Si existen deudas con la Comunidad cuando el deudor y el titular registral son distintos: ¿a quién y cómo debe demandar la Comunidad de propietarios?

El Tribunal Supremo en una densa sentencia fijó como doctrina jurisprudencial, que en el supuesto de que existan, por cuotas impagadas, deudas con la Comunidad cuando el deudor y el titular registral son distintos, es obligatorio demandar a éste último (titular registral) no con el objeto sin más de que sea condenado al pago de la deuda, sino con el objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre (matiz de suma importancia como veremos).

Vamos a intentar explicar esta IMPORTANTE doctrina que puso fin a la existencia de sentencias contradictorias por las Audiencias Provinciales, siguiendo el planteamiento visto en este juicio:

1º.-  La Comunidad de propietarios interpone un procedimiento de reclamación de cantidad, por impago de cuotas comunitarias contra una empresa, que según el Registro de la Propiedad era la titular de una vivienda en dicha comunidad.

2º.- La empresa demandada se opone a la reclamación y alega la falta de legitimación pasiva, es decir, que ella no era la deudora de las cantidades reclamadas por la Comunidad, aunque sí seguía siendo la titular registral.

3º.-  El JUZGADO dicta sentencia en la que estimando la falta de legitimación pasiva, absuelve a la empresa demandada de la reclamación de cantidad interpuesta por la Comunidad de propietarios.

Los argumentos utilizados por el JUEZ en su sentencia son los siguientes:

• La viabilidad de demandar al titular registral ha sido matizada e interpretada por las Audiencias Provinciales en el sentido de que la reclamación frente al titular registral lo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble, pero sin que el titular registral pueda ser condenado al pago de la deuda, cuya obligación sólo recae sobre el propietario (artículo 9.1 e) y 21.1 de la LPH).
• En la demanda se solicita única y exclusivamente la condena al pago de la cantidad reclamada por parte de la empresa titular registral de la vivienda, pero no la pretensión de soportar las consecuencias que la ejecución de la sentencia pudiera tener en la finca inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad.
• Se considera, además, probado que a la Comunidad le constaba que la emporesa demandada no era la propietaria de la vivienda, desprendiéndose así de la documental obrante en autos y de los actos propios, concluyentes y prolongados en el tiempo por parte de la Comunidad actora de los que se infiere su conocimiento del verdadero propietario de la vivienda.

4º.-  La Comunidad recurre la sentencia y la AUDIENCIA PROVINCIAL revoca (rectifica) la dictada por el Juzgado y condena a la empresa al pago de las cuotas reclamadas por la Comunidad.

5º.-  Le empresa recurre en casación al TRIBUNAL SUPREMO que definitivamente dicta sentencia en los términos que veremos más adelante.

LA CUESTION SUSCITADA POR LAS PARTES:

La importancia de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo (que fija doctrina) es porque resuelve el tema de a quién y cómo ha de dirigirse la demanda si existen deudas con la Comunidad cuando el deudor y el titular registral son distintos. Es decir, cuando en la demanda se pide la condena al pago de la deuda y sólo se dirige contra el titular registral que no es el actual propietario que debe la cantidad.

Criterios de la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015:

Deudas con la comunidad cuando el deudor y el titular registral son distintos

1º.-  El artículo 9.1 de la LPH dispone cuales son las obligaciones de cada propietario, destacando la de la letra e) que consiste en «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización«, y la de la letra i) del citado artículo que es la de «comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local«.

2º.-  Pero la LPH tambien contiene otro precepto,  el artículo 21, de naturaleza procesal por ser el que prevé como se puede exigir el cumplimiento de las obligaciones de contenido económico como la del apartado e) del art. 9.1 LPH que hemos transcrito, cuando el comunero se constituyese en situación de moroso por incumplimiento de tal obligación.

3º.-  El obligado al pago según el artículo 9.1.e) LPHes el propietario, y así viene a confirmarlo el artículo 21.1 de la Ley, y naturalmente, en principio, será deudor responsable de dicho pago el que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario.

4º.-  La Ley de Propiedad Horizontal ha ido evolucionando con distintas reformas, a fin de garantizar en la mayor medida posible el cobro de las deudas de los comuneros. Las garantías previstas para conseguir tal propósito son las siguientes:

• Los créditos a favor de la Comunidad por impago de cuotas imputables a la anualidad corriente y a los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a los efectos del artículo 1923 Código civil, y preceden para su satisfacción a los señalados en los números 3º, 4º y 5º.
• El que adquiere una vivienda o local en régimen de Propiedad Horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
• La obligación del propietario de «comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción el cambio de titularidad de la vivienda o local» estableciendo que » quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Sin embargo se añade que tal responsabilidad  » no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión resulte notoria «.

5º.-  De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, SIN EMBARGO SE EXTIENDE TAL RESPONSABILIDAD A UNA SERIE DE PERSONAS, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son:

• El propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite que ya hemos recogido (la anualidad corriente y los 3 años anteriores) con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad.
• El propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad (responde solidariamente de las deudas que adquiera el posterior porpietario).
  

6º.-  El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda:

• cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella.
• cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble (anualidad corriente y 3 años anteriores).
• cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.

Fuera de estos supuestos no existirá obligación, PROPIA ni por EXTENSIÓN DE RESPONSABILIDAD, por parte del titular registral al pago de las deudas por gastos de la Comunidad de propietarios; por lo que NO SE ENCONTRARÍA LEGITIMADO PASIVAMENTE para soportar una reclamación de esta naturaleza.

7º.-  Ahora bien, cuando la Comunidad de propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la REAL contra el piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre DEUDOR y el TITULAR REGISTRAL, será preciso que demande a este último para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble. Debiendo interpretarse en este sentido el art. 21.4 LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.

8º.-  Se FIJA COMO DOCTRINA que: » cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre«.

9º.-  En el presente caso se absuelve a la mercantil titular registral, porque se la demandó en concepto de deudora de la Comunidad (y no era ella la que había contraído el débito), constándole a la Comunidad que el propietario era otra persona.