JURISPRUDENCIA CONTRIBUCION DE LOS LOCALES A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD

 

 

Contribución de locales al pago de gastos de comunidad cuando no lo han hecho antes

Establece el artículo 3 de la Ley 49/1964 de Propiedad Horizontal (LPH) que, en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC, corresponde a cada piso o local, junto al derecho singular y exclusivo de propiedad sobre ese espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, conforme a la cuota de participación asignada a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble, que servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

La atribución de esa copropiedad en los elementos comunes de un inmueble conlleva (artículo 395 CC) la obligación de todos los copropietarios de contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común, lo que en el régimen de propiedad horizontal se concreta en el artículo 9.1.e LPH que establece una de las obligaciones de mayor relevancia para los copropietarios respecto de la comunidad, que es el deber de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Dicho precepto plantea varias cuestiones, que nos vamos a plantear especialmente respecto de los locales comerciales, como, qué es un gasto no susceptible de individualización, en qué medida dicho gasto debe estar previsto para que sea obligado, quienes están obligados al pago de dichos gastos, y qué ocurre si durante un tiempo se ha venido aplicando un régimen distinto al previsto legalmente, excluyendo a los locales comerciales del pago de los gastos de comunidad que le correspondan.

1.- La primera cuestión que se plantea es quienes están obligados a estos gastos y qué implica la premisa de que afecten al conjunto de la comunidad, y no estén individualizados ni sean susceptibles de serlo.

Respecto de este punto hay que tener en cuenta la previsión del artículo 9.2 LPH cuando establece que “para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales, los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.”, lo que significa que, frente a la excepción de que el gasto esté individualizado o sea individualizable, y sea imputable a uno o a varios pisos, al margen del uso que pueda hacerse del servicio costeado con el mismo, ha de imputarse el gasto a la totalidad de los miembros de la comunidad al prevalecer la “generalidad” de tales gastos frente a la excepción, especialmente si afectan a elementos comunes del inmueble, aunque de ellos no se sirvan todos los propietarios.

Un ejemplo común es el gasto ocasionado por la instalación de un ascensor, un gasto al que los locales comerciales suelen rechazar contribuir alegando que no hacen uso del mismo, al amparo de exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales comerciales en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio.

Se trata de una excepción a la regla general, que pueda quedar exento el propietario de un piso o local de la obligación de contribuir a un determinado gasto, siempre que sea un gasto individualizable y siempre que dicha excepción aparezca recogida en el título constitutivo o, en su caso, en los estatutos de la comunidad, o que así se haya decidido en junta de propietarios, y mediante acuerdo tomado por unanimidad puesto que afecta al título constitutivo de la comunidad.

Pues bien, la cuestión es que es indiferente que el local no haga uso del mismo a los efectos de tener que participar en el coste de su instalación cuando dicho servicio no existe, y deben participar en el coste de dicha instalación con base en la obligación legal de realizar las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad (art. 10 LPH), y también en la utilidad económica que le supone al participar en la parte correspondiente del incremento del valor que para el inmueble supone dicha instalación; otra cosa será la reforma del ascensor o su sustitución por otro, o el gasto de mantenimiento ordinario, que es individualizable respecto de los propietarios de las viviendas que son quienes hacen  uso de dicha instalación, y en el que no participarán los locales comerciales sin acceso al zaguán de entrada.

Otro caso típico es el de los gastos de conservación y mantenimiento ordinario de los elementos comunes que tienen asignados exclusiva uno o varios propietarios, que son imputables a los beneficiarios de ese uso o derecho, como son los garajes que aparecen en el título constitutivo como elemento común del edificio, pero en el que no todos los propietarios tienen asignado el disfrute de una plaza; o el caso inverso, propietarios de plazas de garaje que no lo son de viviendas en el mismo edificio. Habrá que atribuirlos a unos u otros, o a todos, en la medida en que sean individualizables o no, y siempre que no exista una exoneración.

2.-Premisa necesaria es que debe tratarse de gastos previsibles, en el sentido de que hayan sido debatidos, aprobados, y reflejados en el presupuesto de la comunidad.

A este respecto hay que recordar que el artículo 21 LPH establece que “las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta.”, órgano soberano de la comunidad de propietarios a quien corresponde (artículo 14 LPH) la aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles y de las cuentas correspondientes, y la aprobación de los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, ya sean ordinarias o extraordinarias.

El concepto de gastos generales respecto de los que existe el deber de contribuir se refiere tanto a los ordinarios, sean fijos o no, como los extraordinarios ocasionados reparaciones y similares, como las mejoras no exigibles acordados con los requisitos legales, quedando afectado el piso o local correspondiente al pago de esos gastos, siempre que hayan sido aprobados por la junta de propietarios, o ratificados a posteriori si la urgencia requería una actuación inmediata.

Es por eso que, como establece el propio artículo 9.e LPH, los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 CC, y que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, estando el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

3.- La última cuestión que nos planteábamos es, qué ocurre si por ignorancia, inercia, u otra razón no se ha venido exigiendo a los locales comerciales que están en una división horizontal que contribuyan en aquellos gastos generales, no individualizables, que les correspondan afrontar conforme a su cuota de participación en el edificio.

La premisa es que existe una previsión en el título constitutivo, escritura de división horizontal o estatutos) que contiene una exoneración general a los locales comerciales de la obligación de contribuir a los gastos de escalera o de garaje con base en el no uso de los servicios comunes. Otra premisa es, por supuesto, que no haya habido un acuerdo de comunidad, que debe ser adoptado por unanimidad al afectar al título constitutivo, que les exoneren de cualesquiera otros gastos.

La STS 124/2013, de 26 de febrero, reiterando doctrina jurisprudencial anterior,  rechaza la aplicación de la doctrina de los actos propios al supuesto de una comunidad que nunca ha cobrado gastos de comunidad a un local comercial, pese a que la exoneración de contribuir a ellos no era total, señalando que “a tenor del apartado e) del artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.” Las sentencias citadas por el recurrente establecen en materia de propiedad horizontal que la tolerancia de la comunidad consistente en no exigir a determinados copropietarios que contribuyan al sostenimiento del inmueble en el modo previsto en las normas comunitarias, no supone un acto capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios. La jurisprudencia de esta Sala ha declarado además, de modo reiterado que la exención, en favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios debe ser aprobado de modo unánime en junta de propietarios ( SSTS 20 de febrero de 2012 [RC 1083/2009 ], 8 de noviembre de 2011, [RC 2207/2008 ]).”

En definitiva, que conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

Queda claro pues que, no existiendo ese acuerdo de exoneración total, serán exigibles esos gastos a los locales comerciales, previa aprobación en junta de propietarios del presupuesto de ingresos y gastos que los incluya en el reparto.

José Ignacio Martínez Pallarés

 

La contribución de los bajos comerciales a los gastos de la comunidad de propietarios

 

OLSE CONSULTORES. ¿Qué tipo de gastos están obligados a pagar los propietarios de locales comerciales de un edificio?

 

Una de las cuestiones más controvertidas en el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios es la contribución de los bajos comerciales a los gastos de las mismas, como copropietarios que son del inmueble en que radican.

Por ello, es conveniente recordar que los locales comerciales del edificio están obligados a pagar los gastos de Comunidad, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.1.e), con arreglo a su cuota de participación en el inmueble, o a lo especialmente establecido.

Los propietarios de locales con acceso independiente desde la calle (es decir, sin acceso al edificio en que se encuentra el local) pueden estar exonerados de pagar ciertos gastos tales como luz de la escalera, ascensor o servicio de limpieza del portal

Conviene matizar a qué se refiere la Ley cuando habla de “lo especialmente establecido”. Esta alusión hace referencia al Título Constitutivo (Escritura de División Horizontal), los Estatutos de la Comunidad –en caso de que existan, no todas las Comunidades los tienen-, o el acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios.

En este sentido, tal y como se puede comprobar en la práctica, los propietarios de locales con acceso independiente desde la calle (es decir, sin acceso al edificio en que se encuentra el local) pueden estar exonerados de pagar ciertos gastos tales como luz de la escalera, ascensor o servicio de limpieza del portal.

Esto se ha consolidado como doctrina jurisprudencial a través de la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009, que establece que “para poder considerar legalmente como individualizable determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o en su caso en los Estatutos comunitarios ya mencionados, y asimismo mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad”. Por lo que se hace necesario examinar en cada caso concreto si la Comunidad ha procedido a excluir dichos gastos, puesto que en caso contrario los bajos comerciales han de contribuir a todos según su cuota de participación.

Finalmente conviene matizar que, a efectos prácticos y en relación con los gastos repercutibles a los bajos, plantea especiales problemas la instalación del ascensor en edificios que no lo tienen, existiendo abundante jurisprudencia al respecto, en función de las características de cada caso concreto.

Belén Arias Bulnes

Abogado

 

 

Reitera el TS que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias incluyen la reforma o sustitución del ascensor o de las escaleras que ya existen en la Comunidad

 

El TS, con estimación del recurso interpuesto, revoca la sentencia que declaró que la actora, como propietaria de un local en la planta baja del edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, tenía participación y obligación de pagar las obras a realizar en la escalera y el ascensor.

Iustel

Esta Sala tiene establecido con reiteración que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias -como en el supuesto litigioso-, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de éste o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos se está ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la Comunidad.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 678/2016, de 17 de noviembre de 2016

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 3263/2014

Ponente Excmo. Sr. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA

En la Villa de Madrid, a 17 de noviembre de 2016

Esta sala ha visto el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, como consecuencia de autos de juicio ordinario n.º 234/2013, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 10 de Zaragoza, cuyo recurso fue interpuesto ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de Inmobiliaria Guicar S.A, representada ante esta Sala por el Procurador de los Tribunales don Felipe Juana Blanco; siendo parte recurrida la Comunidad de Propietarios Zaragoza del Edificio sito en CALLE000 n.º NUM000 de Zaragoza, representada por la Procuradora de los Tribunales doña Rosario Gómez Lora.

Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.º.- La procuradora doña Emilia Bosch Iribarren, en nombre y representación de Inmobiliaria Guicar S.A, interpuso demanda de juicio ordinario, contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en CALLE000 n.º NUM000 de Zaragoza y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia en el sentido siguiente:

“1.- Se declare que mi representada «Inmobiliaria Guicar SA» como propietaria del local en planta Baja, No tiene obligación de pagar gasto alguno por las obras a realizar en la escalera y ascensor para la eliminación de barreras arquitectónicas, ni para la mejora de la estética del patio o zaguán de entrada, donde se encuentran las escaleras y el ascensor (obras aprobadas en el punto 4° deI orden del día de la Junta general extraordinaria de 29-02-2012).

“2.- Se declare la nulidad del acuerdo del punto 4° del Orden del día, que figura en el acta de la Junta General Extraordinaria de 29-02-2012, en cuanto establece la obligación de mi representada de participar en los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas

“3.- Se declare la Nulidad de la Circular Informativa de 4 de marzo de 2013, y consiguiente de los importes que vaya a girar el administrador, al amparo de la misma.

“4. – Subsidiariamente, a lo expuesto en los tres apartados anteriores, si SS.ª declarase la procedencia de algún gasto a imputar al local de esta parte, se declare la obligación de girar por el administrador una nueva derrama conforme enteros del local y en los conceptos que por SS.ª se declaren procedentes.

“5.- Todo ello con expresa imposición de costas a la parte contraria”.

2.- El procurador don Pedro Bañeres Trueba, en nombre y representación de la Comunidad de propietarios del edificio sito en la CALLE000 n.º NUM000 de Zaragoza, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que:

“se desestime íntegramente la demanda formulada de contrario, con expresa imposición de costas a la parte actora”.

SEGUNDO.- Previos los trámites procesales correspondiente y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas el Sr. magistrado juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 10, dictó sentencia con fecha 24 de junio de 2014, cuya parte dispositiva es como sigue FALLO:

“Que desestimando la demanda formulada por Inmobiliaria Guicar SA, contra la C.P CALLE000 n.º NUM000 de Zaragoza, sobre impugnación de acuerdos, debo declarar y declaro no haber lugar a la nulidad de los acuerdos del punto 4.º de la junta extraordinaria de 29 de febrero de 2012 de la circular informativa de la de marzo de 2013 informativa de la de marzo de 2013, aquellas por ser conformes a derecho y ésta por no ser un documento susceptible de nulidad al no suponer vinculación obligacional para las partes, y ello sin perjuicio de recordar a las partes que la cuota de participación de la demandante que figura en el Registro de la Propiedad es la de 14,30% enteros, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante”.

TERCERO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la representación procesal de Inmobiliaria Guicar SA. La Sección quinta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, dictó sentencia con fecha once de noviembre de 2014, cuya parte dispositiva es como sigue:”Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de Inmobiliaria Guicar S.A, debemos revocar parcialmente la sentencia apelada. Declarando que para las obras en litigio el porcentaje por el que ha de contribuir la actora es del 14,30 % y no respecto a las obras de carácter estético que recoge el fundamento primero de la sentencia de primera instancia. Confirmando ésta en lo demás, Sin hacer condena en las costas de ninguna instancia. Devuélvase el deposito para recurrir”.

CUARTO- Contra la expresada sentencia interpuso recurso de casación la representación de Inmobiliaria Guicar SA con apoyo en los siguientes: Motivos Primero.- Infracción de los artículos 9.1. e ), art 3. b) segundo párrafo; y art. 5 segundo párrafo de la LPH, y art. 396 último párrafo del Código Civil. Con vulneración de la doctrina sentada por el TS en Sentencias: núm 997/2005 de 14 de Diciembre ( RJ 2005/10167); núm 4241/2002 de 30 de Abril (RJ/2002/4039 ) y de 2 de Febrero de 1991 (RJ/1991/700), conforme a las cuales en los Estatutos cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones a favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio. Y ello, porque el literal del artículo primero de los Estatutos dispone que: “LOS DUEÑOS DELA PLANTA BAJA O PRIMERA DE LA CASA NO TIENEN participación EN LA ESCALERA Nl EN EL ASCENSOR Si LLEGARA A ESTABLECERSE”.

Segundo.- Infracción del artículo. 9.1. e) LPH con relación al art. 9.2. LPH con vulneración de la doctrina sentada por el TS en Sentencias: núm 335/2009 de 29 de mayo (RJ 2009/4222 ) y núm 85/2012 de 20 de Febrero (RJ/2012/4041) conforme a las cuales: para la consideración de individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad. Y ello porque en los Estatutos expresamente se establece que: Art. 14: “los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de las escaleras serán costeados por todos los condueños, EXCEPTO LOS DE LA PLANTA BAJA O PRIMERA Y PATIO POSTERIOR” Art. 15: “Los dueños de la planta BAJA están EXENTOS de los gastos a que se refiere el artículo anterior y de los de FUNCIONAMIENTO CONSERVACIÓN Y RECONSTRUCCIÓN DEL ASCENSOR si se estableciere. Los gastos de escalera y ascensor se dividirán entre las demás condueños en la siguiente proporción…”.

Tercero.- Infracción del artículo 9.1.e) LPH. Con vulneración de la doctrina sentada por el TS en Sentencias: núm 720/2009 de 18 de noviembre ( RJ 2010/109); núm 427/2011 de 7 de Junio ( RJ 2011/4396); núm 342/2013 de 6 de mayo (RJ 2013/4361 ) y núm 596/2013 de 3 de Octubre (RJ 2013/7438) que establecen como doctrina jurisprudencial del TS que: “las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios”.

Cuarto.- Infracción del artículo 9.1 LPH. Aplicación improcedente de la doctrina sentada por el TS en Sentencias núm 620/2010 de 20 de Octubre (RJ 2010/7591 ) y núm 2021/2014 de 23 de Abril (RJ 2014/3848); sentencias que tratan de supuestos donde se instalan nuevos servicios en interés de la Comunidad -Ascensor y plataforma salva escaleras, respectivamente-, donde antes no existían estos servicios, y donde los locales no estaban exonerados expresamente en los estatutos del pago de estos gastos.

Quinto.- Infracción del art 9.1 e) LPH. Existencia de jurisprudencia contraria de distinta secciones de la misma AP de Zaragoza, Sección 42, núm 1951/2014 de 3 de Julio (JUR 2014/223) y AP octubre (AC 2013/345) de Zaragoza 4, núm 432/2012 de 17 de octubre ( AC 2013/345 ).

QUINTO.- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por auto de fecha 18 de mayo de 2016, se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

SEXTO.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la procuradora doña Rosario Gómez Loras, en nombre y representación de la Comunidad de propietarios del edificio sito en la CALLE000 n.º NUM000 de Zaragoza, presentó escrito de impugnación al mismo.

SÉPTIMO. – No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 26 de octubre de 2016, en que tuvo lugar

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- En lo que al recurso interesa, Inmobiliaria Guicar SA, propietaria de dos locales en el edificio de la Comunidad demandada y sin acceso al portal de la casa, sujeta el régimen de la Propiedad Horizontal, solicitó en su demanda la nulidad del acuerdo de la Junta General Extraordinaria de 29-2-2012 que le obligaba a contribuir en los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas a realizar en el ascensor y escalera. Se opuso la demandada, Comunidad de Propietarios de la CALLE000 n.º NUM000 de Zaragoza, pues considera que la obra de suspensión de barreras arquitectónicas es necesaria, no ornamental y, que, por ende, afecta a todos los propietarios, conforme a jurisprudencia de esta Sala.

La sentencia de la Audiencia, que estima en este aspecto la del Juzgado, desestimatoria de la demanda, por entender que los locales sí han de contribuir a los gastos derivados de la supresión de barreras arquitectónicas, considera que la obra no es propiamente una “reconstrucción”, aunque coloquialmente pueda entenderse así:

“sino una adecuación por razones de habitabilidad impuesta por la normativa de eliminación de barreras arquitectónicas”. Tratándose de una obra de adecuación de una instalación general a la legislación específica de «accesibilidad» de personas no puede calificarse de «mejora» y -por ende- queda fuera de las excepciones del art. 2 de los Estatutos de la Comunidad.

“Es la reciente sentencia 202/2014 de 23-4, termina diciendo, “la que fija la doctrina al respecto, en el mismo sentido que las sentencias de esta Sección Quinta. Dice en su Fallo:

“Se fija como doctrina jurisprudencial que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta aplicable a aquellos supuestos en donde la instalación de la plataforma elevadora se realiza para garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble con la finalidad de suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de las personas en situación de discapacidad.

“Y la razón de ello lo es por «analogía». Dice su fundamento jurídico segundo:

“En efecto, como ha declarado esta Sala en su sentencia de 10 de febrero de 2014, (núm. 38/2014 ), el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.

“La aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial no ofrece duda, conforme a las modificaciones introducidas por la Ley 51/2003, cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tiene por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad”.

SEGUNDO.- Inmobiliaria Guicar SA, formula recurso de casación. El interés casacional lo justifica por la oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia de la Sala establecida en las siguientes sentencias:

1. a) 997/2005, de 14 de diciembre; 424/2002, de 30 de abril y 2 de febrero de 1991, conforme a las cuales en los Estatutos cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones a favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio;
2. b) 335/2009, de 29 de mayo; 85/2012; de 20 de febrero y 30 de abril de 2010, conforme a las cuales para la consideración de individualizables de determinados gastos comunes en una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el título constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad;
3. c) 729/2009, de 18 de noviembre; 427/2011, de 7 de junio; 342/2013, de 6 de mayo y 596/2013, de 3 de octubre, conforme a las cuales las exenciones genéricas de gastos que afecten a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
4. d) sentencias 620/2010, de 20 de octubre y 2002/2014, de 23 de abril, sobre supuestos donde se instalan nuevos servicios en interés de la comunidad -ascensor y plataforma, salvaescaleras, respectivamente-, donde antes no existían estos servicios y donde los locales no estaban exonerados en los estatutos del pago de estos gastos.

Los preceptos que se dicen infringidos son los artículos 9.1. e ), 3. b) segundo párrafo y 5 segundo párrafo, de la Ley de Propiedad Horizontal, y artículo 396, último párrafo, del Código Civil (motivo primero); artículo 9.1, e), en relación con el 9.2, LPH (motivo segundo); artículo 9.1 e) LPH (motivo tercero), y artículo 9.1.e) LPH (motivo cuarto)

El recurso va a ser resuelto sobre la base de estas sentencias y de los artículos que se dicen infringidos y no de la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias provinciales. Esta Sala tiene resuelto el problema que se suscita y no resulta necesario para resolver apelar a estas contradicciones entre Audiencias Provinciales.

El recurso se estima.

1. Los Estatutos de la Comunidad expresamente señalan lo siguiente: a) artículo 1.º, al final, “los dueños de la planta baja o primera de la casa no tienen participación en la escalera ni en el ascensor si llegara a establecerse; b) artículo 14”:”los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de las escaleras serán costeados por todos los condueños, excepto los de planta baja o primera y patio posterior, y c) artículo 15: “los dueños de la planta baja estarán exentos de los gastos a que se refiere el artículo anterior y de los de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor si se estableciera. Los gastos de escalera y ascensor se dividirán entre los demás condueños en la siguiente proporción…”.
2. Constituye un hecho incuestionable – STS 10 de marzo 2016 – la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos. Lo que se cuestiona en este caso es si esa necesidad que tienen los propietarios de viviendas, en este caso de bajar el ascensor a cota cero y eliminar los peldaños de la escalera que llegaban hasta la puerta de entrada del edificio, es un derecho de la Comunidad sin limitaciones, que se puede imponer a todos los comuneros haciéndoles participes del gasto que la obra conlleva, conforme a su cuota de participación en la comunidad, por ser obras que se dirigen a eliminar barreras arquitectónicas, al margen de las normas rectoras de la comunidad, en los términos y condiciones que establece el artículo 9, e) para los gastos generales de la LPH, que se remite a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, o lo que es igual, sin respetar aquellas exenciones previstas en los estatutos.
3. Este criterio ha sido confirmado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en su disposición final primera, por el que se da nueva redacción al artículo 10 de la LPH, sobre”obras necesarias de conservación y accesibilidad”, en la que su artículo 10.2 c) señala expresamente que “Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales”.
4. Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009; 7 de junio 2011; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014 ) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.
5. La respuesta no es la que ofrece la sentencia. Se confunde lo que es el quorum necesario para aprobar una obra, que se considera necesaria, con el régimen jurídico aplicable a su pago y que se concreta en este caso en el mantenimiento de las exenciones estatutarias, contra lo dispuesto en la sentencia recurrida. Y es que una cosa es la obligatoriedad de las obras y otra distinta el marco legal y estatutario que vincula a los comuneros para su contribución al pago las mismas.
6. La sentencias de esta Sala que cita la recurrida, de 20 de 0ctubre de 2010 y 23 de abril de 2014, plantean problemas distintos: la primera, después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil, autoriza las normas estatutaris que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que “las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008, redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños”.

La segunda, plantea el problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, “salva escaleras”, para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor. La sentencia cita la de 10 de febrero de 2014, señalando que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.

Por tanto, en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.

TERCERO.- La admisión del recurso supone asumir la instancia y estimar el recurso de apelación interpuesto por la parte ahora recurrente y con él estimar también la demanda en el sentido interesado declarando que Inmobiliaria Guicar SA, como propietario del local en planta Baja, no tiene participación ni obligación de pagar gasto alguno por las obras a realizar en la escalera ni en el ascensor, acordando la nulidad del punto 4.º del orden del día de la Junta General Extraordinaria de 29 de febrero de 2012 en cuanto establece su obligación de participar en los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas con relación a dichos elementos ya existentes; todo ello con imposición a la demandada de las costas de la 1.ª instancia y sin hacer especial declaración de las causadas por el recurso de apelación y de casación, de conformidad con lo previsto en los artículos 394 y. 398.2 LEC

FALLO

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido

1.º.- Estimar el recurso de casación interpuesto por Inmobiliaria Guicar SA contra la sentencia de fecha 11 de noviembre de 2014, dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5.ª en el recurso de apelación núm. 340/2014 2.º.- Anular dicha sentencia y estimar el recurso de apelación interpuesto por la citada Inmobiliaria contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 10 de Zaragoza, con el núm. 127/2014, de 24 de junio, que revocamos y dejamos sin efecto. 3.º.- Estimar la demanda formulada por Inmobiliaria Guicar SA contra la Comunidad de propietarios c/ CALLE000 NUM000 de Zaragoza, declarando que Inmobiliaria Guicar SA, como propietario del local en planta Baja, no tiene participación ni obligación de pagar gasto alguno por las obras a realizar en la escalera ni en el ascensor, acordando la nulidad del punto 4.º del orden del día de la Junta General Extraordinaria de 29 de febrero de 2012 en cuanto establece su obligación de participar en los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas con relación a dichos elementos ya existentes; 4.º.- Condenar a dicha demandada al pago de las costas de la 1.ª instancia y no hacer especial declaración de las causadas por el recurso de apelación y de casación. Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.

Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la coleccion legislativa.

Así se acuerda y firma.

iustel

 

 

Exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales

 

Comunidades de propietarios que establecen exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales por el no uso de servicios o elementos comunes.

Son frecuentes en las Comunidades de propietarios las exoneraciones genéricas de gastos quer afectan a locales por el no uso de determinados elementos o servicios comunes.

Así podemos leer estatutos donde figura que los locales pertenecientes a una comunidad de propietarios están exentos de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del ascensor, alumbrado, limpieza de escaleras, etcétera.

Antes de seguir, recordar que una de las obligaciones principales que tiene todo propietario es la de hacer frente al sostenimiento de los gastos comunes, por lo que cualquier exoneración ha de ser interpretada siempre con carácter restrictivo, no sirviendo de excusa para no contribuir el hecho del no uso de un determinado elemento o servicio común (artículo 9.2 LPH)

La doctrina ha venido interpretando que estas EXONERACIONES GENÉRICAS de gastos que afectan a locales por el no uso de elementos o servicios comunes, comprenden DOS CUESTIONES:

1.- Los gastos ordinarios por la conservación y funcionamiento.

2.- Los gastos extraordinarios por la instalación, sustitución o reforma del elemento.

Veamos la interpretación jurisprudencial cuando los estatutos de la comunidad o el título constitutivo dispongan cláusulas genéricas de exención al pago de los gastos

Exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales

TRIBUNAL SUPREMO (Sala 1ª), sentencia de fecha 20.10.2010

«Finalmente, la sentencia número 927/2008, de 21 de octubre, reiterada en la 720/2009, de 18 de noviembre, tras el análisis de la línea jurisprudencial mantenida…, concluye que en aquellos casos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejora exigible y que todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos, sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias correspondientes al portal, escalera y ascensor, permitan considerar a los propietarios de los locales afectados liberados también del deber de contribuir los gastos de la instalación de ascensor.

Haciendo aplicación de la doctrina expuesta, hay que concluir que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.»

TRIBUNAL SUPREMO (Sala 1ª), sentencia de fecha 7.06.2011

«Esta Sala ha declarado en STS 18 de noviembre de 2009, en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta de baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.

No habiéndolo entendido así la sentencia recurrida, se aprecia, en suma, la infracción denunciada.

Este razonamiento no se opone a lo dispuesto en la reciente STS de 20 de octubre de 2010 en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a « gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.

Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las EXENCIONES GENÉRICAS DE GASTOS que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»

TRIBUNAL SUPREMO  (Sala 1ª), sentencia de fecha 6.05.2013

«La Audiencia Provincial funda su decisión de obligar a los propietarios a cuyo favor existe una exención en la participación de los gastos de ascensor por su no utilización, en la consideración de que las obras de adaptación del servicio son gastos extraordinarios, y por lo tanto no incluidos en la genérica exención contemplada en los estatutos de la comunidad de propietarios.

La aplicación de la jurisprudencia citada exige la estimación del recurso de casación. El alcance de la exención a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez.

En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a « gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.

En definitiva, el acuerdo por el que se aprobó la participación de todos los copropietarios en la realización de las obras de adaptación del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a los gastos de ascensor a favor de los titulares de los locales de sótano y planta baja, exigía, para su validez el acuerdo unánime de todos los copropietarios. La no concurrencia de este consentimiento unánime supone la necesaria declaración de nulidad del acuerdo examinado.»

SENTENCIA del Tribunal Supremo de fecha 4.10.2017

De esta sentencia, destacamos lo siguiente:

1.-  El art. 9.1 e) LPH dispone que:

«Son obligaciones de cada propietario: […] Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización […]».

2.-  Esta Sala en sentencia 427/2011, de 7 de Junio, rec. 2117/2007 , declaró que se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, COMPRENDEN TANTO LOS GASTOS ORDINARIOS COMO LOS EXTRAORDINARIOS.

En el mismo sentido la sentencia de 6 de mayo de 2013 y la de 17 de noviembre de 2016.

3.- La doctrina de esta Sala viene referida a los supuestos en los que en las normas estatutarias contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se especifica la exención para determinados locales del edificio (locales comerciales y sótanos) de contribuir a los gastos de conservación y reparación de determinados elementos comunes de los que no usan (portales, escaleras, ascensores…), e interpreta a la luz de lo dispuesto en el art. 9.1. e) LPH que las EXENCIONES GENÉRICAS DE GASTOS que afectan a determinados locales, contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

4.-  En el presente caso se trata de sustitución de unas bovedillas por otras y la colocación de una puerta en el portal y, por otro lado, de unos estatutos que incluyen una exención «específica», en relación con los gastos de conservación. Es decir, no se trata de una exención «genérica» como la analizada en la doctrina jurisprudencial mencionada.

En la sentencia recurrida se mantiene la condena al pago de los conceptos impugnados, pues parece deducirse que no los considera gastos de conservación, sin mayor análisis.

De lo expuesto debemos declarar que de acuerdo con el art. 9.1 de la LPH , la comunidad pactó unos estatutos que exoneraban a los titulares de los locales, del pago de los gastos relativos a la conservación de las instalaciones de la piscina y del portal, por lo que en este aspecto ha de estimarse el recurso, pues las partidas que se impugnan son claramente referentes a la conservación del inmueble, como es la instalación de una puerta en el portal y la sustitución de las bovedillas existentes, obras con las que se pretende el mantenimiento de los elementos comunes referidos, sin que conste que sean instalaciones ex novo , es decir, que no existieran antes.

CONCLUSIÓN:

Como acabamos de ver, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina jurisprudencial sobre exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales, pero con la innumerable casuística que existe habrá que estar al caso concreto.

Por Francisco Sevilla Cáceres de  mundojuridico

 

 

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