La primera inscripción o inmatriculación en el Registro de la Propiedad es siempre la referida al dominio. En el Registro de la Propiedad no sólo se inscribe el dominio sobre las fincas, también se inscriben las cargas (hipotecas, embargos) y los demás derechos reales que recaigan sobre los bienes inmuebles. Pero la primera inscripcion que se realiza, o inmatriculación, es siempre la que informa quién es el propietario, es decir la inscripción del dominio.
La inmatriculación se puede realizar valiéndose de distintos medios, dependiendo de las circunstancias del caso. Los principales son:
- Un expediente de dominio para inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna.
- Presentación de un Título público de adquisición (escritura pública)
- Presentación de una Sentencia que declare el dominio.
Tres conceptos básicos sobre la inmatriculación
Por inmatriculación se entiende la primera inscripción de una finca que no consta previamente inscrita en el Registro de la Propiedad de manera individual, ni formando parte de ninguna otra. Para inmatricular una finca es preciso seguir alguna de las vías o procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria tras la última reforma, en vigor desde noviembre de 2015 (Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario).
Tres vías:
- Bien presentar los títulos públicos traslativos del dominio, otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público.
- O bien instar la tramitación de un expediente de dominio para la inmatriculación de fincas. Estos expedientes se tramitan ante notario y son procedimientos relativamente complejos que requieren, entre otros trámites, la certificación del registrador -que acredite que la finca no está previamente inscrita-, la anotación de la iniciación del expediente en el Registro, la realización de notificaciones a los titulares de derechos reales sobre la propia finca y a los titulares de las fincas colindantes, la apertura de un plazo de comparecencias, la no oposición de ningún interesado y la calificación favorable de todo ello por el registrador.
- Además de los procedimientos anteriores, también podrá obtenerse la inmatriculación de fincas en el Registro cuando se trate de fincas aportadas a expedientes de transformación urbanística, o resultantes de expedientes de concentración parcelaria; fincas que hubieran sido objeto de expropiación forzosa o fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde; y en virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación.
Cualquiera que sea el procedimiento de inmatriculación, la ley exige que se aporte certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca a inmatricular, en términos totalmente coincidentes con su descripción en el título, para procurar la coordinación en origen con el Catastro. También es preceptivo que se acredite la liquidación de los impuestos correspondientes.
Desde el despacho recomendamos valorar todas las opciones:
- Usucapión o prescripción adquisitiva
- Expediente de dominio (reanudación tracto o inmatriculación)
- Presentando escritura pública
- Sentencia declarativa de dominio
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