Ley propiedad horizontal y patio interior: Obligaciones y derechos de los vecinos
Los patios de uso privativo son aquellos que son de uso privado, ya que el acceso al mismo solamente puede hacerse a través de la vivienda de uno de los propietarios. Aunque sigue considerándose como un espacio que pertenece a todos los vecinos del edificio, del mismo modo que sucede con el portal de entrada o con el ascensor.
Para saber si un patio es común o de uso privativo, solamente tenemos que consultarlo en las Escrituras de División Horizontal o las propias, donde se establece el carácter de dicho elemento, común o privativo. Todo aquello que no esté descrito en el Título Constitutivo como elemento privativo, se presume que es un elemento comunitario. No obstante, siempre que se cumplan una serie de requisitos, los elementos comunes, como es el caso del patio, pueden convertirse en elementos privativos.
Normalmente, los patios de uso privativo se ubican en bajos y su uso y disfrute corresponde a los titulares de la vivienda en cuestión. Pero de la misma manera que tiene el privilegio de disfrutar de él, también está obligado a no perjudicar a la comunidad. El resto de propietarios no pueden negarle su uso, pero si necesitarán acceder a él para llevar a cabo trabajos de mejora o reparación que afecten directamente al mantenimiento del bloque, el propietario debe permitir el acceso.
En cuanto a los patios comunes que no son de uso privativo y que no pertenecen a ningún vecino en exclusiva, si algún vecino invade este espacio, por ejemplo, para almacenar cosas, tendrá que consultar si es posible hacerlo en los Estatutos de la Comunidad o solicitar el permiso al resto de propietarios, para lo que se requiere el voto favorable unánime de todos.
Ley propiedad horizontal y patio interior: obligaciones y derechos de los propietarios en un patio de uso privativo
El art. 10.1 de la LPH recoge el carácter obligatorio de todas las obras que sean necesarias para el correcto mantenimiento y garantizar el deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo los trabajos necesarios para satisfacer los requisitos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal. Esto quiere decir que si se producen daños en el patio interior, la reparación debe ser acometida por la Comunidad de Propietarios, pero el propietario que hace uso de él debe permitir el acceso.
Por otro lado, según el apartado b) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, una de las obligaciones del propietario la de “Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.
Esto significa que el mantenimiento, conservación y limpieza de los patios de uso privativo corresponden al vecino que hace uso de él. Debe encargarse de limpiarlo y mantenerlo, y de llevar a cabo todas aquellas reparaciones que sean necesarias cuando se causen daños por el uso, pero no aquellos daños que aparezcan en esta zona y que sean responsabilidad de la comunidad.
Ley propiedad horizontal y patio interior: ¿puedo hacer cambios en un patio o terraza de uso privativo?
Las personas que residan en una vivienda con acceso único a un patio de uso privativo, no pueden acometer obras sin cumplir lo establecido en los Estatutos de la Comunidad y en la Ley de Propiedad Horizontal o sin consultarlo antes con la junta de propietarios.
En el caso de que el propietario que disfruta del uso del patio decida llevar a cabo cualquier cambio sin contar con el permiso de la comunidad, estará actuando de manera ilegítima. Por ejemplo, si se quiere cerrar el patio interior, hay que tener en cuenta que se trata de una obra que afecta directamente a su configuración, por lo que se requiere del voto favorable por unanimidad de todos los propietarios para hacerlo.
Este tipo de modificaciones se consideran una alteración sustancial de los elementos comunes y el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente: “cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes”.
En cualquier caso, incluso aunque el propietario de un patio de uso privativo obtenga el permiso del resto de vecinos para efectuar el cerramiento, éste siempre debe respetar la tranquilidad del edificio, es decir, no causar ninguna molestia o provocar ruidos, ya que se trata de un espacio común.
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Comunidades de propietarios: terrazas comunes y de uso privativo
En esta ocasión abordamos un asunto de consulta frecuente. Es habitual en las comunidades de vecinos la discusión de si las terrazas de los pisos áticos y bajos son propiedad privada o son zonas comunitarias con un uso privativo, a efectos de determinar a quien le corresponde las operaciones de su mantenimiento y reparación.
Para comenzar este análisis, diremos que el documento de donde debe extraerse la conclusión final es el título constitutivo de la comunidad (integrado por la división horizontal y los estatutos comunitarios). Así lo determina el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
Este es el criterio de los Tribunales, pudiendo citar, por todas, las siguientes resoluciones:
Sentencia nº 526/2012, de 25 de septiembre, de la sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia
TERCERO.- Como la Ley de Propiedad Horizontal no contiene normas, ni aún generales sobre el uso y disfrute de las cosas comunes, habrá de exigirse a cada copropietario que se sirva de la cosa común conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad ni impida a los demás utilizarla según su derecho. La yuxtaposición de las dos clases de propiedad que conviven en el régimen de propiedad horizontal (privativa y común) es factible y aún recomendable, la determinación sobre los elementos comunes de los derechos de uso y disfrute en favor de uno o varios copropietarios, pero sin olvidar en modo alguno la diferente naturaleza jurídica entre estos derechos (de uso y disfrute de un elemento común) y el derecho de propiedad propiamente dicho; ya que una cosa es el derecho de uso exclusivo que se concede en este caso al recurrente y otra muy distinta el de propiedad, no debe olvidar el recurrente que la terraza de cuyo uso disfruta es propiedad de la comunidad actora, no ostentado sobre la misma mas que la facultad de uso. Así, es harto frecuente que aquellos copropietarios a los que se les concede el Derecho de uso exclusivo sobre un elemento común, lo lleguen a considerar de su propiedad en el sentido de disponibilidad absoluta y privación completa de cualquier derecho de la Comunidad o para los otros Copropietarios, actuando de cara a todos como usuarios exclusivos de elementos comunes de uso general, llegando a impedir legítimos comportamientos de la Comunidad de Propietarios. Ordinariamente los elementos comunes de uso privativo forman parte del piso o local, y son su continuación natural con acceso único desde dentro, y su titular dispone, por ello, de tal uso privativo. Los ejemplos más característicos son los patios interiores del edificio con acceso desde las primeras plantas, y las azoteas practicables desde los pisos áticos. Los elementos comunes de uso privativo no pierden nunca su cualidad de elementos comunes, aunque su creación o calificación se pueda establecer en el Título Constitutivo o en los Estatutos, donde, por los mismos mecanismos de reforma establecidos en la ley, quepa incluso eliminar el destino particular concedido. Es importante advertir que, siendo las normas que rigen la propiedad horizontal de derecho necesario, ni en el Título Constitutivo ni en los Estatutos se podrá contravenir ni desconocer la cualificación legal de los elementos comunes.
Sentencia nº 600/2012, de 28 de septiembre, de la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid.
Debemos partir de la premisa de que las terrazas son elementos comunes (art. 396 del CC) por naturaleza, pero estatutariamente como en el presente caso se le ha asignado un uso privativo al propietario de la vivienda, al ser de acceso y uso exclusivo del ahora recurrente. Dada la clara naturaleza de dicho mobiliario como desmontable y móvil, por el informe pericial e imágenes de contrario que así lo demuestran, al igual que por el reconocimiento por la demandante y por el único testigo, de que dicho mobiliario fue retirado, para realizar unas obras en dicha terraza sin problemas, y puesto que no se ha presentado dictamen que sostenga la contrario, no nos consta que se haya irrogado ningún daño o perjuicio al elemento común, en este uso, ni en consecuencia a la comunidad. Por lo que debe considerarse que es un uso inocuo para los intereses de la comunidad, y realmente útil para el propietario que se sirve de un elemento común, a los fines propios de un aprovechamiento lógico con la naturaleza del elemento común como terraza.
Planteado, pues, el punto de partida, ha de consultarse el título constitutivo de la comunidad, buscando en él la descripción que se realiza de la edificación, y, en particular, si se contempla una atribución a determinadas viviendas de un uso sobre un elemento común.
Esto es, para afirmar que existe un aprovechamiento privativo de un lugar común, es requisito indispensable que ese derecho venga explícitamente reconocido tanto el título constitutivo de la comunidad, como en el título de propiedad del inmueble. Así se pronuncia nuestra jurisprudencia, pudiendo citar, entre otras, la Sentencia nº 593/2006, de 15 de diciembre, de la Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid: TERCERO.- Que la terraza que se describe en la escritura pública de 23-03-2005 es elemento común con asignación de uso privativo está fuera de toda duda como lo demuestra el propio título constitutivo tanto en su descripción general (24 y ss), como en la específica descripción de la vivienda adquirida por el Sr. Eloy (35) e incluso también puede inferirse aquel carácter desde una lectura atenta de la escritura de adquisición del piso por parte del demandado Sr. Eloy. Y se sienta esta conclusión teniendo presente, como decíamos, el contenido del título constitutivo originario en el que se integran los estatutos y cuyo art. 14 especifica que las terrazas adicionales con que cuentan las viviendas ubicadas en planta baja y ático tienen la condición de elemento común con asignación de uso privativo. En consecuencia, el propietario de la vivienda disfrutará del uso exclusivo de la terraza, si bien deberá satisfacer todos los gastos de mantenimiento, quedando obligados a mantenerlos en correcto estado de higiene, limpieza y conservación. También tendrá la obligación de permitir el acceso al conserje o portero y al presidente o vicepresidente de la comunidad a los efectos de recoger los enseres u objetos que hayan caído en dichas terrazas y comprobar el estado de conservación de las mismas. (…) En consecuencia, en nuestro caso concreto, este elemento común de uso privativo, tiene este carácter porque así lo quiso el constituyente del régimen de la propiedad horizontal
CUARTO.- La terraza a nivel, de uso privativo del Sr. Eloy, es elemento común, y en este sentido no podrá modificarse en su caracterización sin los requisitos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, en definitiva la unanimidad a que antes hicimos mención para desafectar un elemento que según el título constitutivo es común de uso privativo y nunca de propiedad exclusiva del Sr. Eloy, como se infiere desde aquella interpretación sistemática de título constitutivo con los estatutos que se integran en el mismo y la propia escritura pública, acudiendo, obviamente, a la necesaria interpretación sistemática a que se infiere del art. 3.1 Cc, en la medida que el título constitutivo viene a ser la norma rectora del régimen de la propiedad horizontal junto con la ley de este nombre de 1960, que se modificó por ley 7/1999, según dijimos anteriormente. Pero es que el demandado ocupó indebidamente el elemento común tratando de transformarlo en elemento de propiedad exclusiva y no sólo de uso privativo, llevando a cabo la edificación y cerramiento que el Juzgador de instancia perfectamente define desde los informes obrantes. La simple prueba documental, incluso las fotografías que obran en el procedimiento, son determinantes de que la estructura establecida tiene carácter fijo y no sólo es, como venía a decir el perito Sr. Gonzalo, auxiliar, ligera y desmontable, habiéndose ampliado, como dice el informe de urbanismo (318) la edificación al menos en 25 m2 sin licencia ni para la construcción o cerramiento efectuada como tampoco para la instalación de toldos, estando ambas cuestiones sujetas a licencia urbanística y siendo, propiamente, la obra ejecutada, de ampliación, careciendo de suficiencia el argumento que utiliza el demandado en el sentido de que no es habitable porque no tiene calefacción porque la misma puede perfectamente suplirse con elementos móviles al respecto. No incidió el “iudex a quo” en error en la apreciación de la prueba como tampoco error de derecho cuando califica, desde la documentación que obra en autos, la construcción-cerramiento del demandado como obra estable, que crea superficie habitable y que distorsiona la propia estética del conjunto, con reflejo de la luz en la estructura de aluminio de la techumbre, de una parte, y de otra con la posibilidad de acceso a la finca de los demandantes, permita o no sujetar el peso de una persona el techo referido, pues lo aquí se está discutiendo es la posibilidad o facilitación de acceso de terceras personas al piso primero de los actores, al tiempo que en ningún caso se sobrepasó o lesionó la propia caracterización que los elementos comunes tienen en el título constitutivo por ninguno de los propietarios en la forma en que lo hizo el demandado, habida cuenta que la estructura metálica establecida en un ático acaba de instalarse y la mancomunidad de propietarios, desde la testifical del propio administrador, tiene previsto, en principio, ejercitar las oportunas acciones para terminar con elementos que, como decíamos antes, distorsionan el propio título constitutivo y hacen desmerecer al propio régimen de la propiedad horizontal. Decía el Juzgador de instancia, con toda razón jurídica, que el restablecimiento de la igualdad de trato no se obtiene igualándolo en la infracción sino exigiendo que todos cumplan la ley, que debe imperar en el supuesto sometido a la consideración de este Tribunal para confirmar, en su integridad, la sentencia dictada en la instancia, pues es evidente, desde cuanto queda expuesto, que los argumentos mantenidos y sostenidos por el apelante en su escrito de apelación tienen que ser desestimados por este Tribunal por cuanto: a.- estamos ante elemento común de uso privativo y no ante elemento privativo de propiedad exclusiva del demandado (interprétese sistemáticamente el título constitutivo y el contenido de la propia escritura pública de adquisición del bien inmueble por el demandado); b.- no cuenta el demandado con la autorización de la mancomunidad pues el acuerdo de la comunidad de propietarios a que se refería el demandante no ha sido homologado por quien tiene la última palabra, esto es la mancomunidad de propietarios, que vino al proceso, ocupó la posición de codemandante e interesó la confirmación de la sentencia dictada en la instancia, por más que se hayan celebrados sucesivas reuniones de la mancomunidad y se esté a la espera de obtener determinados informes administrativos; c.- se alteraron, ciertamente, los elementos comunes con la estructura construida por el demandado que tiene carácter permanente y que necesita de medios mecánicos específicos para su desmontaje; d.- se perjudica a los actores en la forma que especifica la sentencia dictada en la instancia aunque sólo sea el reflejo de las chapas de aluminio de la techumbre del habitáculo construido por el Sr. Eloy, y la posibilidad de permitir el acceso más fácil de terceras personas hasta el piso primero del inmueble que pertenece a los demandantes y e.- no hubo, en modo alguno, trato discriminatorio pues hasta este momento la mancomunidad de propietarios ha mantenido, a través de sus titulares, los elementos comunes en la forma que se configuraban en el propio título constitutivo. Para concluir digamos que los estatutos se integran desde el art. 5 LPH en el propio título constitutivo, sin que sea posible una contradicción entre estatutos y título constitutivo por formar una sola entidad y, en definitiva, la escritura pública no puede contravenir, como no contraviene, la descripción individual del piso del demandado.
Conclusión sobre la terraza comunitaria de uso privativo
Una vez se haya determinado la naturaleza de la propiedad y el uso del elemento, tocará establecer la clase de reparación que hay que llevar a cabo. Claro está, nos referimos a la situación en la que la terraza sea un elemento común de uso privativo de una de las viviendas. Si estamos ante una acción de mantenimiento o de una reparación sobre elemento sujetos al desgaste por el uso, la misma deberá ser asumida por el comunero que tenga a su disposición la terraza (por ejemplo, ante la existencia de grietas en el solado); si estamos ante elementos propios de la estructura de la terraza (por ejemplo, tela asfáltica) su reparación corresponde asumirla a la comunidad.
A partir de aquí, son muchos los matices que caben respecto a las características del uso, tipo de instalaciones que pueden ocupar la terraza, accesos a aquella, etc. que son analizados por los Juzgados y Tribunales individualmente en atención a las circunstancias del caso concreto.
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Obligaciones que tenías en tu patio comunitario y no conocías
¿Patios de uso privativo o comunitario?
Es común que en las comunidades de vecinos se tenga la duda sobre si los patios son de uso privativo o comunitario. Cada edificio en su marco jurídico tiene una constitución que puede ser consultada en la escritura de división horizontal, documento aplicable a edificios existentes y en construcción. En esta escritura se especifica los elementos comunes y privativos de todas las viviendas y organización de los pisos en copropiedad. De otra manera, también se puede revisar las escrituras propias, en la que se debe especificar los derechos y obligaciones que tiene el uso de las zonas que comunican con la vivienda.
No invadimos los espacios, cada cosa en su lugar
Será necesario revisar las condiciones y premisas de la comunidad, si es el caso de que un propietario necesite dejar su bicicleta en los patios comunes, almacenar un mueble o algún otro elemento que interfiera en la regularidad de los espacios, debe verificar que pueda hacerlo o en otro caso, contar con la aprobación de los vecinos.
Generalmente los patios están hechos para el paso de los particulares y aportan una buena imagen de la fachada del edificio. Para un uso particular se le deberá informar al administrador o solicitar el permiso en las juntas programadas de la comunidad. Es recomendable consultar antes de invadir los espacios comunes, de esta manera podemos evitar conflictos y procedimientos jurídicos a los que se puede recurrir.
Mantener en buen estado los patios en copropiedad
Retomando el artículo 9.1 en la Ley de Propiedad Horizontal, se habla en el apartado a. del respeto que debemos mantener en las instalaciones y elementos comunes en el edificio, del buen uso de los espacios privativos o comunitarios de los pisos, evitando causar daños o alteraciones a la infraestructura. En este mismo artículo, si vemos el apartado b. queda bajo responsabilidad del propietario, la limpieza y conservación del patio al que le esté dando uso, además de responder por los daños que pueda causar en los pasillos, salones sociales, terrazas o cualquier otra zona compartida entre vecinos.
Arreglos por deterioro
Para los casos que se deba contribuir al mantenimiento y/o reparación de los patios privativos y comunitarios(daños no ocasionados por descuido de los propietarios), de acuerdo al artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, será la comunidad la responsable de las obras y trabajos del elemento en común, ésta es la que debe sufragar los gastos cuando los daños son causados por el uso habitual de la infraestructura o que haya sido por la instalación de materiales deficientes (fallos en los estanques, pavimentación, impermeabilización, etc.). Los trabajos de reparación deberán ser los necesarios para mantener las condiciones básicas de seguridad, accesibilidad y habitabilidad.
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Indemnización a los propietarios por obras en elementos comunes
Con la ayuda de Sepin vamos a dar a conocer diferentes sentencias y comentarios de los especialistas jurídicos sobre los temas relacionados por las obras realizadas en los elementos comunes y las indemnizaciones que los propietarios pueden reclamar por estas actuaciones.
Ascensores, servidumbres, ocupaciones de espacios privativos, daños morales, lucro cesante, etc. serán algunos de los temas que se comentarán en este artículo que esperamos sea de vuestro interés.
La primera pregunta es: ¿Puedo solicitar indemnización a la Comunidad si mi propiedad se ve afectada por obras en elementos comunes?, veamos lo que dice Maria José Polo, directora de Sepin
La respuesta, en principio, parece positiva, no solo por lo dispuesto en el art. 9.1 c) LPH, que señala que «el propietario está obligado a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados», aplicando igualmente el Código Civil, art. 1.902, que establece: «el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado».
De este modo, cuando las reparaciones o nuevas instalaciones afecten de manera directa a cualquier inmueble privativo, la Comunidad deberá indemnizar por el daño causado. No obstante, no todos los supuestos son tan claros y, por ende, la Comunidad no siempre está dispuesta a proceder a este resarcimiento.
Veamos algunos de los ejemplos, con la respuesta que han venido dando las sentencias que han resuelto la casuística con respecto a la siniestralidad que existe en las Comunidades de Propietarios, teniendo en cuenta que siempre habrá de estarse al supuesto especifico y, desde luego, al daño ocasionado.
Deterioro de la propiedad: obligación de reposición de materiales
En primer lugar, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.1 LPH, la Comunidad está obligada a realizar «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».
Está claro que el propietario debe dejar hacer, incluso dejar pasar por su propiedad, como establece el art. 9.1 d) de la LPH. En este caso, la Comunidad deberá resarcir los daños causados, pero ¿hasta dónde? Por ejemplo, ¿se cumpliría con la simple reposición de lo dañado, aunque no se tenga en cuenta el perjuicio estético? ¿Es obligatorio cambiar la totalidad del material si no existen repuestos del anterior?
En estos casos, es obligación del causante del daño el cambio total, así, la Comunidad debe resarcir al propietario por los perjuicios causados a consecuencia de las reparaciones, ya sea pintar la pared, reponer azulejos, etcétera, pues esta disposición en favor de los servicios generales debe quedar compensada, por lo menos, dejando las cosas en su primitivo estado.
En este sentido se han pronunciado las Sentencias de la AP Cuenca, Sec. 1.ª, de 15 de enero de 2008 (SP/SENT/159490), AP Madrid, Sec. 21.ª, de 20 de marzo de 2007 (SP/SENT/120328), y AP Navarra, Sec. 1.ª, de 14 de junio de 2006 (SP/SENT/95749).
No obstante, no vemos inconveniente en que la Comunidad tome el acuerdo en Junta de Propietarios limitando la indemnización a la mera reparación del espacio estropeado, sin cambio total. Si esta decisión se adopta, luego los propietarios que lo hayan consentido no podrán exigir otra cosa, pues sería ir en contra del principio jurídico de los actos propios, tanto en este como en otros supuestos.
Cierre del local
La indemnización por daños producidos en un local por la realización de obras es un tema muy controvertido que ha dado lugar a la realización de una encuesta jurídica por la editorial Sepín, estando la postura mayoritaria a favor de que cuando hay que desalojar el Local por obras necesarias en el inmueble, conforme a lo dispuesto en el art. 9.1, regla c), de la Ley de Propiedad Horizontal, lleva consigo la indemnización de los daños y perjuicios. Se equipara por la doctrina a la indemnización extracontractual del art. 1.902 CC.
En estos casos, será necesario que el afectado acredite que el cierre le ha supuesto pérdidas económicas por un montante concreto, la media por la cantidad ingresada durante un período de tiempo en el que el local no estuvo cerrado.
Desalojo de la vivienda
El mismo argumento se aplicaría a este supuesto, la encuesta a la que hacemos referencia con respecto a locales lo era también en relación con las viviendas, es decir, entendemos que habrá que indemnizar al comunero que debe abandonar su propiedad como consecuencia de unas obras en elementos comunes.
Aunque en este caso, como en todos los comentados, hay que tener en cuenta que la Junta puede acordar lo contrario, es decir, la no indemnización, por lo que, si el citado acuerdo es adoptado con el quorum legal de mayoría simple, los propietarios disconformes deberán impugnar tal decisión, pues, en caso contrario, no podrán solicitar indemnización alguna, como señalan las sentencias de la AP Madrid, Sec. 14.ª, de 18 de noviembre de 2008 (SP/SENT/441766) y AP Alicante, Sec. 5.ª, de 25 de octubre de 2007 (SP/SENT/147447).
Imposibilidad de arrendar como consecuencia de estas obras
La indemnización procede, pero, en este caso, será más difícil de probar, salvo que realmente la propiedad haya quedado inhabitada o ya estuviese arrendada y sea necesario su desalojo.
Reclamar, solo el propietario o podrá hacerlo también el ocupante?
El criterio mantenido por Sepín es que podrá hacerlo el perjudicado.
Veamos a continuación lo que indican las diferentes sentencias con relación a la servidumbre por instalación de ascensor,
- Habiendo aceptado el propietario la constitución de una servidumbre por instalación del ascensor, es acreedor a la indemnización de daños y perjuicios, por lo que ante la posterior negativa de la Comunidad, no deberá impugnarse
TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-10-2013.
- La instalación de ascensor que supone la constitución de una servidumbre en espacio privativo siempre que no afecte a la habitabilidad, y con la indemnización oportuna, no requiere consentimiento del propietario afectado. Doctrina Jurisprudencial
TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-10-2011
- La instalación del ascensor afectará al 31% del patio y su uso quedará mermado por lo que ha de fijarse una indemnización
AP Alicante, Sec. 5.ª, 8-6-2016
- No es nulo el acuerdo que decide el establecimiento del servicio de ascensor constituyendo servidumbre en elemento privativo siempre que se ofrezca indemnización al propietario afectado
AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 19-11-2014
- La instalación del ascensor requiere la constitución de dos servidumbres que conllevan indemnización: una permanente por la ocupación final del espacio del local y otra temporal por la ocupación de espacio para las obras necesarias
AP Cantabria, Sec. 2.ª, 11-10-2011
- Tiene derecho a indemnización el comunero afectado por instalación de ascensor que le priva de luz
AP Madrid, Sec. 10.ª, 29-10-2008
- No puede concederse indemnización por ocupación de local para instalación de ascensor cuando quien la reclama no ha aportado prueba que permita valorar económicamente la pérdida de superficie
AP Madrid, Sec. 13.ª, 27-4-2018
- No procede indemnización por limitaciones en vistas causadas por instalación de ascensor
AP Madrid, Sec. 20.ª, 3-6-2008
- Un propietario perjudicado e indemnizado por la instalación de un ascensor en su Comunidad no tiene que pagar la instalación del mismo en función de su cuota, recayendo dicha cantidad en el resto de propietarios
AP Salamanca, Sec. 1.ª, 19-6-2020
- El propietario del local afectado por la constitución de servidumbre para instalación de ascensor no puede solicitar la indemnización por obras mayores que las estrictamente necesarias para acondicionamiento del local a dicho espacio
AP A Coruña, Sec. 3.ª, 26-2-2019
- Criterios para la indemnización al propietario: que sea a precio de mercado, que sea por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie por las obras, o por los daños que acredite
AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 10-12-2018
- Procede otorgar indemnización al comunero que ve limitado el uso de su propiedad por la instalación del ascensor, de forma ponderada cuando las obras también suponen en parte una mejora para sus instalaciones
AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 21-5-2018
- No puede estimarse exagerada la indemnización solicitada por el comunero cuando la ocupación de su espacio privativo para la instalación del ascensor supone una merma importante de su negocio y conlleva gastos de adaptación
AP Cantabria, Sec. 4.ª, 8-2-2016
- Establecimiento de indemnización a la comunera que sufrirá limitación de luces y vistas y privacidad al igual que ruidos generados por la instalación de ascensor
AP Madrid, Sec. 18.ª, 3-12-2008
- Estando acreditado que las obras de la comunidad han provocado el cierre del local y el paro de la actividad, la comunidad debe indemnizar a la propietaria por el lucro cesante correspondiente
AP Barcelona, Sec. 19.ª, 14-2-2020
- Se debe indemnizar el lucro cesante por el cierre obligado del bar, debido a los daños por filtraciones, teniendo en cuenta el ingreso diario según la declaración de la renta del año anterior
AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 30-11-2017
- La Comunidad debe indemnizar al propietario del local cuando quedan acreditados los daños en el mismo, así como el lucro cesante por el cierre del mismo para la realización de las obras de reparación
AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 16-11-2017
- Acreditada la relación causal entre la colocación de andamios y la realización de obras por la Comunidad, tapando los escaparates del local, con la bajada de ventas del negocio, procede indemnizar por lucro cesante al dueño del mismo
AP Álava, Sec. 1.ª, 7-11-2017
- Se presume el lucro cesante con la imposibilidad de acceder al negocio en el que se desarrollaba la actividad y, por tanto, la Comunidad habrá de indemnizar con, al menos, lo que podría costar arrendar un local de características similares
AP Madrid, Sec. 20.ª, 19-10-2017
- La Comunidad debe abonar la indemnización por lucro cesante por cierre temporal del local afectado por la plaga de ratas en los elementos comunes del inmueble
AP Madrid, Sec. 8.ª, 3-5-2017
- La Comunidad debe pagar el alquiler de la vivienda por el tiempo en el que el propietario tuvo que salir de su propiedad como consecuencia de las obras en elementos comunes
AP Cádiz, Sec. 5.ª, 19-7-2012
- No procede la indemnización a la propietaria del local por la Comunidad por los días de cierre del mismo por las inundaciones y filtraciones, cuando se acredita la total falta de colaboración y acceso al local para conocer las causas
AP Barcelona, Sec. 19.ª, 19-11-2015
- No puede reclamarse de la Comunidad los gastos de alojamiento por haber tenido que dejar vacía la vivienda durante las obras, al no haber impugnado un acuerdo en contra
AP Madrid, Sec. 14.ª, 18-11-2008
- No procede la indemnización por gastos de mudanza y guardamuebles, porque existen otras habitaciones en la vivienda que no han quedado afectadas
AP Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, 6-9-2007
- Debe indemnizarse al comunero por la reparación del pavimento del inmueble, y no limitarlo solo a los metros de pavimento donde se encontraba la arqueta de aguas fecales que produjo la inundación
AP Burgos, Sec. 3.ª, 21-11-2018
- La propietaria afectada en su vivienda por obras de la Comunidad tiene derecho a exigir a esta la reposición del suelo en uniformidad estética, sin que tenga obligación de soportar la instalación de plaquetas diferentes a las existentes
AP Madrid, Sec. 14.ª, 18-12-2014
- La sustitución de todos los azulejos de la cocina es desproporcionada, debiendo indemnizar solo por la pérdida de tres azulejos y la pintura
AP Madrid, Sec. 13.ª, 24-7-2012
- La Comunidad no está obligada a reponer los anuncios del local en la fachada eliminados al pintar esta
AP Madrid, Sec. 9.ª, 5-10-2007
- Al existir otras formas de acceder al patio interior para efectuar las obras en los elementos comunes, no se puede obligar al comunero a facilitar el acceso por su local
AP Madrid, Sec. 12.ª, 8-3-2007
- Los propietarios que incumplen la obligación de permitir el acceso a la vivienda para las reparaciones necesarias deben responder de los perjuicios ocasionados a la Comunidad por ello
AP Madrid, Sec. 9.ª, 19-5-2016
- El propietario que impidió la entrada a los operarios contratados por la Comunidad deberá indemnizar a la misma por el importe de desplazamiento de la empresa y de las reparaciones urgentes realizadas por la Comunidad
AP Madrid, Sec. 20.ª, 16-10-2009
- Falta de diligencia de la Comunidad de Propietarios, que no comunicó a los propietarios la fecha de inicio de las obras para cuya ejecución se precisaba tener acceso a través de su vivienda, no siendo imputables a estos los daños que se alegan
AP Madrid, Sec. 10.ª, 16-9-2009
- Que no se ejercitara ya actividad en el local por la falta de subvenciones no implica que no se tenga derecho a indemnización por lucro cesante, al impedir las obras de la Comunidad el arrendamiento del local para otros fines
AP Córdoba, Sec. 1.ª, 13-2-2018
- Procede la indemnización de la Comunidad a los locales, por tener que estar cerrados y no arrendados ante el mal estado de las tuberías comunes
AP Madrid, Sec. 18.ª, 20-10-2011
- El afectado por las filtraciones de aguas fecales continuadas desde un elemento comunitario, que además afectan negativamente a la actividad desarrollada en el local afectado, tiene derecho a percibir indemnización por daños morales
AP A Coruña, Sec. 5.ª, 14-3-2019
- El cierre injustificado durante un período considerable de tiempo, privando de su medio de vida al propietario del bar, ha generado unos daños morales resarcibles
AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 30-11-2017
- Cuando se acredita la desidia y dejadez de la Comunidad en su reparación, procede la indemnización por daños morales a la comunera afectada por las humedades provenientes de elementos comunes
AP Vizcaya, Sec. 4.ª, 11-2-2016
- Procede la indemnización por daños morales causados por la Comunidad debido a la inundación de aguas residuales
AP Madrid, Sec. 18.ª, 2-11-2015
- La Comunidad debe asumir la indemnización por daños morales por trastorno de ansiedad cuando el mismo trae causa de los daños provocados por la actuación de la Comunidad y las obras correspondientes
AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 9-2-2015
- No procede la concesión de indemnización alguna por daños morales por el tiempo transcurrido hasta la reparación de las humedades por la Comunidad cuando la misma tiene lugar en un tiempo razonable
AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 19-1-2017
- Inexistencia de daños morales causados a la propietaria, al haberse acreditado que el retraso en la reparación de las filtraciones en la vivienda no es imputable a la Comunidad, que siempre actuó con celeridad y cuidado
AP Madrid, Sec. 10.ª, 12-4-2012
adminfergal
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Hola buenas tardes mi vecino del bajo hizo un cerramiento que llega a la ventana de mi piso en el patio privado hace unos 6 años sin pedir permiso a la comunidad en ese mismo patio hace menos de 30 años hicieron una construcción que es la cocina la cual tampoco tiene permisos de construcción ni sale en el catastro también cerraron una parte de escaleras de la comunidad con rejas. Le hemos dicho muchas veces que nos de la llave para poder acceder y dice que no nos la da, se lo comuniquemos al administrador de la finca delante de él y dice otra versión podemos demandar o hacer algo para que se retire todo lo construido?
Hola
Tengo un patio en la primera planta del edificio, que tiene un uso privativo tal como se indica en la división horizontal del edificio. Todos los días lo tenemos lleno de excrementos de palomas y necesito instalar una red antipalomas en el tejado, ¿le corresponde pagar esa instalación a la comunidad o a mi?
Gracias
Debo cambiar el termo de agua caliente de mi vivienda por un termo de sistema de estanco de salida de gases segun la ley de 2018/19 pero el tubo de salida no es igual a los antiguos de la comunidad y me plantean que no lo puedo hacer ya que al ser diferente el tubo que va al patio, afea la comunidad,pero es que ya los termos de sistema simple no los venden estan prohibidos, que derechos tengo, no puedo poner mi termo?
Querria preguntar si en una comunidad con garages cerrados el espacio que hay para ir a los distintos garajes puede uno de los propietarios utilizarlo para que jueguen sus hijos con otros más teniendo la luz encendida durante 2 o 3 horas que pagamos la comunidad, muchisimas gracias
Quisiera saber como puedo averiguar si el vecino de abajo tiene escriturados para uso y disfrute los dos patios de luces de la finca
Hola en mi edificio hay patios de uso privativo solo salen los del piso primero que tienen el patio,los demás pisos solo están los tendederos y tengo 2 preguntas .
La primera es que hay unos vecinos en el primer piso que tienen el patio que salen sobre las 4 o 4:30 a hacer gimnasia ,saltando a la comba con risas etc ,pueden hacerlo o es denunciable y la segunda pregunta es que si son patios de uso privativo se podria hacer comun.
Buenos días, mi caso es un poco complicado. Comparto un chalet con jardín con otra pareja. En el contrato pone que el jardín es de uso exclusivo de la otra pareja. Pero tengo una duda, dado que la Ley prohíbe tender la ropa en las fachadas exteriores que dan a la calle, ¿tendría derecho a poner un tendedero en la ventana que da al patio interior? Gracias. Un saludo.
Hola,
Tengo un patio de uso privativo y me quieren obligar a que una empresa haga las reformas por que le cae agua al local de abajo.
Una reforma que va a llevar 2 semanas y consiste en cambiar el suelo del patio.
Les he comentado que mi mujer y yo estamos trabajando y que para que se realize la reforma quiero que esta sr haga con una empresa de mi confianza y el presidente de la comunidad me dice que no que la van a hacer con la empresa de la comunidad.
Y no quieren llegar a ningun acuerso incluso me ha dicho que van a interponer demanda.
Hola, un local comercial (antes era vivienda), situado bajo mi vivienda es el unico acceso al patio de manzana y entendemos por tanto que es de uso privativo. El local ha sido alquilado y utilizan el patio de manzana como parte del local (almacen, basuras, comedor, locutorio y fumadero). ¿puede el propietario del bajo alquilar el patio común?, ¿puede hacerse un uso para una actividad comercial de un patio común, en principio de uso residencial?
Gracias y un saludo.