arras depende de si las partes se lo otorgan o no en el contrato de compromiso de venta
• AP Cádiz, Sec. 8.ª, 30-5-2008 De los términos del contrato se deduce que se trata de una compraventa con entrega de arras penitenciales como parte del precio y no de una opción de compra aunque se pacte una fecha de entrega superior a un año
• AP Madrid, Sec. 25.ª, 29-5-2008 Extinto el negocio por mutuo disenso, solicitando los compradores la devolución de las arras y vendiendo el vendedor el piso a un 3ª, hace decaer la imputación de incumplimiento
• AP Madrid, Sec. 18.ª, 26-5-2008 Carece de responsabilidad la intermediaria del incumplimiento de los vendedores a quienes se les condena a devolver la señal que aquél les entregó con consentimiento de los compradores
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 26-5-2008 En caso de frustración del contrato de compraventa de la vivienda por falta de concesión del crédito bancario, el encargado de devolver el importe de las arras es el propietario
• AP Ávila, Sec. 1.ª, 21-5-2008 La calificación de los contratos como de compraventa de cosa futura con arras confirmatorias deriva de suponerlo por ser la suma entregada un anticipo o parte del precio
• AP Baleares, Sec. 3.ª, 15-5-2008 lA ENTREGA DE CANTIDADES A CUENTA DEL PRECIO NO SON ARRAS PENITENCIALES CUANDO NADA SE REFIERE AL RESPECTO EN EL CONTRATO
• AP Zamora, Sec. 1.ª, 15-5-2008 La resolución de una compraventa de mutuo acuerdo conlleva la obligación del vendedor de devolver al comprador las arras por duplicado, cuando se conoce la existencia de un tercer comprador que lo compra por un precio superior
• AP Castellón, Sec. 3.ª, 14-5-2008 Para que podamos estar en presencia de arras penitenciales, es necesario la existencia de un contrato de compraventa, no siendo válido, que así se acuerde en el contrato de mandato
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 14-5-2008 El contrato de compraventa de la vivienda que pertenece al marido de la demandada, no se consolida porque ésta no consiguió su autorización para dicha venta, debiendo restablecer la cantidad que se le entregó en concepto de arras
• AP Badajoz, Sec. 2.ª, 8-5-2008 Carácter penitencial de las arras pactadas según se determina de lo expresado en el contrato y de lo solicitado en la demanda \ No existe nulidad de la obligación, sino incumplimiento del contrato por desistimiento unilateral por falta de pago
• AP Barcelona, Sec. 11.ª, 7-5-2008 Incumplimiento de la parte vendedora al no descalificar como vivienda de protección oficial el inmueble y no poderlo entregar libre de cargas \ No ha lugar a aplicar arras penitenciales si no se pacta expresamente \ No hay comisión cuando no se encuentra a tiempo una vivienda libre de cargas para los vendedores que abandonan la vivienda objeto de compraventa
• AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 5-5-2008 En un contrato de compraventa, por medio de una mediación inmobiliaria, se pacta una cláusula de arras que se aplica para su devolución al no celebrarse el contrato por la negativa del propietario
• AP Barcelona, Sec. 16.ª, 30-4-2008 El contrato de arras es inexistente como contrato independiente o autónomo del contrato de compraventa
• AP Jaén, Sec. 1.ª, 29-4-2008 El vendedor que no insta al comprador que no ha cumplido con su obligación de pago, para otorgar escritura en la fecha estipulada no incurre en incumplimiento
• AP Girona, Sec. 2.ª, 28-4-2008 Es al vendedor y no al mediador de la venta a quien se ha de imputar la responsabilidad derivada del contrato frustrado en reclamación de arras dobladas
• AP Toledo, Sec. 1.ª, 25-4-2008 Al existir mutuo disenso de las partes procede la resolución del contrato de compraventa y la devolución de las arras confirmatorias del mismo por el vendedor
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 23-4-2008 La ineficacia del contrato de compraventa por no haber liberado las cargas que pesaban sobre el inmueble determina la restitución de lo percibido por cada contratante
• AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 7-4-2008 Procede la devolución de la parte del precio de la compraventa entregado, al resolverse ésta, sin perjuicio de que se intente calificar dicha entrega como pago del derecho de opción
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 3-4-2008 En el contrato de promesa de venta, ante el incumplimiento de una de las partes, procede la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 2-4-2008 El desistimiento recíproco, entre las partes contratantes, en el contrato de compraventa de un inmueble, conlleva la ineficacia del contrato y por tanto de las arras penitenciales pactadas en el mismo
• AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 28-3-2008 El comprador, tras haber recibido la devolución de las arras penitenciales por la resolución del contrato por el vendedor, no está facultado para exigir resarcimiento por la venta del local a un tercero
• AP Barcelona, Sec. 19.ª, 27-3-2008 aplicación de arras penitenciales al existir documentos denominados «ampliación de arras»
• AP Tarragona, Sec. 1.ª, 25-3-2008 La entidad mediadora es ajena al contrato de compraventa y por tanto, queda exenta de restituir el doble de la cantidad entregada en concepto de señal por el comprador
• AP Girona, Sec. 2.ª, 25-3-2008 Incumplimiento del vendedor que transmite la finca a un tercero y obligación de devolver duplicada la cantidad entregada en concepto de arras
• AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 19-3-2008 No puede interpretarse como caducado el contrato de compraventa en virtud de una clausula contractual de dudosa legalidad que no se ajusta a lo establecido en el artículo 1454 C.c
• AP Barcelona, Sec. 4.ª, 17-3-2008 No existen arras confirmatorias cuando la cláusula contractual prevé expresamente la renuncia del comprador y el desistimiento del vendedor
• AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 14-3-2008 Se estima la acción subrogatoria ejercitada por el comprador contra el agente inmobiliario que retine, en concepto honorarios, las arras entregadas al vendedor; al carecer de derecho a dicha suma por no haberse perfeccionado la compraventa
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-3-2008 El documento que dejaba la compraventa pendiente de la conformidad de los propietarios, originaba a su vez el devengo de honorarios del agente, sólo debidos en caso de perfección de la venta
• AP Navarra, Sec. 3.ª, 27-2-2008 A falta de prueba que acredite la existencia de compraventa, tratándose de un encargo de venta, no existe obligación de devolución de las arras duplicadas ante el desistimiento del mismo
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 25-2-2008 El incumplimiento forzado por parte del vendedor ni impide la aplicación de la cláusula penal sin necesidad de acreditar por el comprador la existencia de daños y perjuicios
• AP Málaga, Sec. 4.ª, 20-2-2008 El Tribunal puede decidir de oficio la aplicación del artículo 1.128 C.c. siempre que de la naturaleza de las obligaciones derivadas del contrato se justifique el establecimiento de un plazo lógico para su cumplimiento/
• AP Alicante, Sec. 7.ª, 20-2-2008 Resolución contractual por desistimiento de ambas partes, donde las arras pactadas se consideran confirmatorias y no penitenciales
• AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 8-2-2008 Resolución de la compraventa ante el incumplimiento del vendedor de su obligación de obtener el cambio de uso del local en el plazo debido, con derecho al percibo de las arras penitenciales acordadas
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 7-2-2008 Se considera precontrato el documento en el que no se concreta el trastero que corresponde a la vivenda, y que se remite a la formalización de otro de arras a suscribir posteriormente \ No procede indemnización por incumplimiento del precontrato de reserva que contiene una estipulación a modo de claúsula penal, por no acreditarse daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 7-2-2008 En la celebración de una compraventa en la que median arras penitenciales, cuya devolución se supedita a la no concesión de un crédito por el banco, es al comprador al que le corresponde probar esta circunstancia
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 30-1-2008 Los oferentes del inmueble objeto del contrato no concurrieron al otorgamiento de la escritura pública ni cumplieron las demás pactadas, incurriendo en un incumplimiento contractual que motivo la resolución del contrato por la compradora \ La cantidad otorgada con carácter previo por la compradora se realiza en concepto de arras penitenciales quedando obligados los vendedores a la devolución del doble de esta cantidad en caso de desistimiento o incumplimiento del contrato
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 24-1-2008 Resolución del contrato por falta de cumplimiento de la condición impuesta a los vendedores
• AP Murcia, Sec. 2.ª, 24-1-2008 Validez del contrato de compraventa al ser interpretada una de las claúsulas del mismo como arras penitenciales que permiten a las partes su renuncia o desistimiento
• AP Jaén, Sec. 2.ª, 23-1-2008 Además de no reflejarse en el contrato que la suma entregada por los compradores fue en concepto de arras, no cabe rescindirlo por arrepentimiento del vendedor, habiendo consentido la venta
• AP Sevilla, Sec. 6.ª, 8-1-2008 Se declara la responsabilidad de la parte demandada por cuanto el incumplimiento de la entrega del inmueble supone un perjuicio de tener que abonar el precio de un arriendo a los compradores
• AP Madrid, Sec. 18.ª, 2-1-2008 La agencia inmobiliaria ante el incumplimiento de la compraventa, al no ser parte, queda exenta de devolver el doble de la cantidad que recibió como arras
• AP Cádiz, Sec. 2.ª, 28-12-2007 No hay doble venta cuando el comprador inicial no se opuso a la rescisión unilateral del contrato que le notificó la vendedora promotora
• AP Córdoba, Sec. 1.ª, 20-12-2007 La naturaleza confirmatoria de las arras evidencia el incumplimiento de los vendedores de entregar la vivienda adquirida por los compradores
• AP Málaga, Sec. 5.ª, 17-12-2007 En el presente caso las arras cumplen la función de facultar a ambas partes para desistir del contrato mediante una contraprestación por el desistimiento
• AP Tarragona, Sec. 3.ª, 22-11-2007 El comprador del vehículo no ha acreditado que el vendedor MINICAR PONS, no pudiera entregárselo en la fecha pactada ya que de la prueba practicada se acredita lo contrario
• AP Sevilla, Sec. 5.ª, 26-10-2007 Configuradas las arras entregadas como penales o penitenciales, quien solicita la resolución del contrato por el incumplimiento de la otra parte, no puede pedir otra indemnización, a no ser que sea por daños que fueran imprevisibles \ Todos los copropietarios, al margen de su cuota de participación, responde de forma solidaria ante el comprador por el incumplimiento del contrato de compraventa
• AP Cáceres, Sec. 1.ª, 2-10-2007 Según lo estipulado en el contrato la cantidad entregada eran unas arras penitenciales, ya que permitían a las partes poder desistir del contrato en cualquier momento anterior a la firma de la escritura pública
• AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 7-6-2007 Debe devolverse a la compradora la cantidad entregada como reserva de la vivienda porque no se firmó la compraventa por causa imputable al vendedor que resultó que no era el verdadero propietario del inmueble
• AP León, Sec. 1.ª, 24-5-2007 Se entregó un dinero a la demandada en concepto de señal que fue destinado a la gestión de compra de la vivienda \ Las arras las pierde en beneficio de la vendedora, siendo estas consideradas penitenciales al no perfeccionarse el contrato
• AP Barcelona, Sec. 14.ª, 22-3-2007 Los vendedores deberían devolver el doble de las arras pagadas y posteriormente exigir responsabilidades al intermediador, pero no sucederá así porque han sido absueltos en primera instancia con consentimiento del actor \ El intermediador cobró por unos servicios cuando ya había transcurrido el plazo del contrato y ningún servicio prestó por lo que debe devolver la cantidad entregada
• AP Barcelona, Sec. 19.ª, 12-3-2007 Las arras penitenciales autorizan a las partes, conforme a la libertad contractual, a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el art. 1454 CC autoriza
• AP Cádiz, Sec. 8.ª, 27-2-2007 Resolución con devolución de arras entregadas por incumplimiento imputable al vendedor, que en la fecha estipulada para la escritura no tenía la casa inscrita a su nombre, y del comprador que no requirió ni designó notaria
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 26-2-2007 Es nulo el supuesto contrato de promesa de venta por no incluir el precio total del inmueble y, por ello, procede que las partes se restituyan lo entregado hasta la fecha
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 26-2-2007 Consta acreditada en autos la pasividad de las dos partes para cumplir con la acordado y otorgar escritura pública lo que provoca que ninguna haya incumplido y que no se pueden imponer las consecuencias gravosas de la indemnización
• AP Córdoba, Sec. 2.ª, 15-2-2007 Las cantidades abonadas a cuenta de la compraventa fue en concepto de arras confirmatorias y parte del precio, por lo que procede su devolución al resolverse el contrato de mutuo acuerdo por ser el local más pequeño de lo esperado por el comprador
• AP Cádiz, Algeciras, Sec. 7.ª, 5-2-2007 Existió un encargo de venta de inmueble que luego se realizó sin la intervención de la recurrente, procede abonarle la comisión por dicha venta
• Juzgado de lo Mercantil Baleares, n.º 1, 1-2-2007 Queda probado un cumplimiento negligente del contrato por parte de la cía aérea al no adoptar las diligencias debidas en el cuidado del equipaje de las demandantes extraviado \ Se reconoce una indemnización de 600 € a cada demandante, cantidad inferior a la solicitada ya que el equipaje fue recuperado, aunque con retraso \ Se valoran los daños morales en 200 € para cada demandanta ya que sufrieron la mitad del viaje sin su equipaje
• AP Huelva, Sec. 3.ª, 15-1-2007 El contrato de arras es válido y eficaz, aunque no conste la firma del demandado, puesto que su fundamento, su soporte jurídico, es el previo contrato de Agencia
• AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 10-1-2007 No procede declarar la nulidad de la compraventa por error en el consentimiento porque supuestamente la compradora desconocía la identidad de los vendedores cuando ese punto no fue relevante, pero sí lo fue la obligación de pagar al mediador \ Al declararse ineficaz el contrato las demandas sí que deben devolver las arras abonadas como señal de pago porque no se acredita que fueran penintenciales
• AP Valencia, Sec. 7.ª, 16-10-2006 Hubo perfección de la compraventa con el contrato de arras donde ya se preveían todos los elementos propios de una venta y, por tanto, sí que debe pagarse la comisión al mediador
• AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 11-10-2006 En el documento, la cantidad de 3.000 euros se entrega en concepto de compraventa, y por lo tanto a cuenta del resto del precio, por lo que estamos ante arras confirmatorias y no penitenciales
• AP Valencia, Sec. 8.ª, 26-6-2006 No puede atribuirse a la compradora incumplimiento alguno ya que, según lo pactado, debería haber sido requerida por el vendedor para el otorgamiento de la escritura, por lo que este deberá devolver duplicadas el importe recibido en concepto de arras
• AP Valencia, Sec. 8.ª, 29-5-2006 Las arras abonadas tenían el carácter de confirmatorias y eran parte del precio ya que ha quedado acreditado que el vendedor jamás se planteó resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas
• AP Toledo, Sec. 1.ª, 19-4-2006 La devolución al comprador de exactamente la misma cantidad depositada en caso de no producirse la venta, es precisamente lo contrario al efecto propio de las arras penitenciales por lo que, no constando como contenido del pacto, son confirmatorias
• AP Toledo, Sec. 1.ª, 23-3-2006 Las arras penitenciales se configuran como multa o pena correlativa al derecho de la parte vendedora a desistir de la compraventa y funcionan de forma similar a una cláusula penal por lo que han de constar de forma clara \ No constando como contenido del pacto que las arras entregadas son penitenciales, solo puede entenderse como un pacto de arras confirmatorias
• AP Sevilla, Sec. 5.ª, 13-3-2006 De los términos empleados en el contrato se deduce la finalidad penitencial de las arras, con la consecuencia para el comprador de la perdida de las cantidades entregadas, y para la vendedora de devolverlas duplicadas
• AP Sevilla, Sec. 8.ª, 9-2-2006 El vendedor no tiene que devolver el doble de la cantidad entregada en concepto de arras porque la resolución del contrato no fue unilateral sino que se debió a que el comprador intentó cambiar los términos del contrato
• AP A Coruña, Sec. 6.ª, 17-1-2006 No procede la indemnización de daños y perjuicios que el actor reclama, pues del contrato, no resulta que estemos ante arras penales sino solo confirmatorias
• AP Tarragona, Sec. 3.ª, 12-1-2006 No existiendo cita en el contrato al art. 1.454 CC, no es posible afirmar el carácter de arras penitenciales de las referidas en el contrato, por ello ha de presumirse, que las arras pactadas son simplemente confirmatorias \ Aplicando la doctrina que equipara al caso de imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato a aquellos supuestos en que ambas partes coinciden en el interés por la resolución, no puede negarse al demandante la acción para resolver
• AP Alicante, Sec. 7.ª, 25-7-2005 La suma reclamada como indemnización por daños y perjuicios en concepto de deducciones por la cuenta vivienda, debe quedar excluída al tratarse de una futura e hipotética reclamación de la Administración Tributaria
• AP Barcelona, Sec. 17.ª, 17-6-2005 Incumplimiento del vendedor que no concurrió a la formalización del contrato de compraventa, dando lugar a la frustración del mismo, debiendo reintegrar al comprador el importe de las arras por duplicado
• AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 7-6-2005 En el contrato se dota a la entrega de la primera cantidad del carácter de arras confirmatorias, al entregarse «a cuenta del precio total» y «como señal»
• AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 25-4-2005 Aunque se acordaron unas arras penitenciales, lo que se pactó es la devolución con un incremento de solamente el 30%, por tanto, un efecto penitencial más moderado incluso que el legal, y de obligado cumplimiento
• AP Alicante, Sec. 7.ª, 21-9-2004 Las arras estipuladas en el contrato de compraventa se consideran confirmatorias y se reputan como pago anticipado del precio, por lo que no cabe entender que expresen la facultad de separarse del mismo
• AP Valencia, Sec. 6.ª, 28-1-2003 El comisionista no debe entregar al comprador la cantidad que éste acordó que le devolvería el vendedor si se frustraba el contrato, sino únicamente la cantidad que éste le entregó ya que entre ellos no existía contrato
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 21-10-2002 La demandada no tiene que devolver la cantidad entregada en concepto de arras porque fue la actora compradora la que optó por no adquirir el inmueble en el plazo que se le había conferido
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-10-2002 El agente mediador no es responsable de la no consumación del contrato por culpa de la conducta del arrendador
• AP Barcelona, Sec. 12.ª, 2-9-2002 El vendedor ejercitó fuera de plazo su derecho de desistimiento unilateral del contrato de venta y así lo demuestra el hecho de que antes autorizase a los demandantes a intervenir en la obra con sus trabajadores, por lo que el contrato no se resolvió
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-5-2002 La falta de legitimación activa de los demandados para ejercitar las acciones de nulidad y rescisoria deriva de carecer de interés jurídico al no haber nacido al tiempo de la demanda el derecho de regreso frente a los cofiadores
• AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 4-6-2001 Estas arras penitenciales se configuran como una garantía para el contrato de gestión, al permitir al mediador percibir el precio de su gestión directamente del comitente que no es su cliente \ No se puede exigir la devolución por duplicado de las arras debiendo devolver la agencia inmobiliaria la cantidad abonada al percibirla por una mediación o corretaje que no logró perfeccionar la venta
• AP Baleares, Sec. 3.ª, 22-6-2000 No puede darse acogida a la acción de devolución de arras por duplicado frente a los vendedores al no haber sido autorizada por el agente para la conclusión de ese contrato \ Al no tener ninguna intervención en el negocio de compraventa la agencia no tiene derecho a la retribución por la comisión de venta
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-3-1996 Inexistencia de pacto alguno acerca de la condición de arras penitenciales respecto de la cantidad entregada
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-10-1993 La autorización para recibir arras no implica la capacidad del mediador para la perfección del contrato
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-10-1992 Si no se determina de forma expresa por la partes la intención de establecer un pacto de arras, la cantidad entregada anticipadamente se entiende como parte del precio a pagar
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-11-1991 Las partes firman un contrato de compreventa con arras de un paquete de acciones que se desarrolla según las claúsulas estipuladas \ Ante el incumplimiento de la vendedora, el comprador exige el doble del montante de las arras penitenciales y los intereses legales correspondientes \ El hecho del requerimiento practicado por el notario del no acredita el incumplimiento por parte del contrato de compraventa \ El comprador aún no había conseguido el aval bancario para cumplir con sus obligaciones de pago \ No queda probada la conducta de oposición de la vendedora al contrato de compraventa \ No puede alegar el comprador el incumplimiento por otro precepto legal que el ya invocado

Fuente: Sepín

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