¿Qué es un expediente de dominio?

En algunas ocasiones, necesitamos demostrar que somos los propietarios de un determinado bien inmueble. Si el derecho de propiedad sobre él está inscrito en el Registro de la Propiedad, no hay ningún problema. Esa inscripción acreditará la propiedad sobre el inmueble.

Pero también puede suceder que, por cualquier razón, no se encuentre inscrito ese derecho (recordemos que este no es un paso obligatorio, aunque sí muy aconsejable).

Es en este punto cuando puede surgir el problema. Aunque es un problema que tiene solución: si se quiere inscribir por vez primera un inmueble en el Registro y no se dispone de título suficiente para la inscripción directa, es común utilizar el expediente de dominio.

¿En qué consiste un expediente de dominio?

El expediente de dominio es un procedimiento legal que permite inscribir en el Registro de la Propiedad un bien inmueble no inscrito antes. Es lo que se conoce como inmatriculación.

Con este trámite, el inmueble que no está registrado en favor de nadie puede ser inmatriculado, es decir, inscrito en el Registro por primera vez.

Se trata de un procedimiento muy importante. Sin él, no es posible demostrar quién es el titular de cualquier inmueble no registrado, lo que puede acarrear importantes problemas legales.

¿Quién y cuándo realiza el expediente de dominio?

Hasta la promulgación de la Reforma de la Ley Hipotecaria, era preciso recurrir a los juzgados. Pero, tras su aprobación, se permite acudir a una notaría y realizar allí el correspondiente expediente de dominio. De este modo, el instructor del expediente pasa de ser un juez a ser un notario.

Otro cambio importante es que, antes, el juez, practicadas todas las pruebas, decidía a favor o en contra de la solicitud. Pero, ahora, el notario no adopta ninguna decisión. Solo hay que esperar a que ningún interesado se oponga para conseguir la inmatriculación.

El expediente de dominio también se utiliza para lo que se conoce como la reanudación del tracto sucesivo.

Cuando se le compra un inmueble a un propietario anterior que no tenía inscrita su propiedad en el Registro, se debe iniciar este expediente de dominio para ponerlo a nombre del nuevo comprador.

Para ello, hay que aportar el documento de adquisición y todos los que justifiquen las adquisiciones de los titulares anteriores. Y, por supuesto, los que se considere oportuno, por ejemplo:

• Contratos de compraventa.
• Testamentos.
• Declaraciones de herederos.
• Recibos de pago de impuestos.

Asimismo, el expediente de dominio permite regularizar los excesos de cabida, cuando la superficie que aparece en el Registro de la Propiedad no coincide con la real del inmueble.

Pero, si la rectificación de la superficie no supera el 5%, no hace falta el expediente. Basta, en ese caso, con un certificado técnico. Y tampoco es necesario cuando la rectificación no exceda del 10% y la propuesta coincida con la del catastro.

¿Qué documentación se requiere?

​El procedimiento se inicia con la solicitud del promotor del expediente, dirigida a una notaría del distrito donde esté ubicado el inmueble o de un distrito colindante.

A esta solicitud se unen los documentos necesarios, antes mencionados, y otros que resulten pertinentes, como los siguientes:

1. Descripción literal de la finca, que debe coincidir con la certificación catastral, salvo que el promotor demuestre la existencia de discrepancia.
2. Datos personales del promotor y su domicilio a efectos de notificación.
3. Título de propiedad del inmueble que se pretende inmatricular, que demuestre el dominio del promotor del expediente sobre el mismo.
4. Certificación catastral que describa la parcela o parcelas, y que se corresponda con la descripción literal y gráfica de la finca a inmatricular. En la certificación catastral ha de constar también la identificación de los titulares de las parcelas (si son distintos) y sus colindantes.
5. Identificación de todos los derechos que se hayan constituido sobre la finca, como cargas o gravámenes, así como el nombre de los titulares de esos derechos.
6. Identificación de los poseedores del inmueble y del arrendatario, si es una vivienda.

¿Cómo es el procedimiento de expediente de dominio?

Recibida la solicitud, el notario levanta acta, a la que incorpora toda la documentación presentada. Luego, remite copia al Registro de la Propiedad, solicitando la expedición de una certificación que acredite que la finca no está inscrita. Hay un plazo de 15 días para emitir esa certificación.

Si la finca consta inscrita o es de dominio público, el registrador deniega la anotación preventiva y el notario archiva el expediente.

En cambio, si la calificación es positiva, el notario comunica esta pretensión de inmatriculación a todos los interesados, como pueden ser:

• Los titulares de las cargas y derechos que afectan al inmueble.
• La persona de quien proviene el inmueble o sus causahabientes, si son conocidos.
• El ayuntamiento en el que se encuentra la finca.
• Los propietarios de las fincas colindantes.

Los interesados podrán presentar alegaciones en el plazo de un mes desde la notificación. Transcurrido ese plazo sin que ningún interesado se oponga a la inmatriculación, el notario cerrará el expediente y remitirá copia al registrador para su inscripción a favor del promotor.

El procedimiento en caso de oposición a la inscripción por un interesado

Si algún interesado se opone, el expediente finaliza sin producirse la inmatriculación y queda abierta la opción de recurrir a la vía judicial. Esta oposición debe realizarse explicando bien las causas y aportando todo tipo de pruebas que las justifiquen.

El promotor, en esta situación, podrá recurrir al procedimiento declarativo correspondiente, normalmente el ordinario.

Este procedimiento declarativo es un trámite judicial que requiere la intervención tanto de un abogado como de un procurador. Se inicia interponiendo la correspondiente demanda, sujeta a lo previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Resulta esencial, en este punto, la comprobación por parte del juez de las alegaciones presentadas por quienes se han opuesto en el procedimiento notarial.

Recordamos, por último, que, tanto para el expediente de dominio como para el hipotético procedimiento judicial, resulta muy conveniente contar con el asesoramiento de abogados expertos en la materia.

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El expediente de dominio

El expediente de dominio es el procedimiento por el que el propietario de un inmueble inscribe en el Registro de la Propiedad una finca no inscrita anteriormente. A este proceso se le llama inmatriculación y tiene por finalidad probar que se es propietario de un bien inmueble.

Además, el expediente de dominio es un procedimiento que también puede utilizarse para la reanudación del tracto sucesivo y para la regularización de excesos de cabida.

 

Es importante recalcar que si bien no es obligatorio inscribir en el Registro de la Propiedad la titularidad de un inmueble, una finca no registrada puede crear problemas legales en el futuro.

También hay que tener en cuenta que este trámite solo puede utilizarse para inscribir fincas de las que se es el legítimo propietario y no es válido para la inscripción de bienes que son propiedad de terceros ni para usucapir.

¿Cómo se puede realizar un expediente de dominio?

Después de que se reformara la Ley Hipotecaria en 2015, el expediente de dominio es un trámite de jurisdicción voluntaria. Para realizarlo habrá que acudir al Notario del distrito en el que figure la finca en cuestión, o bien, hacerlo en los distritos notariales que colinden con el terreno.

El proceso de expediente de dominio notarial se iniciará con un escrito del propietario de la finca al notario que corresponda. Una vez lo reciba, este lo revisará siguiendo los parámetros establecidos en la Ley Hipotecaria.

En este escrito se detallará entre otros aspectos:

• Una descripción literaria de la finca.
• Los datos personales del solicitante y su domicilio en caso de que fuera necesario enviarle una notificación.
• El título de propiedad de la finca a inmatricular.
• Certificación catastral gráfica y descriptiva de la parcela en cuestión. También se suele aportar una identificación de las parcelas colindantes.
• Identificación de los poseedores de la finca y al arrendatario de ella, si se trata de una vivienda.

Tras completar todos los requerimientos, el notario levantará acta y remitirá copia al Registro de la Propiedad. Se solicitará la inmatriculación de la finca y el registrador contará con un plazo de 15 días.

Ante esta solicitud caben dos posibilidades:

1. Que se archive el expediente y se deniegue la solicitud porque la finca ya esté inscrita o sea de dominio público.
2. Que el notario notifique que los trámites de inmatriculación se han completado de forma positiva y se remita una notificación trasladando esta pretensión a todos los posibles interesados.

Otras funciones del expediente de dominio

Al margen de la inmatriculación, el expediente de dominio se puede utilizar para otras funciones: reanudar el tracto sucesivo y regularizar los excesos de cabida.

Reanudación del tracto sucesivo

Si, por ejemplo, se adquiere una propiedad que sí está inscrita pero a una persona que en su día no inscribió su propiedad en el Registro, se deberá poner en marcha un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo.

El objetivo será inscribir el bien a nombre del nuevo propietario y se deberán aportar ya no los documentos de esta adquisición, sino los de los titulares intermedios.

Regularización de los excesos de cabida

El expediente de dominio para la regularización de excesos de cabida se emplea si la superficie real no coincide con la que se refleja en el Registro de la Propiedad.

Aunque cabe recalcar que no es necesario acudir al expediente de dominio para regularizar los excesos de cabida en dos casos:

1. Cuando la rectificación de superficie no es superior al 5%, que bastará con un certificado técnico
2. Si la rectificación de superficie no excede el 10%, siempre y cuando la superficie que habría que rectificar coincide plenamente con la del catastro.

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