En España, la figura del gran tenedor de vivienda es clave en la regulación del acceso a la vivienda, especialmente en el contexto de las políticas de alquiler y protección frente a desahucios. Aunque su definición ha sido objeto de debate y no se encuentra directamente en la normativa general, ha sido introducida en varias normativas específicas, especialmente en relación con la vivienda y el mercado del alquiler.
Definición de «gran tenedor de vivienda»
La figura del gran tenedor ha sido definida principalmente en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (conocida como la Ley de Vivienda).
Según esta ley, se considera gran tenedor a aquella persona o entidad que:
- Posea más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros), o
- Posea una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados destinados a uso residencial.
Esta definición puede encontrarse en el artículo 3, apartado k) de la Ley de Vivienda, que es la que regula a los grandes tenedores en el contexto de la legislación estatal.
Excepciones
En algunas normativas autonómicas o locales, esta definición puede variar. Por ejemplo, en Cataluña, el Decreto Ley 17/2019 define al gran tenedor como quien tiene más de 15 inmuebles.
Efectos perjudiciales de ser considerado «gran tenedor»
Ser declarado gran tenedor de vivienda tiene una serie de implicaciones legales, principalmente en el ámbito del alquiler y la protección de inquilinos. A continuación se destacan algunos de los efectos más relevantes:
- Limitaciones en la subida de precios del alquiler:
- En las zonas de mercado residencial tensionado (artículo 18 de la Ley de Vivienda), se establecen límites al incremento de los precios del alquiler. En dichas zonas, los grandes tenedores están sujetos a límites de renta, es decir, no pueden fijar libremente el precio del alquiler, sino que deben respetar los topes marcados en la normativa (usualmente, el índice de referencia de precios del alquiler o no superar un incremento determinado).
- Obligación de ofrecer un alquiler social:
- En situaciones de desahucio de personas en vulnerabilidad, especialmente si el gran tenedor es una entidad financiera, empresa inmobiliaria o fondo de inversión, puede verse obligado a ofrecer un alquiler social antes de proceder a un desahucio. Esto se regula principalmente en normativas autonómicas y en el marco de los acuerdos de protección a los inquilinos vulnerables.
- Responsabilidad en situaciones de desahucio:
- En muchos casos, los grandes tenedores tienen mayores obligaciones en procesos de desahucio, especialmente si los inquilinos se encuentran en situación de vulnerabilidad económica. La Ley de Vivienda 12/2023 prevé que en estos casos se debe promover una negociación para evitar el desalojo, y en ciertos casos, los grandes tenedores deben someterse a procedimientos de mediación.
- Obligaciones adicionales de información:
- Los grandes tenedores suelen estar sujetos a mayores obligaciones de información y transparencia. Esto incluye la necesidad de registrar los contratos de alquiler en determinados registros o facilitar datos a las autoridades competentes.
- Sanciones:
- En caso de incumplimiento de las obligaciones que tienen como gran tenedor, la Ley de Vivienda prevé sanciones económicas, especialmente en relación con la fijación de precios del alquiler o el incumplimiento de la oferta de alquiler social.
Conclusión
Ser considerado gran tenedor implica estar sujeto a una mayor regulación y control por parte de las autoridades para garantizar el acceso a la vivienda, especialmente en zonas tensionadas y frente a situaciones de vulnerabilidad. La principal norma que regula la figura del gran tenedor es la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que establece un marco normativo más estricto para estas personas o entidades en relación con el alquiler y los desahucios. Los efectos perjudiciales pueden incluir limitaciones a la subida de alquileres, la obligación de ofrecer alquileres sociales y sanciones en caso de incumplimiento.
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