Usucapión ordinaria

La usucapión ordinaria como modo de adquirir la propiedad por la posesión requiere de buena fe, justo título y el transcurso del tiempo.

Una de las formas de aquirir la propiedad de un bien es por la posesión continuada del mismo. La usucapión o también llamada prescripción adquisitiva, es una institución que permite que una persona que posee un bien se convierta finalmente en dueño del mismo.

Hay DOS CLASES DE USUCAPIÓN:

1ª.- La usucapión ordinaria a la que dedicamos este artículo.

2ª.- La usucapión extraordinaria.

El artículo 1940 Código Civil, establece:

» Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley».

Los REQUISITOS que han de darse para la USUCAPIÓN ORDINARIA son los siguientes:

a) La POSESION del bien con los caracteres del art. 1941 Código Civil:

en concepto de dueño

posesión pública

posesión pacífica

continuada (no interrumpida)

b) BUENA FE del que posee el bien.

c) JUSTO TÍTULO.

d) El transcurso de los siguientes PLAZOS de TIEMPO:

Para los bienes inmuebles DIEZ AÑOS entre presentes y VEINTE AÑOS entre ausentes (art. 1957 Código Civil).

Para los bienes muebles TRES AÑOS.

El TRIBUNAL SUPREMO tiene señalado sobre la usucapión ordinaria (al igual que para la extraordinaria) que la posesión del bien de manera continuada, exige durante los plazos legales, que ha de hacerse en concepto de dueño. El poseedor que no actúe como dueño, como por ejemplo aquel que lo haga por mera tolerancia, no puede adquirir por usucapión el bien que posea.

SENTENCIA de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 3ª) de 28.09.2015

Veamos en esta sentencia las razones de la estimación de una usucapión ordinaria así como el análisis de los requisitos exigidos para adquirir la propiedad mediante la poesión del bien:

» Dispone el artículo 1.930 del Código civil que se adquieren por prescripción «de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales». Señala el artículo 1940 que «para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la Ley», y el artículo 1941 que «la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida». El artículo 1.957 establece los plazos de la prescripción ordinaria al indicar que «el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título»,…»

De lo actuado en el procedimiento resulta la posesión por la Sra. Vicenta de la totalidad de la parcela en la configuración que actualmente presenta desde su adquisición, posesión que lo ha sido de forma pública, pacífica y no interrumpida. Así se deriva de la sucesión de escrituras de compraventa relativas a la finca en las que, desde 26 de junio de 1998 se hace constar una cabida superior a la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad.

La posesión lo es también en concepto de dueño.

Dispone el artículo 1.950 del Código Civil que «la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio». La buena fe ha de ser entendida, en su vertiente positiva, como la creencia de que el transmitente es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma suficiente para transferir el dominio, y, en su vertiente negativa, como la ignorancia de la inexistencia de una real titularidad o de cualquier otra circunstancia o vicio que pueda hacer ineficaz o limitar el derecho dominical del transferente ( arts. 433 y 1950 CC ).

También se ha dicho que la buena fe es un estado de conocimiento y no de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos ( arts. 1269 y ss CC ), sin que para apreciar la mala fe sea necesaria la concurrencia del engaño o la maquinación fraudulenta. Por otro lado, la buena fe en la adquisición, legal y preceptivamente, se presume siempre ( art. 434 CC ), por lo que es precisa una demostración clara y rotunda de su inexistencia que incumbe a quien pretenda destruir la presunción y niegue la buena fe, dispensando de toda prueba a los favorecidos por ella.

El requisito esencial para que se produzca la usucapión ordinaria del dominio de los bienes inmuebles es que las cosas sean poseídas con justo título ( arts. 1940 y 1957 del C. Civil). En este sentido también se ha pronunciado la jurisprudencia, al decir que justo título es «aquel que por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a las facultades de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro modo sería inútil». El título de adquisición de la codemandada Sra. Vicenta es contrato de compraventa en escritura pública de fecha 28 de julio de 2000.

Concurren, por tanto en el presente caso, todos los requisitos exigidos para apreciar la usucapión ordinaria o prescripción adquisitiva ordinaria ( art. 1.957 en relación con los artículos 1.940 , 1.941 y 1.942 del C. Civil ).»

Francisco Sevilla Cáceres

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Usucapión extraordinaria

La usucapión extraordinaria o modo de adquirir la propiedad por la posesión continuada de un bien inmueble durante el transcurso del tiempo.

Una de las formas de adquirir la propiedad puede ser a través de la usucapión extraordinaria. En este artículo nos vamos a ocupar de la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles, y en concreto en el caracter exigido de que «ha de poseerse en concepto de dueño» .

La usucapión extraordinaria precisa simplemente de los requisitos comunes, sin necesidad de justo título ni buena fe. Y tales requisitos son:

a) La POSESIÓN, con los caracteres que enumera el art. 1941 Código Civil:

En concepto de dueño
Pública
Pacífica
No interrumpida

b) El TIEMPO, cuyo plazo se fija para los inmuebles en TREINTA AÑOS.

El Tribunal Supremo (entre otras en sentencia de 14.03.1991) recuerda que es doctrina jurisprudencial » que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de titulo para adquirir el dominio».

Tan terminantes son los artículos 447 y 1941 del Código Civil, que el Tribunal Supremo al aplicarlos hubo de declarar que tanto la usucapión ORDINARIA como la EXTRAORDINARIA no pueden tener lugar sin la base cierta de una posesión continuada durante todo el tiempo necesario para prescribir en concepto de dueño.

Insiste el Alto Tribunal en que la posesión en concepto de dueño, como requisito esencial básico, tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por titulo personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al animus domini.

Para que pueda originarse la usucapión extraordinaria como medio de adquirir el dominio, se requiere, no sólo el transcurso de los 30 años sin interrupción en la posesión, sino también que esta posesión no sea simple tenencia material o la posesión natural, sino que sea la civil, es decir, la tenencia unida a la intención de hacer la cosa como suya, en concepto de dueño.

Para adquirir por usucapión extraordinaria bastará la posesión «ad usucapionem » referida, es decir, a título de dueño, pública, pacifica e ininterrumpida ya reseñada, durante un plazo de 30 años, sin necesidad de justo título ni buena fe ( artículo 1959 del Código Civil).

La posesión en concepto de dueño es aquella que está sustentada sobre la base de un acto o negocio jurídico que sería apto para transmitir el dominio de no existir el vicio o defecto que la usucapión está llamado a subsanar.

Lo esencial para que exista posesión a título de dueño es que la misma se asiente sobre un negocio jurídico que, en abstracto, tenga eficacia traslativa del derecho real que se pretende adquirir ( Sentencias del Tribunal Supremo 27 de Octubre de 2014 , 11 de julio y 28 de septiembre de 2012 , 29 de Abril de 2005 , 16 de Noviembre de 1999 y 7 de febrero de 1997 , entre otras).

La posesión a título de dueño, por tanto, es aquella que se ostenta en virtud de un título transmisivo de la propiedad o derecho real que se pretende adquirir por usucapión, si bien adoleciendo dicho título de algún vicio o defecto que la usucapión está llamada a sanar.

En definitiva, para que se entienda que la posesión lo es en concepto de dueño, es necesaria la existencia de actos inequívocos con la clara manifestación externa en el tráfico jurídico.

La SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO de 3 de junio de 1993 señala:

» la posesión en concepto de dueño ha de basarse en actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico, sin que baste la mera tenencia material, sino que a ella se añadirá la intención de haber la cosa como suya, en concepto de dueño» y concluye la sentencia de 18 de octubre de 1994: «no es suficiente la intención (aspecto subjetivo) para poseer en concepto de dueño, sino que se requiere un elemento causal o precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador, cuya prueba tampoco se ha producido en este supuesto litigioso, sin que exista ningún precepto que sostenga que la posesión en concepto de dueño deba presumirse».

Veamos un supuesto real de usucapión extraordinaria analizado por el Tribunal Supremo en sentencia de 27.10.2014:

– Gustavo ejercita acción reivindicatoria contra su hermano Raimundo, concretando la misma sobre una franja de terreno de 34 m2, aproximadamente. Funda su acción en la cesión verbal que le hizo hace más de 30 años a su hermano de la franja en cuestión, que es de su propiedad, con el fin de que pudiera ampliar su vivienda, contigua a la suya, y hacerla más digna. En concreto en esa porción de terreno construyó aquél una cocina, un garaje y una caja de escaleras. La causa de la referida cesión es el uso de la vivienda ampliada por su hermano y familia, pero como hace tiempo que no la habita ha desaparecido la causa de la cesión y, en atención a la previsión del artículo 361 del Código Civil , solicita la devolución de la parcela, previa indemnización, o la compraventa de ella por el demandado.

– El demandado ha estado poseyendo el solar sobre el que se asienta su edificación (vivienda) a título de dueño (no se ha probado que poseyera en concepto de superficiario), pública y pacíficamente en forma ininterrumpida durante más de TREINTA AÑOS antes de la presentación de la demanda.

– Consecuencia de lo anterior se estima la usucapión extraordinaria o prescripción adquisitiva extraordinaria que prevé el artículo 1959 del Código Civil.

SENTENCIA de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18ª), de fecha 6.11.2017:

«A tenor de la prueba practicada en autos habría además de concluirse que constan acreditados los requisitos exigidos para la prescripción adquisitiva, objeto de la demanda en relación con la finca objeto del proceso, y en tal sentido vienen reconocidos los actos posesorios en la Sentencia dictada en la instancia, que los califica como «actos inequívocos con clara manifestación externa en el tráfico«.

Así, consta documentalmente la posesión de la finca desde el año 1981 hasta la ctualidad, con actos que denotan la posesión como dueño y de forma pública, pacífica y continuada, con actos como el contrato de obra en 1981 con una constructora, el encargo y pago del proyecto de obra en 1982, la solicitud y pago de licencia de obra en 1983, o los pagos de IBI desde 1983 a 2016. Del mismo modo, consta contrato de arrendamiento de vallas publicitarias en 2003, personaciones del PSOE ante el Ayuntamiento en expedientes incoados por este, o las tareas periódicas de limpieza en la finca hasta el momento presente…

En conclusión, debe estimarse acreditada la adquisición por prescripción extraordinaria por parte de la actora y recurrente sobre el solar…»

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