RD con nueva regulación de arrendamientos urbanos

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Ya hace más de un mes que vimos en todos los titulares de los periódicos como los cambios en la regulación del alquiler de viviendas tan temidas como esperadas -según seamos arrendadores o arrendatarios-, no eran ratificadas por el Congreso de los Diputados.

Ante esta circunstancia el Gobierno ha decidido aprobar directamente aquellas medidas, con algunas diferencias respecto al texto anterior, por medio de un Decreto-Ley que ha sido publicado en el B.O.E. de hoy, justo el día que también se publica la convocatoria de Elecciones Generales para el día 28 de abril.

A modo de puntos destacados las medidas más importantes, referiremos los siguientes:

1. El plazo de duración del contrato para el propietario:

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

No se distingue entre personas jurídicas que tengan la condición de “gran tenedor de inmuebles” o que no lo sean, el plazo de los siete años es para cualquier propietario persona jurídica con independencia del número de inmuebles que detente.

2. La prórroga será obligatoria:

Transcurridos los cinco o los siete años que se mencionan en el apartado anterior, el contrato podrá prorrogarse obligatoriamente para la propiedad hasta un máximo de TRES (3) AÑOS más en ambos casos.

3. El plazo de preaviso para la resolución del contrato o de sus prórrogas:

Llegada la finalización del contrato -a los 5 o 7 años-, o de cualquiera de sus prórrogas, el arrendador deberá notificar su voluntad de no renovar el contrato con un preaviso de CUATRO (4) meses.

Para el arrendatario, dicho preaviso se fija en DOS (2) meses.

4. Fianza “voluntaria”:

Se establece que las garantías adicionales a la fianza legal obligatoria no pueden exceder del importe equivalente a dos mensualidades de renta.

5. Gastos de formalización del contrato:

Correrán siempre a cargo del arrendador en los casos de que sea persona jurídica.

7. En cuanto al proceso judicial de desahucio, dos son las novedades:

   1. El juzgado debe fijar el día y la hora exacta del lanzamiento.
   2. Se introduce un trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando se determine que estamos ante un caso de vulnerabilidad, se suspenderá el procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por el plazo de un mes, si el propietario es persona física y de tres meses, si es persona jurídica.

8. En cuanto al Impuesto de Bienes Inmbuebles:

• Se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
• Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.
• Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

Miquel Morales Sabalete

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