La eterna pregunta del alquiler ¿quién paga las reparaciones en una vivienda de alquiler? En muchas ocasiones cuando se produce una avería propietario e inquilino se acaban enfrentando ante esta duda ¿por qué me corresponde a mí? Te damos la respuesta en este post.  

Quién paga las reparaciones en una vivienda de alquiler 

Un desconchón en la pared, la persiana que ha dejado de subir o una fuga de agua son algunos de los accidentes habituales que nos pueden pasar a todos en nuestra casa. Sin embargo, cuando vivimos de alquiler, la primera duda que nos surge es quién paga las reparaciones en una vivienda de alquiler.

En primer lugar, tienes que saber que cualquier problema que ocurra debes comunicárselo a la propiedad del inmueble y ponerle en conocimiento del tipo de avería o incidente y el posible motivo. El propietario siempre tiene que saber qué ha ocurrido en la casa y en muchas ocasiones, te podrá ayudar a solucionar la avería.

Al firmar el contrato de alquiler siempre viene especificado en el mismo, una cláusula sobre las averías o reparaciones. Si consultas la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 21, encontrarás lo siguiente:

“Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”

Tal y como debe venir especificado en tu contrato de arrendamiento, y según lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario es el responsable de realizar todos aquellos arreglos que sean necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Pero ¡ojo! este punto queda sujeto a una excepción, y es que la avería no se haya producido por un mal uso o daño intencionado por parte del inquilino. En este caso, será él, el responsable de subsanar la avería y reparar.

Mantenimiento habitual

A la hora de pensar en quien paga las reparaciones en una vivienda de alquiler, no solemos pararnos a reflexionar en el mantenimiento habitual ¿a quién le corresponde? Bombillas fundidas, reparaciones de lámparas, persianas… todo aquello que se pueda estropear por el uso habitual de la vivienda, es responsabilidad del inquilino.

Volvemos a recurrir a lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde queda perfectamente reflejado, quién debe de hacerse cargo de solucionar las pequeñas averías:

“Artículo 21. 4

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”

En nuestro día a día es común que en el piso de alquiler puedan sucederse diferentes incidentes comunes y propios de una vida diaria en la vivienda, por eso, es muy importante, realizar un correcto mantenimiento de la casa y reparar todos aquellos desperfectos que se puedan ir ocasionando.  

Electrodomésticos

¿Y en el caso de los electrodomésticos? Como comentábamos, siempre que el inquilino no haya hecho un mal uso o daño adrede, será el arrendador el que se encargará de este tipo de averías.

En el caso de los electrodomésticos pueden suceder muchas casuísticas, que estos estén antiguos y necesiten una renovación, que se haya hecho un mal uso de los mismos, en tal caso, será el inquilino el responsable de su reparación, que se produzca un fallo por defecto de fábrica, incluso que se averíe sin motivo aparente.

Según lo que haya ocurrido con el electrodoméstico estropeado, será el propietario o el inquilino el encargado de la reparación o la modificación del mismo, por otro igual o de similares características.

Las averías en los electrodomésticos de un piso de alquiler es una de las preguntas más frecuentes entre propietarios e inquilinos, por eso, hemos elaborado una entrada especial, en el que analizamos diferentes motivos y a quién le corresponde hacerse cargo.

Accidente en el hogar

Al igual que las cosas se estropean, muchas veces sufrimos pequeños accidentes en nuestro piso de alquiler. Desde perder las llaves, hasta dejarnos un grifo abierto y mojar al vecino. Para estos casos, siempre recomendamos que propietario e inquilino tengan un seguro en el inmueble. El primero, tendrá un seguro de vivienda y el segundo debe de tener un seguro de responsabilidad civil contra terceros, para que, en estos casos, más habituales de lo que en ocasiones se piensa, quede siempre protegido y cubierto.

Comunicación de averías o desperfectos

Siempre que hablamos de averías o desperfectos en un piso de alquiler nos preguntamos por quién debe hacerse cargo, pero ¿y cómo comunicarlo? De cara a la propiedad es recomendable que se realice por escrito y adjuntando la imagen donde se pueda ver el problema en caso de que sea posible. Por otro lado, siempre que existan dudas sobre el origen de la avería habrá que contactar con un técnico que ayude a determinarlo y subsane el problema a la mayor brevedad.

alquilerseguro

Así, el artículo 21.4 LAU establece que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario“, es decir, del inquilino.

Características que deben cumplirse para el pago del inquilino

Encontramos varias características que han de cumplirse para que tenga que pagar el inquilino:

• Que se trate de reparaciones. En realidad en este concepto se incluyen también las sustituciones de elementos, como por ejemplo, un grifo.
• Que sean reparaciones o sustituciones pequeñas: el término “pequeñas” aquí se refiere al precio. Normalmente se viene estipulando en la jurisprudencia que es “pequeña” reparación todo lo que sea inferior a 150€. Por tanto, cuando estemos bajo esa cantidad y se cumplan el resto de condiciones, entonces tendrá que pagar el inquilino.
• Desgaste por uso ordinario de la vivienda: si se viene realizando un uso normal y ordinario de la vivienda y el elemento se ha desgastado debido a ese uso y, por tanto, hay que repararlo, entonces corresponderá la reparación o sustitución al inquilino si se cumplen los demás requisitos analizados. Por contra, si se produce un uso normal y ordinario de la vivienda y el desgaste del elemento no se debe a este uso (se debe a otra causa, como pueda ser una avería no atribuible al uso, por ejemplo), en ese caso la reparación o sustitución del elemento corresponderá al arrendador. Por último, si la reparación es necesaria por un uso no normal de la vivienda o del elemento, se podrá considerar que la causa es atribuible al inquilino, por lo que en este caso la reparación o sustitución la pagará éste, aunque no se cumplan el resto de requisitos.
• A mi juicio, será responsable el inquilino cuando se den todas las características anteriores y el contrato de arrendamiento esté aún en vigor. Quiero decir con esto que, si no es necesario realizar esas pequeñas reparaciones derivadas por el uso normal del inmueble y, además, el daño a reparar es visto una vez que ha finalizado el contrato, entonces ya no corresponderá reparar al inquilino, sino al arrendador si así lo desea, por lo que el arrendador no podrá quedarse con la fianza para dar reparación a esos daños.

A pesar del análisis que hemos realizado de todos estos elementos para clarificar la situación, el artículo 21.4 LAU deja lugar a muchísimas dudas por lo escueto que es para dar respuesta a la gran cantidad de situaciones que pueden producirse. Entonces son los jueces los que han ido estableciendo, a través de sentencias, qué casos corresponden al inquilino y cuáles no. Sin embargo esto tampoco clarifica totalmente la cuestión, pues cada situación es distinta y tiene sus peculiaridades. Por ello, lo aconsejable siempre es tratar de llegar a un acuerdo entre ambas partes, pues no siempre vamos a tener a nuestra disposición un juez que determine quién tiene la razón, por lo antieconómico que resultaría. En unas ocasiones tendrá que ceder una parte y en otras ocasiones la otra.

Como alternativa para superar la poca fortuna en la redacción del artículo 21.4 LAU, nosotros recomendamos recoger en el contrato de arrendamiento (en la cláusula dedicada a las pequeñas reparaciones en el alquiler) cuáles son las pequeñas reparaciones que tendrá que pagar el inquilino tomando como base el precio. Un ejemplo de cláusula puede ser el siguiente: “será pequeña reparación aquella reparación o sustitución de elementos del inmueble que cumpla los requisitos establecidos en el artículo 21.4 LAU y cuyo coste no sea superior a un 25% de una mensualidad de renta“.

Respecto a esta cláusula, es interesante destacar que nunca puede ser contraria a los derechos que el artículo 21.4 LAU otorga al inquilino, tal y como indica el articulo 6 LAU. Es decir, que no se puede obligar al inquilino a través de esta cláusula a pagar una pequeña reparación que no tendría que pagar de no existir la cláusula, pero sabemos por experiencia que una vez puesta esta cláusula las partes normalmente se atienen a ella y pocas veces la contradicen.

¿Qué pequeñas reparaciones debe realizar el arrendatario?

La jurisprudencia ha establecido que son pequeñas reparaciones y, por tanto, a cargo del arrendatario, entre otras muchas:

• La reparación de la cisterna de un inodoro.
• La reparación del sifón del fregadero, de los grifos, del termo y de la antena parabólica.
• La rotura de una tubería por el uso diario y continuado de la misma.
• La reparación de los vidrios de la cristalera de la fachada principal, de los vidrios de la cristalera de dos hojas que dan acceso a la sala de estar-comedor y la rotura de los vidrios de las ventanas.
• La reparación de los herrajes de las puertas y la conservación de éstas, la sustitución de cintas de persianas y de persianas, la reparación de la puertas de los armarios de la cocina y el pintado de las puertas, ventanas y paramentos interiores de la vivienda.
• Las sustituciones de puertas, de un calentador de gas y de un colchón y un somier (Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, 29 de marzo de 2004).
• Los arreglos en la calefacción, en la instalación del agua y en la cisterna del váter (Audiencia Provincial de Burgos, 3 de marzo de 2006).

La experiencia demuestra que el atasco de un desagüe o la reparación de una cisterna tienen mucho que ver con el uso cotidiano de la vivienda arrendada, tratándose de pequeñas reparaciones de escasa cuantía, consustanciales al desgaste diario de una cosa, por lo que legalmente son de cargo del arrendatario y no del arrendador”, aclara una sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña.

calvorey

Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda

Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda por el uso ordinario correrán a cargo del inquilino salvo pacto en contra.

Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda es un asunto espinoso y que genera continuos conflictos cuando hay que determinar quien ha de correr con el coste de su reparación.

¿Quién tiene que pagar las reparaciones cuando estamos en un arrendamiento de vivienda?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el artículo 21 distingue entre las reparaciones de la vivienda a cargo del arrendador y las reparaciones a cargo del arrendatario:

a) Serán a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

b) Serán a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

A veces en alguna cláusula de los contratos de arrendamiento de vivienda se hace constar expresamente una serie de elementos o desperfectos que se consideran «pequeñas reparaciones» y que deben ser reparados y costeados por el inquilino.  Aunque en estos casos no hay que perder de vista la libertad de pactos prevista en el art. 1255 Código Civil, se considera por los Tribunales que la cláusula es nula y, por tanto, se tiene por no puesta, cuando se le obliga al inquilino a pagar reparaciones que no se consideran «pequeñas» sino que son propias del mantenimiento y conservación de la vivienda que le corresponden al arrendador.

¿Qué se entiende por pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda?

El problema radica en que la ley no da una respuesta sobre qué debe entenderse por este concepto, por lo tanto, es la doctrina y tribunales los que vienen interpretando el mismo con arreglo a distintos criterios que seguidamente exponemos.

Algunos autores señalan que las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda son aquellas que tienen su origen en elementos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble.

De otro lado, alguna sentencia de Audiencia Provincial define las pequeñas reparaciones como: «las derivadas del desgaste por el uso ordinario, sobre los elementos que no tengan el carácter de estructura o afecten a elementos fijos, como las paredes o muros de cerramientos».

Ejemplo de reparaciones en el arrendamiento de vivienda

Las tuberías, techos, suelos, paredes, etc. forman parte de la estructura de la vivienda y, por tanto, su reparación será a cargo del dueño o arrendador; mientras que las reparaciones de grifos, persianas, cerraduras, etc., se consideran elementos de uso diario cuya reparación será a cargo del arrendatario o inquilino

Para que veáis algunos criterios dispares de los Tribunales, podéis leer nuestro artículo «reparación de la caldera en un arrendamiento«.

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), sentencia 23.09.2015

«Por tanto, en principio, las obras de conservación del inmueble corresponden al arrendador, ya que en definitiva la correcta conservación del inmueble es precisa para cumplir la obligación de poner a disposición del arrendatario el inmueble arrendado y mantenerlo en disposición de poder ser debidamente utilizado.

Al arrendatario corresponderá la realización de obras o reparaciones menores, «pequeñas reparaciones» indica el texto legal, que provengan del uso normal del inmueble.

Por tanto, las obras que al arrendatario corresponden se caracterizan por su escasa trascendencia o entidad y por provenir del uso normal del inmueble. Las obras que no provengan del uso normal o que, aún siendo consecuencia del uso normal del inmueble, excedan de la consideración de obras o reparaciones menores, corresponderán al arrendador.»

¿Qué hay que tener en cuenta para las reparaciones en el arrendamiento de vivienda?

1º.-  Uno de los elementos que se  utilizan para determinar si nos encontramos ante «pequeñas reparaciones» es el tiempo que lleva el inquilino usando la vivienda.

Si la avería aparece al poco tiempo de iniciarse el contrato, puede considerarse que no será a cargo del Arrendatario, puesto que no ha tenido tiempo de que se estropee ese elemento por el uso, así que será a cargo del arrendador. No obstante, hemos de indicar que esta cuestión, evidentemente, quedará al criterio del Juzgado después de analizar el caso concreto y la prueba practicada.

2º.- Otro de los indicadores que también se usan para distinguir las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda que serán a cargo del inquilino es el relativo al importe de la reparación. Algunos tribunales consideran que si el coste excede de lo «razonable«, ( por cierto, un concepto ambiguo), serán a cargo del arrendador y no del inquilino.

3º.- Por último también se utiliza como parámetro para saber si se trata de obras de conservación o reparaciones ordinarias ( «a cargo del dueño») o pequeñas reparaciones, («a cargo del inquilino»), el tipo de bien afectado, considerando que si se trata de bienes muebles serán a cargo del inquilino (si su coste es razonable), y si se trata de elementos que afectan al bien inmueble (paredes, techos, solería, etc.) serán de cuenta del arrendador.

▷ Recomendación:

Con independencia de estos criterios, volvemos a insistir, que será el Juzgado en caso de conflicto quien deba pronunciarse al respecto.

Lo importante es que cuando se formalice el arrendamiento, es aconsejable que el inquilino revise todos los elementos de la vivienda (paredes, suelos, ventanas, grifería, puertas, mobiliario, electrodomésticos, etc.) para comprobar el buen uso de los mismos, poniendo de relieve inmediatamente las anomalías detectada o las averías que se produzcan a lo largo de la vida del contrato.

Así como que se realice un reportaje fotográfico o de vídeo para dejar constancia de cómo se encuentra la vivienda al inicio del contrato, pues en caso de discrepancia sobre dicho estado al final del arrendamiento, pueda compararse la situación y tener un indicio de prueba en el supuesto de que la cuestión termine en el Juzgado.

Este reportaje es importante cuando la vivienda se alquila amueblada para demostrar el estado del mobiliario al principio y al final.

No debéis olvidar que el inquilino tiene que entregar la vivienda en el mismo estado que la recibió, salvo el desgaste propio del uso, y el dueño devolver la fianza recibida si todo está correcto.

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