¿COMO PUEDO CONSEGUIR UNA INDEMNIZACION POR LOS DEFECTOS CONSTRUCTIVOS MI VIVIENDA?


Obtener la justa indemnización por los defectos constructivos de una vivienda podría causar un gran quebradero de cabeza si no se tiene el asesoramiento experto necesario. Incluso en los inmueble nuevos, en ocasiones los propietarios suelen encontrarse con  inconvenientes tiempo después de haber habitado el domicilio.

Los defectos constructivos en España

Desafortunadamente, en España, durante años, propiciado por un contexto de burbuja inmobiliaria, se ha venido edificando con un personal inexperto, sin conocimiento práctico suficiente para la ejecución de actividades de construcción.

Promotores inmobiliarios, constructores, arquitectos, etc. han tratado de construir con una drástica reducción de costes, lo que ha conllevado que en ocasiones no se haya utilizado un material óptimo o unos técnicos suficientemente capacitados para las edificaciones de viviendas.

Tanto el personal inexperto como la reducción de costos fueron causantes de numerosos defectos constructivos. Para suerte de muchos, es amplia la jurisprudencia del Tribunal Supremo al dictar sentencias que permiten reclamar en los juzgados las reparaciones  de estos defectos constructivos.

Plazos para hacer una reclamación por defectos constructivos

El artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece los plazos en los que el promotor, arquitecto, aparejador o constructor deberán responder por sus defectos:

• El responsable tiene diez años para responder reclamaciones acerca de daños materiales. Estos son los que afecten vigas, forjados y zonas que perjudiquen la resistencia y estabilidad del edificio.

• Tres años para responder por reclamaciones que perjudiquen la habitabilidad, funcionalidad y seguridad del domicilio.

• Un año para responder por los defectos de acabado.

Después de haber detectado los defectos constructivos el cliente cuenta con dos años para realizar la demanda. La garantía se inicia desde que la obra es entregada al promotor.

A continuación los pasos a seguir para poder hacer una reclamación efectiva:

• Registrar cada desperfecto para determinar los plazos de garantía y prescripciones.

• Conseguir la ayuda de un arquitecto para elaborar un informe pericial que refleje el desperfecto, sus causas y posibles responsables.

• Contactar a un asesor jurídico para presentar una reclamación al responsable y así iniciar un proceso de negociación en el que salgamos favorecidos.

Ya que cada caso es distinto, no existe un valor fijo para las indemnizaciones por defectos constructivos. Por ello, conviene revisar en detalle el estado de una vivienda nueva antes de su entrega. Únicamente los vicios de extrema gravedad, que dejen inhabitable la vivienda, son válidos para intentar anular el contrato de compraventa.

¿Y las viviendas adquiridas de segunda mano se pueden reclamar?




El plazo para hacer la reclamación en viviendas de segunda mano es de seis meses desde la entrega de llaves. También es necesario un informe pericial en el que conste la existencia, la antigüedad, el origen y la valoración económica de los defectos constructivos realizado por arquitecto o aparejador.

Solo se puede exigir indemnización al demostrar que el vendedor conocía los desperfectos y escondió u omitió su existencia intencionadamente.

Daños en vivienda: responsabilidad del arquitecto, aparejador, promotor y constructor

Cuando aparecen daños o defectos constructivos en una vivienda, garaje, edificio, etc. es muy importante saber contra quién se debe reclamar para lograr la reparación de los desperfectos o una indemnización económica para arreglarlos.

En el caso que analizamos hoy, se trataba de los siguientes defectos: fisuras de solera del garaje, humedades por filtración, inexistencia de barandilla de acceso a la piscina, manchas de humedad en techo, deterioro de muros exteriores con falta de vierteaguas, fisuras en paramentos verticales del muro, falta de acceso de puerta a la piscina, deficiencias en trasteros, encharcamiento acceso a portal, mal funcionamiento de la antena TV y parabólica, y varias deficiencias en las viviendas.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 15 de noviembre de 2012, consideró que todos los defectos constructivos se debían, no a un defecto del proyecto, sino a una mala ejecución de las obras. La Audiencia absolvió al arquitecto y condenó al aparejador, a la promotora y a la constructora. Las diferencias entre la responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio son las siguientes:

a) Arquitecto: la obligación de vigilar que la obra se desarrolla con arreglo al proyecto y esta función de vigilancia incluye la de fiscalizar la adecuada ejecución de la obra, también en cuanto a los materiales empleados y a su correcta colocación, responsabilidad de la que únicamente puede eximirse haciendo constar en el libro de órdenes aquellos defectos que suponen una separación respecto del proyecto elaborado y justificando haber ordenado y fiscalizado su corrección. No son, refiere la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de noviembre de 2005, imputables al arquitecto los defectos de ejecución o los incumplimientos que no exceden de simples imperfecciones.

b) Aparejador: la vigilancia para que la construcción se adecue al proyecto técnico y a las buenas normas de la construcción, así como en lo relativo a la utilización de materiales, realización de mezclas de productos, etc., corresponde al aparejador. Tienen como función principal ordenar y dirigir la ejecución material de la obra e instalaciones, cuidando de su control práctico y organizando los trabajos de acuerdo con el proyecto que las define, con las normas y reglas de la buena construcción, y con las instrucciones del arquitecto superior director de las obras, procurando la perfecta realización de los trabajos y el empleo de los materiales adecuados por parte del contratista.

c) Promotor: está obligado en virtud del contrato, a entregar la vivienda o el inmueble en condiciones de servir para el uso que se la destina, por lo que si la edificación entregada padece vicios ruinógenos que la hacen inidónea, será responsable de estos vicios frente al comprador.

d) Constructor: es responsable de los vicios de la construcción, de la utilización de materiales de mala, escasa o ínfima calidad, y de la deficiente realización y ejecución material de las obras; en nuestro caso ha resultado patente que los vicios detectados son defectos de ejecución -fisuras en pavimento de garaje, humedades por filtraciones de agua en zonas de techo de garaje por defecto de remates en la impermeabilización con tela asfáltica, manchas de humedad en techo de dependencias de zona de piscina por mala colocación de sumidero, etc.-, por lo tanto, imputables a la contratista.

tododerecho

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