Esta es la duración de los contratos de alquiler con la última reforma del PSOE
Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados
Hoy se ha publicado en el BOE el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor al día siguiente de su publicación, es decir, el 6 de Marzo de 2019. A tener en cuenta que dicho Real Decreto, para su incorporación al ordenamiento jurídico y su plena aplicación, ha de ser convalidado por la Comisión Permanente, ya que en este momento se encuentran disueltas las Cortes Generales.
Tras la entrada en vigor de este nuevo marco legislativo, la duración de los alquileres de vivienda quedará de la siguiente manera, en virtud de la fecha de celebración de los distintos contratos y de las diferentes normas que se encontraban vigentes al momento de su concertación.
Poner de relieve que entre arrendador y arrendatario existe libertad de pactos en cuanto a la duración del arrendamiento, siendo válidos aquéllos que sean iguales o superen los regulados por Ley (3 y 5 ó 7 años, dependiendo del momento de su celebración), quedando sujetos dichos pactos a los plazos previstos legalmente, a voluntad del inquilino, en aquéllos casos en que el arrendamiento se celebre por períodos inferiores.
Por otro lado, con dicha regulación que limita temporalmente la duración de los arrendamientos, sigue conviviendo aquélla otra que sostiene y mantiene la prórroga voluntaria para el inquilino y forzosa para el propietario, como veremos seguidamente.
Duración de los contratos de alquiler según su fecha de celebración
Contratos celebrados a partir del 6 de Marzo de 2019, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Se vuelve con esta regulación, en gran medida, a la contemplada por la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre que entró en vigor el 1 de Enero de 1995.
Sea cual sea el plazo de duración que se pacte, siempre y cuando sea inferior a cinco años para el caso de que el arrendador sea persona física, o siete años si lo es persona jurídica, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de esos cinco o siete años, si así lo desea el arrendatario o inquilino, y aunque haya oposición del arrendador. Para tal prórroga no será necesario realizar ninguna comunicación al propietario-arrendador, siendo suficiente con la permanencia del inquilino en la vivienda objeto del arriendo, y con el abono de la renta acordada. Se trata, por tanto, de una prórroga obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario.
Es decir, si el contrato se celebrara el mismo día 6 de Marzo, o en fechas posteriores, y se pactara por un plazo de un año, por ejemplo; transcurrida dicha anualidad, la mera permanencia del inquilino en la vivienda, se habrá de entender como su deseo por una anualidad más, y así sucesivamente, hasta que transcurran los cinco o siete años legalmente previstos. Incluso si a lo largo de este período (5 ó 7 años) el arrendador quisiera rescindir el contrato por el transcurso del plazo pactado, no sería posible sin el consentimiento expreso del arrendatario, puesto que se encuentra amparado por la Ley.
Transcurridos cinco años desde la fecha de celebración del contrato, si el arrendador no preavisa al inquilino con cuatro meses de antelación a la finalización del plazo, o el arrendatario indica su deseo de no continuar con el arriendo con dos meses de antelación, se producirá la denominada tácita reconducción arrendaticia, o lo que es lo mismo, prórroga por otras tres anualidades más. El contrato podrá seguir prorrogándose tácitamente, de manera anual, una vez haya transcurrido la totalidad del plazo referido anteriormente, pero para ello será necesario que no haya mediado preaviso alguno de finalización de la relación arrendaticia por parte de ninguna de las partes contratantes.
Esta tácita reconducción de hasta tres anualidades más, queda prevista nuevamente como una prórroga obligatoria para el arrendador, si no preavisó con cuatro meses de antelación la intención de terminación del contrato al transcurso de los cinco o siete años, puesto que prorroga el contrato de esta manera solamente establece la opción del arrendatario de dar por finalizado el mismo en cada una de las anualidades de la tácita reconducción.
El arrendador podrá denegar la prórroga forzosa durante esos primeros cinco años (y deberíamos de entender que durante los tres de tácita reconducción), si transcurrido el primer año de duración del alquiler, tuviera necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, y hubieran quedado previstas estas posibles circunstancias en el contrato de alquiler de manera expresa, para lo que habrá de preavisar al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda. Esta excepción a la prórroga queda prevista exclusivamente si el arrendador es persona física.
Contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 6 de Marzo de 2019
Aunque el pasado mes de Diciembre fue aprobado otro Real Decreto que contemplaba medidas similares al actual, al no resultar convalidado, no se incorporó al ordenamiento jurídico, por lo que, desde mi punto de vista, los contratos celebrados durante su breve vigencia, quedarán regulados por la normativa anterior, a excepción de los plazos concertados por las partes en el uso de su libertad de contratación.
Y una vez dicho esto, los contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 6 de Marzo de 2019, que pueden tener una duración de hasta tres años, a voluntad del inquilino, y aunque hubiera habido oposición por parte del arrendador, tienen las siguientes características:
- La tácita reconducción o prórroga, si no ha mediado comunicación por el arrendador, una vez transcurridos los tres años, es anual, es decir, de un año, y vencido ese año, sin requerimiento del propietario, por otro año más, y así sucesivamente.
- Las causas de denegación de la prórroga forzosa (primeras tres anualidades), son las mismas que se han expuesto en el apartado anterior (contratos celebrados a partir del 19 de Diciembre de 2018), sin necesidad de que dichas causas queden previamente previstas en el contrato de alquiler.
Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013
Los contratos celebrados entre estas fechas que permanezcan hoy en día en vigor, están sometidos a la tácita reconducción o prórroga anual, si antes de transcurrir la anualidad de vigencia de los mismos, el arrendador no ha hecho uso de su derecho de resolución, mediante la comunicación al arrendatario, con al menos treinta de días de antelación a la fecha de finalización de cada anualidad prorrogada, su deseo de que no se prorrogue más.
En cuanto a la posibilidad de denegar la continuación del arriendo durante alguna de sus prórrogas, solamente procederá, si en el contrato se pactó expresamente dicha posibilidad si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí.
Para entender esta denegación de prórroga, contemplemos el siguiente supuesto:
Un propietario-arrendador que celebró un contrato con posterioridad al 1 de Enero de 1995 y antes del 6 de Junio de 2013, está contento con su inquilino, y ha permitido que el contrato se haya ido prorrogando anualmente hasta la actualidad. La nueva prórroga del contrato se ha producido hoy, 18 de Diciembre, con duración, por tanto, hasta el 18 de Diciembre de 2019. Determinados conflictos en el matrimonio del propietario-arrendador de la vivienda, conducen a que tiene que abandonar su domicilio familiar a finales del próximo mes de Febrero de 2019. Este hecho daría lugar a que, si se hubiera contemplado este supuesto en el contrato, el propietario podrá comunicar al inquilino que tiene que abandonar la vivienda por necesidad. Ahora bien, de no estar previsto en el contrato, habrá de esperar al 18 de Diciembre de 2019, fecha en la que finalizaría la nueva prórroga a que se ha dado lugar.
Contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994
Estarán vigentes hoy en día aquello en los que se pactó la prórroga forzosa a favor del inquilino, y estando sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se podrá denegar dicha prórroga, en los siguientes supuestos, que no habrán de figurar ni quedar previstos en el contrato:
- Si el arrendador necesita para sí la vivienda o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
- Si el arrendador proyecta el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere.
- Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en un año, salvo causa justificada.
- Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población.
- Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda por el propietario, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute (propiedad o usufructo), una vivienda desocupada y apta para sus necesidades.
Contratos celebrados desde 1964 hasta el 8 de Mayo de 1985. (Los alquileres denominados como “renta antigua”)
Se le aplica la ley de arrendamientos urbanos de 1964 que prevé el famoso régimen de prórroga forzosa, o prórroga indefinida, a voluntad siempre del arrendatario.
La posibilidad de denegar la prórroga forzosa será por idénticas causas que las comentadas en el apartado anterior sobre los contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994, siendo necesario, en el requerimiento que se realice al inquilino, justificar la necesidad para la denegación de la prórroga, y hacerle el ofrecimiento de las indemnizaciones previstas en la Ley si desalojara la vivienda y la pusiera a disposición de su propietario con anterioridad a la finalización de la anualidad prorrogada.
La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, prevé además el número de subrogaciones y quienes pueden continuar en el arrendamiento, una vez fallecido el inquilino inicial con quien se contrató el arrendamiento, siendo dos las subrogaciones permitidas, y dándose la siguiente casuística:
- Si cuando entró en vigor la Ley de 1994, es decir el 1 de enero de 1995, se habían producido ya las dos subrogaciones permitidas, ya no cabrá ninguna más.
- Si a 1 de Enero de 1995, se hubiera producido una subrogación, cabrá la segunda subrogación.
- Si, por el contrario, a 1 de Enero de 1995, no se hubiera producido ninguna subrogación, cabrá efectuar las dos permitidas.
Las subrogaciones solamente podrán ser a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento; y en defecto de los anteriores, podrán subrogarse los ascendientes (padres) que conviviesen con el inquilino durante, al menos, los tres años anteriores.
El contrato, en estas subrogaciones, finalizará al fallecimiento del subrogado, salvo que el subrogado fuera un hijo, en cuyo caso finalizará a los dos años o en la fecha en que el hijo cumpliera 25 años. Hay una excepción en estos casos en que el subrogado sea un hijo del inquilino: si se encuentra afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, el contrato se extinguirá al fallecimiento de dicho hijo minusválido.
Los derechos reconocidos a los cónyuges de los arrendatarios, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
idealista
Cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda
La reforma de la Ley de arrendamientos urbanos de diciembre de 2018 supone importantes cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.
Vamos a analizar los cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda aprobados en el Real Decreto-Ley 21/2018.
La entrada en vigor de esta modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se produjo el 19 de diciembre de 2018.
ADVERTENCIA:
El Real Decreto-Ley 21/2018 no ha sido convalidado por el Congreso de los Diputados en la votación celebrada el 22.01.2019, por lo que es DEROGADO y por tanto NO SERÁ APLICABLE desde que se publique su derogación en el BOE.
Los contratos de arrendamiento que se hayan celebrado durante el escaso mes de duración en el que ha permanecido vigente conservan su vigor.
La pretendida reforma llevada a cabo por el Gobierno y que NO HA SIDO APROBADA contemplaba lo siguiente:
Como sabéis la última reforma importante de la Ley de Arrendamientos Ubanos, que se ocupa de la regulación de los ALQUILERES DE VIVIENDAS se modificó en Junio de 2013, aplicándose a todos aquellos contratos que se celebraron entre el 6.02013 y el 18.12.2018.
Arrendamientos de vivienda celebrados desde el 6 de Junio de 2013 hasta el 18 de diciembre de 2018 inclusive
Para estos contratos, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda es la siguiente:
1º.- La duración del contrato será la que libremente pacten las partes.
2º.- En el supuesto de que en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es INFERIOR a TRES AÑOS, el inquilino tiene el derecho si quiere de prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda HASTA TRES AÑOS (3 años).
3º.- Una vez transcurridos los TRES AÑOS, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante UN AÑO más.
4º.- Transcurrido ese CUARTO AÑO, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción.
Contratos que se celebren a partir del 19 de diciembre de 2018: Cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda
La modificación llevada a cabo supone principalmente un cambio en cuanto a la duración del contrato. Estos cambios han sido aprobado por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre.
INSISTIMOS:
Estos cambios en la duración del contrato de arrendamiento NO SERÁN APLICABLES AL NO HABER SIDO CONVALIDADOS POR EL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS.
Según el texto de la reforma, sobre el que ya hablaremos en otros artículos más detenidamente, los cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda es una de las medidas más significativas.
Con estas modificación, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda sería la siguiente:
1º.- La duración del contrato será la que libremente pacten las partes.
2º.- Cuando el arrendador es una persona física, y en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es INFERIOR a CINCO AÑOS, el inquilino tiene el derecho, si quiere, de prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda HASTA CINCO AÑOS (5 años).
Si el arrendador es una persona jurídica (empresa), el inquilino tiene el derecho, si quiere, de permanecer en la vivienda HASTA SIETE AÑOS (7 años).
3º.- Una vez transcurridos los CINCO AÑOS o los SIETE AÑOS (si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de TRES AÑOS MÁS.
4º.- Transcurrido esos OCHO AÑOS de duración (5 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona física, o esos DIEZ AÑOS de duración (7 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona jurídica, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción.
El artículo 9 de la LAU en este apartado queda con la siguiente redacción:
«1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.»
La entrada en vigor de esta reforma se producirá el 19 de diciembre de 2018, por lo que los contratos que se celebren en esa fecha o posteriormente quedarán afectos a dicha reforma.
CONCLUSIÓN:
Principalmente los cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda suponen un aumento del tiempo mínimo a favor del inquilino que de esta forma pasa de los 3 actuales a los 5 o 7 años dependiendo de la condición del arrendador (persona física o jurídica).
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Francisco Sevilla Cáceres -Abogado
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