NUEVO VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO

 

Como se había anunciado, el nuevo año ha venido con el nuevo valor de referencia de Catastro bajo el brazo. Y es que dicho valor ya está plenamente operativo, para inmuebles residenciales y garajes, desde el pasado 1 de enero. Pero, ¿cómo afecta realmente a los contribuyentes, y qué consecuencias tiene para ellos? Analizamos qué ha cambiado, y las diez cuestiones que todo contribuyente debe saber, sobre la aplicación práctica del valor de referencia. (Publicado en Idealista y en Expansión Pódcast, a partir de minuto 1:15)

1. ¿QUÉ HA CAMBIADO EN LO QUE A LA VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES SE REFIERE?

La reforma legal operada por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, consiste básicamente en modificar la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Así, desde julio de 2021, la base imponible de ambos impuestos ya no es el “valor real”, concepto jurídico indeterminado, que tantos quebraderos de cabeza le ha generado a Hacienda. Sino el valor de mercado. Y para apuntalar más la cuestión, y dejar cuantos menos resquicios a los contribuyentes, mejor, en el caso de inmuebles, se presume que dicho valor de mercado es el valor de referencia de Catastro. Se trata de una presunción que, no obstante, admite prueba en contrario. Lo veremos más adelante.

Por tanto, una vez ha entrado en vigor el valor de referencia de Catastro, es éste la base imponible del ITP y del ISyD. Y los contribuyentes que no estén de acuerdo podrán impugnarlo. Pero serán ellos los que pechen con la carga de la prueba.

Se invierten, por tanto las reglas del juego. Antes el valor de escritura se presumía cierto, y era Hacienda la que debía desvirtuarlo, y acreditar que no se correspondía con el valor real. Ahora la ley presume que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el de mercado. Y son los contribuyentes los que, si no están de acuerdo, deben demostrar lo contrario.

2. ¿POR QUÉ VALOR HAY QUE DECLARAR EN EL CASO DE HABER ADQUIRIDO UN INMUEBLE, TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY DE LUCHA CONTRA EL FRAUDE?

La entrada en vigor de la Ley de lucha contra el fraude tuvo lugar el pasado 11-7-2021. Sin embargo, hasta el 1-1-2022 no han entrado en vigor los valores de referencia de Catastro de cada inmueble.

Por ello, en el caso de haber adquirido un inmueble entre el 11-7-2021, y el 31-12-2021, los contribuyentes estaban obligados a tributar por el valor de mercado del inmueble. O por el de escritura, si fuera superior. Pero no por el valor de referencia, que aún no estaba en vigor.

Y si la Administración no está de acuerdo con el valor declarado, deberá iniciar una comprobación de valores, como las que hasta la entrada en vigor de la Ley de lucha contra el fraude se venían practicando. Esto mismo ocurrirá, como luego se verá, para el caso de inmuebles adquiridos a partir de 2022, cuando éstos no cuenten con valor de referencia de Catastro.

¿Cómo te afecta el nuevo valor de referencia de Catastro, y cómo combatirlo? Versión videoblog 📽️🎬

3. ¿POR QUÉ VALOR HAY QUE DECLARAR LOS INMUEBLES ADQUIRIDOS DESDE EL 1-1-2022?

Cómo se ha indicado, con la entrada en vigor del valor de referencia de Catastro, dicho valor se presume que es el de mercado, y constituye la base imponible del ITP, y del ISyD. Y los contribuyentes deberán declarar conforme a dicho valor, so pena de tributar por una base imponible inferior a la prevista en la ley. Y ello, independientemente del valor por el que se haya escriturado. No obstante, el valor de escritura prevalecerá, y será base imponible, del ITP y del ISyD, en caso de que sea superior al valor de referencia.

Ello será así, siempre que el inmueble tenga asignado un valor de referencia. Caso de que no fuera así, los contribuyentes solo están obligados a tributar por el “valor de mercado”. Y éste, como concepto indeterminado que es, bien podría coincidir con el valor de escritura.

4. ¿QUÉ PASA SI TRIBUTO POR DEBAJO DEL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO?

En esta tesitura, si un contribuyente adquiere un inmueble que tiene un valor de referencia de Catastro asignado, y tributa por debajo del mismo, estará incumpliendo la ley, y declarando una base imponible inferior a la prevista en la normativa del impuesto de que se trate (ITP o ISyD).

Para regularizar su situación tributaria, ya no será necesario iniciar un procedimiento de comprobación de valores, ya que el valor a declarar (valor de referencia de Catastro) estará claro, y no necesitará de ser determinado.

En su lugar, la Administración iniciará previsiblemente un procedimiento de comprobación de limitada, o de verificación de datos, para regularizar la situación del contribuyente, y obligarle a tributar por el valor de referencia de Catastro. La liquidación que se dicte, obviamente, podrá ser recurrida, siendo ésta una de las vías para impugnar el valor de referencia.

Además, y habiendo declarado el contribuyente una base imponible inferior a la prevista en la ley, no es descartable que la Administración, al regularizar la situación tributaria, pudiera iniciar también un expediente sancionador.

5. ¿VAN A DESAPARECER LAS COMPROBACIONES DE VALORES?

No, las comprobaciones de valores seguirán siendo necesarias para determinar el valor de los inmuebles, en el caso de que un inmueble no tenga asignado un valor de referencia de Catastro.

Como se ha indicado, en estos casos el contribuyente quedará obligado a tributar por el valor de mercado. Y siendo éste un concepto jurídico indeterminado, la Administración, si no está de acuerdo con el valor declarado por el contribuyente, deberá iniciar un procedimiento de comprobación de valores. Ello, conforme a alguno de los métodos previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria.

Es decir, estaremos ante comprobaciones de valores similares a las que se venían haciendo, y anulando masivamente por los Tribunales. No obstante, es previsible que, reducido el número de comprobaciones de valores, éstas se hagan de forma más detallada por la Administración, y adolezcan de menos errores.

6. ¿QUÉ PASA SI UN INMUEBLE NO TIENE VALOR DE REFERENCIA?

Como se ha indicado, en este caso el contribuyente deberá tributar en el ITP y en el ISyD por el valor de mercado. Es factible, por tanto, tributar por el valor de escritura. Y si la Administración no está de acuerdo con el valor declarado, será ella la que deba acreditar que el valor escriturado no se corresponde con el de mercado.

Y ello, mediante el procedimiento de comprobación de valores, y utilizando alguno de los métodos previstos en el artículo 57.1, de la Ley General Tributaria.

7. ¿CUÁLES SON LAS VÍAS PARA RECURRIR EL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO?

La ley del ITP y del ISyD, en su nueva redacción, prevén las dos formas se impugnar el valor de referencia de Catastro.

La primera de ellas, que podríamos calificar de “prudente”, consistiría en tributar conforme al valor de referencia de Catastro, y posteriormente solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.

La segunda, supondría tributar por el valor de escritura, siendo éste inferior al de referencia de Catastro, y posteriormente recurrir la liquidación que se notifique. No obstante, dicha liquidación vendría acompañada de intereses de demora, siendo posible además la imposición de una sanción.

En ambos casos, no obstante, será el contribuyente el que deba demostrar y acreditar que el valor de referencia de Catastro, en el caso particular de su inmueble, no se corresponde con el de mercado.

8. ¿QUÉ PASA SI ME CONFORMO, Y NO RECLAMO?

Si el contribuyente no reclama, el valor de referencia de Catastro devendrá firme, y dicho contribuyente tributará necesariamente por él, en el ITP o en el ISyD, según proceda.

Pero hay que tener en cuenta además que el valor de referencia de Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. Y en este impuesto, a diferencia del ITP y del ISyD, no se prevé una vía específica para impugnar el valor de referencia de Catastro.

Por tanto, si un contribuyente se conforma, y no recurre el valor de referencia al adquirir el inmueble, podría verse obligado a tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio por dicho valor, en el futuro. Ello, por ser controvertida la posibilidad de impugnar la aplicación del valor de referencia en dicho impuesto.

Esta situación puede darse en caso de Comunidades Autónomas con ISyD muy bonificados, y en las que los contribuyentes no recurran el valor de referencia, porque realmente no suponga apenas reducción en la tributación al heredar, o recibir en donación el inmueble. Sin embargo, pueden acabar pagando la factura fiscal, año a año, en el Impuesto sobre el Patrimonio.

9. ¿CÓMO PROBAR QUE EL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO, NO SE CORRESPONDE CON EL VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE?

Para combatir el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes pueden emplear cualquier medio de prueba admisible en Derecho. Será posible, por tanto, aportar tasaciones que demuestren que el valor del inmueble se corresponde con el valor escriturado. No obstante, estas tasaciones tendrán un coste, y ello hará inviable el recurso para aquéllos a los que se exija el pago de una deuda tributaria que no sea muy elevada.

Por su parte, los contribuyentes que adquieran un inmueble muy deficiente, podrán hacer fotografías del inmueble, y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble.

Además, podrán aportarse otras pruebas, y es posible que, poco a poco, y al igual que ha ocurrido con la plusvalía municipal, se vaya generando una jurisprudencia que identifique qué pruebas son o no válidas para desvirtuar el valor de referencia.

10. ¿CÓMO RECURRIR LA COMPROBACIÓN DE VALORES DE UN INMUEBLE, QUE NO TIENE VALOR DE REFERENCIA?

Si un inmueble no tiene valor de referencia, el contribuyente quedará obligado a tributar por el valor de mercado. Y, como antes se ha indicado, si la Administración no está de acuerdo, deberá iniciar una comprobación de valores. Ésta podrá impugnarse como venía haciéndose hasta la entrada en vigor de los valores de referencia de Catastro.

Será de aplicación, por tanto, la jurisprudencia de los distintos Tribunales Superiores de Justicia, y del Tribunal Supremo, que hasta la fecha venía utilizándose para anular las comprobaciones de valores. Y ello, frente a los métodos de valoración más frecuentemente empleados por la Administración (dictamen de peritos, precios medios en el mercado, tasación hipotecaria…).

 

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Qué es el valor de referencia de Catastro: la base imponible del ITP que revolucionará la compra de casa

 

Dejamos atrás un año marcado de nuevo por la pandemia provocada por el covid-19 y por la ley antifraude fiscal que ha venido a revolucionar el mercado inmobiliario desde el 1 de enero de 2022. Y una de las principales novedades que trae esta normativa es el nuevo valor de referencia de Catastro, que será la nueva base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se paga al comprar una vivienda usada, o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Así, el contribuyente no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado: y la ley presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. ¿Qué supone esta modificación? Este valor de mercado será calculado a partir de precios de compraventas de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Igualmente, tampoco tendrá en cuenta si la vivienda está para reformar y el comprador la ha comprado más barata que el precio de mercado.

En qué consiste el nuevo valor de referencia de Catastro

Una de las dudas principales que genera este nuevo valor a los contribuyentes es si es el mismo valor catastral, el de toda la vida. Pero se trata de conceptos distintos. El nuevo valor de referencia está determinado por la Dirección General del Catastro y como hemos explicado anteriormente se basa en el cálculo a partir de precios de transacciones de inmuebles que se hacen ante notario y en función de las características catastrales de cada propiedad. Este valor se determinará año a año, de forma simultánea, en todos los municipios.

En cambio, el valor catastral se calcula en base a la ponencia de valores del municipio correspondiente y se suelen tener en cuenta la localización del inmueble, la ubicación dentro de la ciudad, antigüedad, calidad de la construcción reformas o renovaciones en el edificio, o el estado de conservación. Este valor se actualiza por Ley de Presupuestos, aunque no de forma simultánea ni uniforme para todos los municipios.

En ambos casos, los valores son objetivos, es decir, tanto el valor de referencia como el valor catastral valorarán igual dos viviendas de la misma planta de un edificio, con la misma superficie, aunque una de ellas está reformada y con las máximas calidades y la otra no. Es decir, estos dos valores no tienen en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble que se hagan en la vivienda.

Los impuestos afectados por el nuevo valor de referencia de Catastro

Este nuevo valor de referencia de Catastro es, desde el pasado 1 de enero de 2022, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), tal y como está establecido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude.

Esto a efectos prácticos significa que el nuevo valor de referencia de Catastro es el valor mínimo por el que tributar si se compra una vivienda o se hereda una casa. Y en caso de que el contribuyente escriture la operación ante notario por un valor inferior, la hacienda autonómica le obligará a tributar por el valor que le indique la nueva valoración de Catastro, notificándole una liquidación, y sin necesidad de iniciar una comprobación de valores. Se abre, además, la posibilidad de que el contribuyente que declare conforme al valor escriturado, por debajo del valor de referencia de Catastro, pueda ser sancionado por no haber tributado conforme a la base imponible prevista en la Ley.

Este nuevo valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio, aunque no es la base imponible. En este caso, la modificación legal operada en este impuesto obliga a declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: el catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Dicho valor “determinado” por la Administración es, obviamente, el de referencia de Catastro.

Eso sí, cabe recordar que el cambio en este impuesto se ha hecho efectivo este mismo mes de enero de 2022, es decir, la subida fiscal que se avecina sólo afectará a inmuebles adquiridos a partir de enero, no al patrimonio ya existente del contribuyente, tal y como confirmó el Ministerio de Hacienda a idealista/news.

Por último, el valor de referencia de Catastro afectará también al valor de adquisición y transmisión a tener en cuenta, en impuestos como el IRPF y la plusvalía municipal. Ello ocurrirá cuando las normativas de estos impuestos se remitan a los valores fiscales previstos en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Cómo recurrir el valor de referencia de Catastro ante una comprobación de valores

El valor de referencia puede impugnarse solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada por él mismo, o recurriendo la liquidación que se le notifique, cuando no haya presentado autoliquidación, o lo haya hecho declarando un valor inferior al de referencia.

“El problema es que tanto la ley del ITPAJD, como la del ISyD, presumen que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el valor de mercado de los inmuebles. Por ello, será el contribuyente el que deberá probar y demostrar que dicho valor de referencia nada tiene que ver con el valor de mercado del inmueble. Para ello, podrá valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho”, señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Además, el experto añade que, en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio, la ley no establece ningún mecanismo para impugnar el valor de referencia a partir del 1 de enero de 2022. Por ello, será necesario recurrir dicho valor en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuando se adquiera el inmueble, para que no se tenga en cuenta en el Impuesto sobre el Patrimonio.

No obstante, el nuevo valor de referencia de Catastro lleva aplicándose en Castilla La Mancha como medio de comprobación de valores desde 2015, y ha sido anulado por el el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad (sentencias de 27-5-2020, y de 20-10-2020), y hasta por el propio Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) por no tener en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, es decir, porque no entra a valorar las mejoras y reformas hechas en la vivienda.

Salcedo recuerda que dichas resoluciones se refieren a la normativa anterior, siendo la Administración la obligada a demostrar que el valor de referencia se correspondía con el que realmente tenía el inmueble. Pero son indicativas de que el valor de referencia, no es un medio idóneo para determinar el valor de los inmuebles, concluye.

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