OBRAS QUE LOS PROPIETARIOS DE LOCALES DE NEGOCIO PUEDEN HACER EN LA FACHADA

La fachada es un elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Las obras en la fachada realizadas por un propietario requieren el consentimiento de la comunidad. La Ley de propiedad horizontal exige el consentimiento unánime de los comuneros. La legislación catalana es más laxa.

Pretendo poner de manifiesto las excepciones que amparan las obras y modificaciones en la fachada hechas por propietarios y arrendatarios de locales de negocio.

Advierto que es un tema complejo: los tribunales no siempre se ponen de acuerdo.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo

Para explicar las obras y modificaciones que el propietario de un local de negocio puede hacer en la fachada es necesario acudir a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. (El Tribunal Supremo se refiere en sus sentencias a la Ley de propiedad horizontal, pero su doctrina puede aplicarse a la ley catalana).

El Alto Tribunal mantiene una doctrina reiterada; por todas, sentencias de 17-01- 2012 (recurso 1584/2007 ) y 29.12.2015 (recurso de casación 52/2014 ). Se puede resumir en tres puntos.

A) Las facultades del propietario de un piso o local de negocio para modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios, están sujetas a estos requisitos:

• La obligación de respetar los elementos comunes (artículo 9 de  la Ley de propiedad horizontal). Ello comporta la prohibición de realizar obras que los modifiquen sin el acuerdo unánime de la junta. Veánse las sentencias de 22-10-2008 (recurso 245/2003), 15-12-2008 (recurso 861/2004) y 17-2-2010 (recurso 1958/2005).
• Las obras no pueden menoscabar o alterar la seguridad del edificio, ni su estructura y su configuración y estado exteriores.
• No pueden perjudicar los derechos de otro propietario.

B) Las exigencias legales sobre mayorías deben interpretarse de modo flexible cuando se trata de locales de negocio situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Esta doctrina pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa.

El Tribunal Supremo considera que para los locales comerciales la posibilidad de realizar obras debe ser más amplia. Su finalidad comercial comporta presentar una configuración exterior adecuada a su naturaleza para facilitar el conocimiento de su existencia a los posibles clientes, así como publicitar y hacer atractiva su actividad.

La sentencia de 1 de junio de 2011 dice

” En el examen de situaciones en las que los propietarios de locales comerciales precisan la apertura de huecos en la fachada del edificio, esta Sala considera que deben ser interpretadas de modo flexible las exigencias normativas en materia de mayorías. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios (….)  para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio y a la fachada.

Las sentencias de 11 de noviembre de 2009 (recurso 625/2005 ), y 30 de septiembre de 2010 (recurso 1902/2006 ), declaran que

(..) no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos. Los primeros se ubican en las plantas bajas. Los segundos en las siguientes en altura.

La fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble, pero los pisos constituyen una situación arquitectónica más rígida. En las plantas bajas hay una mayor flexibilidad por la naturaleza de la actividad de los locales.

Estos argumentos permiten que los propietarios de los locales de negocio situados en la planta baja puedan llegar a ejecutar, válidamente,  obras adecuadas a las necesidades de su actividad comercial que supongan la alteración de la fachada, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio y su estructura,  o perjudique los derechos de otros propietarios, sin el requisito del consentimiento unánime de los copropietarios”

C) Si el título constitutivo o los estatutos lo permiten no es necesaria la unanimidad para autorizar obras en elementos comunes. El único límite es el  artículo 7.1 LPH. Por todas, sentencia de 15-11-2010 (recurso 1010/2006).

Tres ejemplos

A) La Audiencia Provincial de Albacete resuelve un conflicto entre la comunidad  y el propietario de un local comercial. Éste colocó un cartel y una rejilla que sobresalían 46 centímetros de la fachada, ocultando el aire acondicionado y las tuberías de expulsar gases.

La sentencia de primera instancia condenó al propietario a reintegrar los elementos comunes al estado en que se encontraban. La Audiencia provincial da la razón al propietario del local de negocio aplicando la doctrina del Tribunal Supremo.

 

“Y en orden a los Estatutos, no impiden las obras referidas (…..), y permiten la instalación de aparatos de aire acondicionado.

(…)  la ausencia de prohibición, junto con las posibilidades legales antes indicadas, determinan la licitud de las obras o instalaciones denunciadas (…),

(…) El hecho de que sobresalga unos centímetros y que expulse gases es algo consustancial al aparato de aire acondicionado. (…) Los Estatutos permiten su instalación sin necesidad de autorización de la comunidad. No se advierte que suponga peligro para ningún vecino.

La colocación de un cartel y rejilla que sobresalen 46 centimetros de la fachada, ocultando aparatos de aire acondicionado y tuberías de expulsión de gases en la fachada, no son ilícitas si la ley y los estatutos las permiten (…). Y no se apartan de lo que suele advertirse en los comercios de nuestras calles”.

B) La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 12 de febrero de 2016  falla que la apertura de ventanas en la fachada del local de negocio no precisa autorización al permitirlo los Estatutos. Y dice:

“(..) la apertura de los ventanales se ha realizado para dotar de iluminación natural a una parte del local. Se da un mayor bienestar  a los empleados y  permite la distribución de las oficinas del interior.

(….)  las obras realizadas no causan a los vecinos ningún perjuicio, ni acústico ni  estético. Tampoco afectan a la privacidad, pues las ventanas dan a una calle. No se ha modificado la configuración de las fachadas con anterioridad a las obras. Las obras tampoco han alterado ni  modificado la estructura del edificio (…)”.

C) Por contra, el Tribunal Supremo, en sentencia de 27 de junio de 2016, ordena la demolición de un escaparate, un espacio acristalado ubicado en el lateral del pasillo de entrada al edificio, que es un elemento común. Dice:

No se trata solo de que se pueda o no cerrar con una verja el acceso a la comunidad, ni de si urbanísticamente es posible, sino de que se ha dispuesto un escaparate sobre el camino de acceso al portal, posibilitando que los comuneros tengan que compartirlo con los clientes que visualicen el escaparate lateral, lo que les provoca un notorio perjuicio.

Segregación del local

Se puede alterar la fachada del inmueble en caso de segregación de un local.  Segregar  significa convertir una vivienda o un local en dos, con la consiguiente apertura de un acceso para la nueva entidad, lo que implica la modificación  de elementos comunes. En la autorización contenida en los Estatutos para segregar los locales comerciales tal y como se hallaban configurados se encontraba implícita la facultad de dotarlos de un acceso, aunque pudiese verse alterada la fachada del edificio (sentencia de 26-3-2015, Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala Civil, Sec 1ª).

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