CUANDO SE DEBE APLICAR IVA EN ARRENDAMIENTOS O ALQUILERES

¿Debo cobrar IVA a mis inquilinos? ¿En qué condiciones está el alquiler exento de pagar el IVA? En caso de tener que incluirlo, ¿Cuándo IVA debo cobrar? Estas son sólo algunas de las cuestiones más recurrentes que rodean a la fiscalidad del alquiler de pisos. Lo primero que hay que saber del IVA en los alquileres es que la ley diferencia entre alquilar a un particular o a una empresa. El resto os lo contamos en las siguientes líneas.

La regla general –aunque puede no ser la que se aplique de forma más frecuente- es que por defecto los alquileres están sujetos y no exentos de pagar el IVA. Es decir, en principio, todo propietario (o usufructuario) que ponga un inmueble en alquiler tiene una serie de obligaciones relacionadas con este impuesto.

Entre las obligaciones generales que habrá que cumplir figuran las siguientes:

• Alta censal como empresarioModelo 036 Epígrafe 861 (si lo que se alquila son inmuebles urbanos).
• Emitir factura al inquilino repercutiéndole el IVA del alquiler.
• Presentar cada trimestre (normalmente) el Modelo 303 e ingresar en su caso en el Banco la diferencia entre el IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al arrendatario. Si el saldo es negativo, Hacienda nos permitirá compensarlo en meses posteriores o recuperarlo, según elijamos.
• Presentación del modelo 390  o resumen anual del IVA que refleja la evolución del mismo a lo largo de todo el ejercicio.

Por fortuna, una cosa son las obligaciones generales y otra bien diferente quien debe cumplirlas a efectos prácticos. Y es que como ocurre con la obligación de presentar el IRPF, existen excepciones por las que una persona que alquila su vivienda no estará obligada a cobrar el IVA.

Exención del IVA en el alquiler: arrendamiento de vivienda

Como casi siempre en cuestiones fiscales, a la regla general se le añaden excepciones. En el caso del alquiler existen supuestos en los que su pago estará exento de IVA. De hecho, las excepciones incluyen al arrendamiento más común de todos: el arrendamiento de la casa para vivienda.

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Cuando lo que se pone en alquiler son inmuebles con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA. Esto quiere decir que no habrá que incluir el IVA en las facturas y que tampoco habrá que cumplir con los requisitos generales que mencionábamos al principio del artículo.

La exención del IVA afectará, además, tanto al piso como a sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda. Esto se hace así porque normalmente se tienden a alquilar todos bajo un mismo contrato y resultaría demasiado engorroso hace varios contratos de alquiler o incluir el IVA sólo en algunos elementos de la vivienda.

En otras palabras, si alquilas una casa para que actúe como vivienda no habrá que meter IVA en las facturas del alquiler.

Consecuencias de la Exención del IVA para el arrendador

Hay que tener en cuenta que la exención de IVA se aplica sólo sobre las rentas que se obtienen del alquiler . En ese sentido, el IVA de todos los gastos que tenga relacionados con el alquiler no es deducible. Lo que sí se puede hacer es incluir estos gastos en la declaración de la renta para deducir por el alquiler de vivienda o, en este caso, pagar menos por esos ingresos.

Recordemos que es obligatorio incluir el dinero procedente del alquiler en la declaración de la renta.Al hacerlo, el casero podrá reducir a los beneficios que obtiene parte de los gastos que soporta. Es decir, que si ingresa todos los meses 1.000 euros en concepto de arrendamiento de vivienda, a esa cantidad podrá restar los gastos de comunidad, en caso de pagarlos por su cuenta, gastos de formalización del contrato, IBI y en general cualquier otro gasto relacionado con poner la casa en alquiler. La lista es larga y son los siguientes:

• Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda. De forma resumida, los intereses del préstamo hipotecario, pero no el principal.
• Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (mobiliario, calderas…).
• Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda. Aquí se incluyen el IBI, las tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado y los gastos de comunidad. Se podrán incluir también los retardos, pero no así las sanciones.
• Gastos por la formalización del arrendamiento. Es decir, lo que te cueste la agencia inmobiliaria.
• Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
• Gastos de conservación y reparación.
• Gastos de servicios y suministros.
• Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
• La amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo).
• Las primas de contratos de seguro de la vivienda.

 

La suma de esos dispendios se restará al dinero del alquiler, de forma que el arrendador sólo tributará por el beneficio efectivo o real que obtenga al que, además podrá aplicar una reducción del 60% con carácter general.

Por otra parte, al tratarse de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, la exención del IVA conlleva la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que ha de pagar el inquilino (renta total de todo el contrato x 4 ó 7% según Comunidad Autónoma, ya que el impuesto está transferido).  Aunque el arrendatario es quien debe pagarlo, es responsabilidad del arrendador asegurarse que así se hace.

El problema es que no todo el mundo está al tanto de esta obligación y en muchos casos se queda sin atender. Recordar también que el ITP no se aplicar a los contratos a empresas y comercios, que ya pagarán el IVA normalmente en su factura de arrendamiento.

Particularidades a la norma: viviendas con despacho de trabajo

Como ya hemos mencionado, la casa debe destinarse de forma exclusiva a vivienda. De esta forma, si el inquilino emplea el piso para vivir, pero también para oficina o despacho particular (por ejemplo 50% a cada cosa), no habrá exención del IVA, ni siquiera para la parte destinada a vivienda.

Sin embargo, en ese caso el autónomo o empresa tampoco podrá desgravar todo el IVA que paga por la vivienda a la hora de hacer la declaración trimestral, sólo el del porcentaje de superficie efectivamente afecto a la actividad. En este punto, la interpretación que hace Hacienda de la norma es claramente contraria al interés del particular, tanto del arrendador como del arrendatario. El primero pierde la posibilidad de incluir el alquiler del piso como alquiler para vivienda y con él las reducciones a la hora pagar en la declaración de la renta. Por su parte, el segundo tampoco puede desgravar el alquiler en el IRPF y no puede tampoco deducir todo el IVA que paga por la vivienda.

 

IVA en el alquiler a empresas para vivienda ¿Hay que aplicarlo?

También influye con quién se firma del contrato. Este es uno de los puntos más polémicos y es el referido a los alquileres para vivienda habitual pero firmados por una empresa. Estaríamos hablando por ejemplo de una multinacional que alquila un inmueble para que viva en él uno de sus empleados. Es decir, quien figura en el contrato en y en las facturas como arrendataria una sociedad. En este punto la interpretación de Hacienda es clara: habría que pagar el IVA, mientras que la justicia no lo tiene tan claro y hay sentencias favorables para que el IVA esté exento también en estos casos.

En cualquier caso, lo más habitual en estos supuestos es que prime el criterio de la AEAT. Dicho de otra forma, quien alquila es la empresa y por lo tanto el alquiler debe incluir IVA.

La última contestación de la DGT a la pregunta de un usuario ha añadido una excepción. Según la respuesta 106778 a la pregunta de si está exento el alquiler de una vivienda a una sociedad que cede su uso a un empleado determina que sí, pero sólo en un caso: cuando “en el propio contrato de arrendamiento figure ya la persona o personas usuarias últimas del inmueble”, y además se impida el subarrendamiento o cesión posterior a otras personas de la vivienda.

Por el contrario, no estará exento el arrendamiento que faculta al arrendatario a designar a las personas que vayan a ocupar la vivienda.

Además, pueden darse casos como un uso mixto del edificio en Servicios adicionales de hostelería: si además del puro alquiler de vivienda, el arrendador “presta” servicios adicionales como lavandería, limpieza, etc., el arrendamiento está sujeto al IVA (10%) .

En definitiva, salvo los alquileres de vivienda “puros” firmados con el inquilino que vaya a vivir, el resto de alquileres están sujetos y NO exentos al IVA.

IVA en alquileres Turísticos

¿Qué ocurre con el IVA de los pisos de alquiler turísticos? La Dirección General de Tributos (DGT) también ha tenido que aclarar este punto. Lo primero que debes saber es que estás obligado a tributar por ese dinero en la declaración de la renta.

Además, en caso de la cesión de la casa a una empresa para que ésta la alquile, Hacienda considera que este arrendamiento está sujeto y no exento del IVA, ya que el uso del inmueble no va a ser exclusivo como vivienda por parte del arrendatario.

En cualquier caso, la Ley de IVA establece que al prestarse servicios análogos a los de hostelería en la cesión de la vivienda estaría sujeto al 10% de IVA.

 

IVA y retención IRPF en alquiler de almacén o trastero

La utilización de un local en alquiler como almacén o trastero por parte del arrendatario va a generar en el arrendador la obligación de repercutir el IVA en el arrendatario; y va a generar en el arrendatario la obligación de practicar retención en algunos de los casos en que el arrendatario realice actividad económica.

IVA

En los casos de arrendamiento de inmuebles cuyo arrendatario vaya a darle un uso de trastero o almacén, la operación estará sujeta a IVA, por lo que el arrendador tendrá que cobrar el IVA correspondiente al arrendatario.

En este caso no tiene importancia si el arrendatario realiza o no actividad comercial o profesional en el inmueble. Tiene que pagar IVA al arrendador y éste tiene que declararlo en el correspondiente modelo 303 de IVA.

Es la Ley 37/1992 del Impuesto del Valor añadido (LIVA) la que establece la obligación del arrendador de cobrar el IVA al arrendatario y de liquidarlo trimestralmente. No existe ningún artículo en la LIVA que establezca que los arrendadores de inmuebles destinados a almacén o local tiene esa obligación, sino que la obligación se deduce del análisis de varios artículos de esa Ley.

En concreto, haciendo un análisis de los artículos 4.1, 5.1 y 11 LIVA se llega a la conclusión que los arrendadores que arrienden sus inmuebles para ser destinados a almacén o trastero tendrán que repercutir el IVA en sus arrendatarios.

Esto será así tanto si el arrendador es persona física o persona jurídica. Y tanto si el arrendatario es persona física o persona jurídica.

Retención IRPF

En los casos de arrendamientos de inmuebles cuyo arrendatario vaya a darle un uso de trastero o almacén, el factor que nos dirá si el arrendatario tiene o no que practicar retención sobre la renta que paga va a ser el concepto de actividad económica.

Por lo tanto, en los casos en que el arrendatario realice actividad económica tendrá que practicar retención sobre la renta pagada (y sobre el resto de importes que tenga que pagar, excluido el IVA) y no habrá obligación de retener en los casos en que el arrendatario no realice actividad económica.

En los supuestos en que el arrendatario realice actividad económica habrá que determinar si el inmueble destinado a almacén o trastero afecta a dicha actividad económica o no. Así, por ejemplo, un autónomo podrá enfrentarse a dos situaciones diferentes:

• Retención: tendrá que practicar retención por el alquiler del local que usa como almacén de materiales relacionados con su actividad (aunque no realice actividad comercial en ese local).
• No retención: no tendrá que practicar retención por la renta que paga por el alquiler de un local ubicado en la costa en el que almacena elementos de ocio, tales como tablas de surf, canoas, cubos de arena o flotadores de los peques de la casa, etc., ya que ese local no afecta en nada a su actividad económica.

Así nos lo explica el artículo 76.1b del Reglamento del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (RIRPF).

Cabe mencionar que una vez que sabemos que el arrendatario del trastero/almacén está obligado a retener en función a si realiza o no actividad económica, estará exento de la obligación de retener si se encuentra en alguno de los supuestos siguientes:

1. Cuando la renta que pague anualmente al arrendador no supere los 900 euros.
2. Cuando el arrendador acredite documentalmente al arrendatario que se dedica a actividad clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 del IAE (impuesto de actividades económicas) o en algún otro epígrafe que le permita (al arrendador) ejercer actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos. Y, además, le acredite que, aplicando las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del grupo 861 del IAE al valor catastral de los inmuebles destinados a alquiler o subarrendamiento, no ha resultado cuota cero.

Así lo expresa el artículo 75.3g RIRPF

Lo visto hasta aquí es para el caso en que el arrendador sea persona física (con independencia de que el arrendatario/inquilino) sea persona física o jurídica). En caso de que el arrendador sea persona jurídica, la retención operará del mismo modo pero hablaremos entonces de retención, no con cargo al IRPF, sino de retención sobre el Impuesto de Sociedades.

 

 

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