Mayorías necesarias para los acuerdos de la Comunidad
Según los acuerdos que quiera aprobar la junta de propietarios necesitarán un distinto quórum. Mayorías necesarias para los acuerdos de la Comunidad.
Las mayorías necesarias para los acuerdos de la Comunidad de propietarios vienen reguladas en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cuya última y vigente redacción se produjo a finales de junio 2013 por la Ley 8/2013.
Antes de desgranar el citado artículo 17, hay que volver la vista a lo que también establece el artículo 10 LPH, pues dicho precepto establece una serie de actuaciones que tendrán CARACTER OBLIGATORIO y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios.
Esquema de mayorías necesarias para los acuerdos de la Comunidad
NO REQUIEREN ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Son obligatorias a petición de un propietario o exigidas por la Administración:
1.- Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. (art. 10.1 LPH)
2.- Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. (art. 10.1)
3.- La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores. (art. 10.1).
4.- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana. (art. 10.1)
5.- Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. (art. 10.1)
6.- La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma. (art. 17.5 LPH)
SE EXIGE LA UNANIMIDAD
Cuando impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
SE EXIGE MAYORÍA DE TRES QUINTOS (3/5)
Se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para los siguientes acuerdos:
- El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (por ej: jardinería), supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
- Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
- Para el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. OJO: No se requerirán los 3/5 sino el voto favorable de 1/3 de propietarios y cuotas para el establecimiento o acceso a los servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energías renovables o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
- Para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
SE EXIGE MAYORÍA DE UN TERCIO (1/3)
Se requerirá el voto favorable de un tercio del total de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación, para los siguientes acuerdos:
- Para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes.
- para la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
- instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
SE EXIGE MAYORÍA SIMPLE
- Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
- Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Gracias a mundojuridico.info y a Francisco Sevilla Cáceres
Desafectación de una portería
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DESAFECTACIÓN DE UNA PORTERÍA
Primero los linces y los serenos, después los carteros, quizá algún día los taxistas e irremediablemente los porteros. Gracias a esto, las porterías quedan desocupadas, abandonadas y desatendidas devaluando con su abandono los inmuebles, al igual que los pequeños locales que hasta hace poco regentaba el tendero y que ocupan los bajos de los edificios de viviendas, pero, eso es otra historia… la vida antes de Amazon.
La desafectación de las porterías, resulta una gestión desconocida y complicada ya que, al venderla, se trata de cortar el hilo entre ésta y nuestra vivienda (somos propietarios de un porcentaje pequeñito de la casa del portero). Y eso consta en nuestras escrituras, incluso en nuestra hipoteca. Pero, vamos por partes. Desafectar en el caso de las comunidades de vecinos, significa convertir un elemento común en privativo. A este nuevo elemento se le asigna un coeficiente independiente. Esto conlleva, a que los coeficientes de participación en los que se divide el edificio cambien repercutiendo sobre el resto de propietarios, que verán disminuidos el suyo. La suma al final de todos (incluido el nuevo) será de nuevo de 100%. Para alcanzar un final feliz, el Presidente irá al Notario para hacer escrituras e inscribirlas primero en el catastro y luego en el Registro de la Propiedad. Para ello:
1ª CONVOCATORIA: En primera convocatoria que se efectúe para celebrar la Junta de propietarios en la que se debata y apruebe la desafección de elementos comunes, es muy importante que previamente se detallen todos los pormenores del elemento que se pretende transformar.
2 JUNTA: Durante la junta, se requiere unanimidad de todos los propietarios presentes y ausentes, según el art.17,regla 6ªLPH. (Debemos de diferenciar la desafectación de un elemento común que requiere unanimidad de la totalidad de los propietarios, con la supresión de un servicio de portería que requiere solo las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios). • Hay que facultar expresamente al Presidente de la comunidad, para que pueda otorgar la escritura pública necesaria para la inscripción posterior de ese elemento previo común en privativo. Las facultades deberán ser extensas para otorgamiento de escritura y cualquier gestión administrativa necesaria hasta su inscripción registral. • Se debe hacer constar la cuota de participación que el nuevo elemento privativo va a tener, así como la remodelación del resto de cuotas que ese cambio ha producido en los demás elementos privativos. • También se hará constar el acuerdo de la Comunidad para proceder a la venta, indicando todos los datos de la persona compradora, el plazo y el importe de la venta. También se hará constar el destino del dinero obtenido por la venta del antiguo elemento común. En un principio el reparto del dinero percibido debe hacerse en proporción a la cuota de participación que cada uno de los propietarios tenga asignado. Pero también se puede acordar que pase a engrosar el fondo de reserva del edificio para inversión posterior en posibles reformas el propio edificio. También conviene indicar que si hay impagados en el edificio a dichos propietarios se le descontará la deuda que tienen pendiente antes de proceder a la devolución. • Hay que hacer constar los pisos que tengan una carga hipotecaria ya que, en muchos casos, si lo pide el registrador, el acreedor hipotecario debe consentir por escrito la desafectación y venta, pues dichas garantías al desafectar elementos comunes se verán aminoradas al reducirse los elementos comunes. y en caso contrario las hipotecas previas de los pisos y locales acabarían gravando el nuevo elemento resultante de la desafectación por la totalidad de la deuda garantizada.
3 RESOLUCIÓN: Es muy importante que consten personalmente citados para la celebración de la Junta y notificados posteriormente el acuerdo a todos los propietarios (vía notarial o burofax). De ahí, tendrán el plazo de 30 días naturales para oponerse desde que se les notifica fehacientemente y si no responden se entiende que no se oponen y les vincula la decisión del resto. Por este motivo normalmente los acuerdos no se ejecutaran hasta que concluye este plazo.
4 PRECIO: Si bien la desafectación del elemento común necesita la unanimidad, no es así como la aceptación del precio de venta del inmueble. En este caso debe entenderse que una mayoría de los propietarios sería suficiente para aceptar dicho precio de venta.
5 COSTE: Es difícil valorar el coste que va a tener la desafección ya que depende de diferentes factores, como el número de viviendas a las que afecta la desafectación, el coste del Notario y el Registrador de la Propiedad (ya que se necesitan poderes notariales, nueva escritura a presentar al Registro con las nuevas cuotas por propietario del edificio, la inscripción de esto último y valor de la propiedad. Será una labor compleja con un alto coste. Cuando una comunidad desafecta un elemento común es porque tiene la intención, de venderlo para conseguir fondos para la comunidad y poder atacar nuevas obras, o para repartírselo entre sus propietarios en función de su coeficiente. Por eso hay que definir en la negociación quien debe asumir este coste, siendo aconsejable que el comprador o nuevo propietario se ocupe de éste y de todas las gestiones posteriores que se pueden alargar en el tiempo.
6 VENTA: En el caso de acuerdo para la desafectación, el Secretario con el Visto Bueno del Presidente de dicho acuerdo contenido del Libro de Actas, emitirá una certificación para certificar la unanimidad y acreditarlo ante el Notario y el Registrador. El Presidente de la Comunidad, con la certificación del acuerdo, otorgará la escritura de venta.
Gracias a Adminfergal
Mariola Lobato
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