De acuerdo con los apartados 4 y 5 del artículo 22 de la LEC, un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago terminará por decreto si el arrendatario una vez requerido judicialmente paga al actor o pone a su disposición judicial o notarialmente las sumas reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento de ese pago. Además, en la misma resolución se condenará al demandado al pago de las costas devengadas, siempre y cuando que las sumas reclamadas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

 

Ahora bien, ¿qué pasa si el arrendatario se pone al día de pago de las sumas reclamadas en la demanda y de las que se han ido devengando desde entonces ANTES no solo de ser requerido, sino incluso con antelación a que la demanda haya sido admitida a trámite?

 

Ya sabemos que en la mayoría de casos esto no va a pasar porque el porcentaje de procedimientos de este tipo en los que se logra recuperar la deuda no es muy alto, pero sí que puede darse, teniendo en cuenta que, a veces, entre que presentas la demanda y se admite a trámite, pueden pasar entre dos y tres meses, y ya no hablamos de la práctica efectiva del requerimiento.

La última vez que me ha pasado ha sido con una demanda interpuesta en Palma de Mallorca en fecha 8 de noviembre de 2019, admitida a trámite por medio de decreto de 3 de enero de 2000, que tuvo que ser rectificado por medio de nuevo decreto de 13 de enero, poniéndose al día el inquilino el 9 de enero.

 

En un primer momento podría usted pensar que estaríamos ante una satisfacción extraprocesal de las pretensiones de la demanda, artículo 22.1 de la LEC, pero por esa vía

-a) no conseguirá una declaración enervatoria de la acción, lo que evidentemente perjudica a su cliente, el arrrendador y

-b) tampoco conseguirá una condena en costas,  y su cliente se ha visto en la obligación de contratar los servicios de abogado y procurador.

 

Así que no parece que el camino del artículo 22.1 sea el más adecuado para los intereses de nuestro cliente.

Entonces, ¿qué hacer en estos casos?

La solución pasa por, evidentemente, comunicar el pago al Juzgado, pero solicitar declaración de efectos enervatorios del pago y condena en costas apoyándose en los principios de litispendencia y perpetuatio iurisdictionis, recogidos respectivamente en los artículos 410 y 411 a 413 de la propia LEC: aquí lo que cuenta es cómo estaban las cosas en el momento de interposición de la demanda y no cómo están en el momento en que ésta se admite a trámite, algo que escapa del control del demandante y a quien no puede perjudicar en beneficio de quien incumple el tiempo que pueda tardar el órgano judicial en dar curso a la reclamación.

Mejor que yo se lo explica la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca a través de sus resoluciones:

 

Origen: Audiencia Provincial de Palma de Mallorca

Fecha: 10/03/2016

Tipo resolución: Sentencia

Sección: Tercera

Número Sentencia: 62/2016

Número Recurso: 489/2015

CUARTO.- La determinación del “dies a quo” a partir del cual se puede considerar que el pago que hace el arrendatario de las cantidades que adeude constituye una enervación de la acción ha de resolverse partiendo de la base de que la facultad enervatoria nace no desde el momento en que el arrendatario tiene conocimiento del juicio por citación o emplazamiento, sino desde el momento en que arrendador se ha visto obligado a interponer la demanda de desahucio por falta de pago, aun cuando el arrendatario no tenga conocimiento de la existencia de la demanda. Por ello debe entenderse que, si existe impago en el momento de interponerse la demanda, aun cuando el arrendatario consigne antes de tener conocimiento de la misma, por no haberse practicado la

diligencia de citación o emplazamiento, lo que procede es la enervación de la acción y no la desestimación de la demanda.

Cualquier pago posterior a la demanda concurriendo causa resolutoria, ya es un pago enervatorio, no un pago ordinario, aunque el arrendatario no haya sido emplazado y no tenga, por tanto, conocimiento de la demanda, aunque sí es consciente, plenamente, de que se halla incurso en incumplimiento.

Es cierto que la doctrina de las audiencias no es uniforme respecto de esta cuestión, pero este tribunal se decanta por la solución antes expuesta, por las siguientes razones:

1. a) Es coherente con la sentencia del Pleno del TS de 20 de enero de 2009 , que trata de la constitución del deudor en mora, y con arreglo a la cual ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento.

1. b) Encuentra su apoyo en el principio de la ” ” perpetuatio iurisdiccionis como efecto de la litispendencia que, tal como recoge el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se produce “desde la interposición de la demanda, si después es admitida”.
2. c) Es concordante con la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 26 de marzo de 2009 con arreglo a la cual “la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un “derecho procesal” que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta”.

Hacer depender la iniciación del plazo para enervar del incumplimiento contractual y no de los avatares del emplazamiento es más acorde con esa naturaleza “no procesal” que el Tribunal Supremo atribuye a la enervación.

 

Origen: Audiencia Provincial de Les Illes Balears

Fecha: 29/10/2019

Tipo resolución: Sentencia

Sección: Tercera

Número Sentencia: 420/2019

Número Recurso: 402/2019

Apreciando la Sala que, ciertamente, el hecho de que tras la demanda y antes del juicio se hagan pagos, no excluye que se sigan devengando la rentas y que, en cualquier caso, sea cierta y determinante la denuncia de existencia de mora al tiempo de la demanda; siendo a dicha fecha a la que se retrotrae la aplicación del derecho en atención a los principios de “litispendencia” y de “perpetuatio iurisdictionis”

 

 

 

Origen: Audiencia Provincial de Les Illes Balears

Fecha: 17/04/2018

Tipo resolución: Sentencia

Sección: Cuarta

Número Sentencia: 127/2018

Número Recurso: 603/2017

por evidentes razones de seguridad jurídica los principios de “Litispendencia” ( art. 410 LEC ) y “Perpetuatio iurisdictionis” ( arts. 411 a 413 LEC ) determinan, como se ha dicho, la retroacción del pronunciamiento judicial resolutorio de la demanda a la fecha de presentación de ésta, no a la fecha de emplazamiento de la demandada.

Luego, a partir de aquí, cada uno que redacte el escrito que deba presentar como mejor le parezca, sin que sea necesario complicarse mucho. Si puede servirles de guía, les reproduzco el que yo presenté en el asunto comentado, en el que, efectivamente, se dictó decreto declarando enervada la acción y condenando al pago de las costas al demandado.

 

 

Juzgado de Primera Instancia … Palma

Autos juicio verbal desahucio ……………/2019

 

 

 

 

 

AL JUZGADO

 

………………………………, procurador de los Tribunales y de ………………………………. en los autos de referencia, seguidos a instancias de mi mandante contra don ……………………………… y doña ……………………………, ante el Juzgado comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO:

 

Mi representada presentó escrito de demanda en fecha 8 de noviembre de 2019.

 

Por parte del Juzgado no se admitió a trámite la misma hasta el 3 de enero de 2020, por medio de decreto notificado el 9 de enero, que tuvo que ser corregido por medio de decreto de 13 de enero.

 

En la demanda se reclama el pago de las rentas correspondientes al período com-prendido entre el .. de ……………….  y el  de …………… de 2019, …………-€, más ……………-€ correspondientes a facturas por suministro de agua y electricidad.

 

Desde la fecha de presentación de la demanda se han devengado los siguientes conceptos:

 

• Renta correspondiente a los períodos ……………………………., a razón de ………………………€ cada uno de ellos.
• Factura de Endesa por …………….-€, de fecha …………………..
• Factura de Endesa por ……………….-€, de fecha …………………
• Factura de Emaya por ……………….-€, de fecha …………………….

 

La suma de la deuda reclamada en la demanda más la devengada tras su presentación es de ………………………..-€.

 

 

Adjunto acompaño, señaladas como documentos números CATORCE, QUINCE y DIECISEIS (siguiendo la numeración de los aportados con la demanda) las referidas facturas y los correos electrónicos por medio de los cuales se trasladaron a los demandados.

 

Los demandados han realizado para cubrir todos los importes adeudados los si-guientes pagos:

 

En fecha 19/11/2019                    ………………………-€

En fecha 2/1/2020                       ……………………….-€

En fecha 9/1/2020                         ……………………..-€

Total                                                  ……………………..-€

 

 

Adjunto acompaño, señalados como documento números DIECISIETE, DIECIOCHO Y DIECINUEVE los abonos realizados por los demandados en la cuenta bancaria de mi mandante.

 

De acuerdo con lo dispuesto en los apartados 4 y 5 del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,

 

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efec-to por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en elapartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de di-cho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hu-biera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendata-rio al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

 

De acuerdo con lo expuesto en el fundamento jurídico cuarto de la sentencia de la Audiencia Provincial de les Illes Balears, sección tercera, de fecha 10/3/2016 (nº sentencia 62/2016):

 

La determinación del “dies a quo” a partir del cual se puede considerar que el pago que hace el arrendatario de las cantidades que adeude constituye una enervación de la acción ha de resolverse partiendo de la base de que la facultad enervatoria nace no desde el momento en que el arrendatario tiene conocimiento del juicio por citación o emplazamiento, sino desde el momento en que arrendador se ha visto obligado a interponer la demanda de desahucio por falta de pago, aun cuando el arrendatario no tenga conocimiento de la existencia de la demanda. Por ello debe entenderse que, si existe impago en el momento de interponerse la demanda, aun cuando el arrendatario consigne antes de tener conocimiento de la misma, por no haberse practicado la diligencia de citación o emplazamiento, lo que procede es la enervación de la acción y no la desestimación de la demanda.

Cualquier pago posterior a la demanda concurriendo causa resolutoria, ya es un pago enervatorio, no un pago ordinario, aunque el arrendatario no haya sido emplazado y no tenga, por tanto, conocimiento de la demanda, aunque sí es consciente, plenamente, de que se halla incurso en incumplimiento.

 

A tenor de lo expuesto, SOLICITO AL JUZGADO

 

1.- Declare por medio de decreto la terminación del proceso por enervación de la acción por haber abonado los demandados todas las sumas reclamadas en la demanda y las vencidas hasta la fecha tras su presentación.

2.- Condene solidariamente a los demandados en la misma resolución al pago de las costas devengadas.