REACTIVACIÓN O REHABILITACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO EN VIVIENDA HABITUAL
Cuando el deudor impaga al acreedor, al menos, tres meses de cuotas o el plazo que establezca el contrato entre las partes para que se considere incumplimiento –aunque como mínimo tiene que ser incumplimiento de tres meses- y el banco, como consecuencia, reclama judicialmente la totalidad del capital y de intereses del préstamo, nos encontramos ante vencimiento anticipado.
La “rehabilitación del préstamo hipotecario” viene regulado en el art. 693.3[i] de la Ley de Enjuiciamiento Civil y significa lo siguiente:
Es la posibilidad que tiene el deudor, en el caso de vencimiento de la totalidad de lo adeudado por incumplimiento del mismo, aunque se mantenga el despacho de ejecución por toda la deuda, y ANTES DE QUE SE CIERRE LA SUBASTA, de “liberar” el bien pagando todo lo que adeudaba a la entidad hasta el momento de presentar la demanda, esto es: cuotas vencidas, intereses de demora vencidos durante el procedimiento y costas. Pero para ello, el acreedor deberá solicitar que se le comunique al deudor la posibilidad que tiene de hacer esto.
Ahora bien, si el bien hipotecado fuera la VIVIENDA HABITUAL, ocurre exactamente lo mismo que en el caso anterior, pero la diferencia es que aquí lo puede hacer SIN consentimiento del acreedor.
¿Requisitos?
No hay límites de liberaciones, si bien es necesario que pasen, al menos, tres años entre la última liberación y el requerimiento de pago que hace el acreedor, ya sea judicial o extrajudicialmente.
Así, podemos extraer que los requisitos son:
- El bien hipotecado debe ser vivienda habitual
- Las cantidades que deben consignarse son las vencidas hasta el momento de presentar la demanda y no por la totalidad del préstamo, esto es, no por la cantidad total por la que se despacha ejecución.
- Si liberas segundas veces, deben haber pasado, al menos, tres años entre la última liberación y el nuevo requerimiento de pago del acreedor.
CONCLUSIÓN: Una vez se paga por el deudor todas las cantidades vencidas que se deben (y no la totalidad del préstamo) se pone fin al procedimiento y se puede seguir amortizando el préstamo, ya que el mismo se ha “rehabilitado” y, por ende, el deudor no perderá su vivienda habitual.
¿REGULACIÓN? Artículo 693. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento anticipado de deudas a plazos
- Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.
- Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo.
- En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578.
Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.
Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.
Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados anteriores, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis y, una vez satisfechas éstas, el Secretario judicial dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.
[i] http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#a693
Por Estefanía Fernández Araújo
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