REQUISITOS PARA QUE EL PROPIETARIO PUEDA RECUPERAR LA VIVIENDA ARRENDADA POR CAUSA DE NECESIDAD

 

• Debe haber transcurrido el primer año de contrato
• El arrendador debe comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda alquilada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge (en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial).
• La comunicación debe realizarse al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
• La vivienda debe ser ocupada por la persona para la que se ha indicado que existe la necesidad antes de tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda.
• Causa cierta y acreditada

 

 

SI FINALMENTE EL ARRENDADOR NO OCUPA LA VIVIENDA:

 

-Si no se ocupa la vivienda por la persona indicada en el plazo de 3 meses, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre:

• Volver a la vivienda alquilada por un nuevo período de hasta tres años, con las mismas condiciones contractuales que tenía además de una indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación
• O ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

 

-Por otro lado, si el inquilino entiende que la causa alegada no es cierta, puede acudir a los tribunales demandando al propietario.

 

artículo 9.3º LAU dispone:

” No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”

 

Qué se entiende por “necesidad”

Los tribunales han venido delimitando qué se entiende por necesidad y no mera conveniencia. A modo de ejemplo, se considera justificada la necesidad cuando por motivos laborales el propietario cambia su puesto de trabajo a la localidad donde está situada la vivienda después de haber residiendo en otra, cuando un hijo que convivía con el propietario se independiza y necesita otra vivienda o cuando por el motivo que sea el propietario se ve obligado a abandonar la vivienda en la que se encuentra.

Este tipo de causas de necesidad no serían válidas en caso de que el propietario tenga otra vivienda de semejantes característica en la misma zona, además de la vivienda arrendada.

 

Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de junio de 2013 permiten recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador o por necesidad de algunos de sus familiares.

¿Es fácil recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador o de sus familiares?

Esta pregunta que hace poco me hicieron, ha dado pie para que escriba sobre la incidencia que en esta materia ha tenido la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos operada en Junio de 2013.

Como sabéis, el 6 de junio del año 2013 se publicó la reforma de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), así que a partir de esa fecha,  los contratos que se hayan celebrado deberán tener en cuenta los cambios producidos en la Ley, ya que actualmente es de aplicación este último texto legal.

Este post va dirigido a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados después del 6 de junio de 2013.

¿Dónde se recoge la posibilidad de recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador?

El artículo 9 de la LAU es el que recoge en su apartado 3º la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar la vivienda entregada en alquiler antes de que finalice el contrato de arrendamiento.

 

 

Los cambios más importantes que se han producido son:

– Se puede recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador  siempre que sea para sí mismo,  para cualquier familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción,  o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

– La recuperación de la vivienda no podrá solicitarse hasta tanto no haya transcurrido el PRIMER AÑO del contrato. Si el arrendamiento es posterior al 6 de Junio de 2013, que es cuando entró en vigor la nueva normativa, hay que esperar al menos UN AÑO para poder recuperarla

– La ley dice que “No procederá la prórroga obligatoria del contratosi, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente”. El citado texto legal, leido literalmente, lo que establece es que no “procederá la prórroga obligatoria“, lo que significa que si el contrato se ha establecido por una duración de dos o tres años, el arrendador no podrá recuperar la vivienda alquilada por necesidad hasta que no haya transcurrido dicho plazo, pues el contrato no está en prórroga.

Esta falta de claridad de la ley aconseja a los arrendadores que los contratos los hagan por una duración de UN AÑO, teniendo de esa manera la posibilidad de recuperar la vivienda por causa de necesidad de él o de sus familiares, ya que transcurrido ese primer año el arrendamiento habrá entrado en prórroga legal a favor del inquilino hasta un total de tres años, lo que le permite al arrendador acogerse a esta  posibilidad de recuperación de la vivienda.

– La referida comunicación deberá realizarla el arrendador al inquilino al menos con DOS MESES de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

– No basta solo la mera comunicación para recuperar la vivienda alquilada por necesidad, sino que la causa deberá ser cierta y acreditada, por EJEMPLO: copia de la sentencia de divorcio donde se atribuya la vivienda alquilada a uno de los cónyuges. Acreditar que uno de los hijos no tiene vivienda donde residir, etc.

– El plazo que tiene el arrendador o alguno de sus familiares para ocupar la vivienda recuperada es de TRES MESES. Si no se ocupase en dicho plazo, el arrendatario podrá nuevamente pedir en el plazo de TREINTA DIAS retornar a la vivienda y volver al alquiler por una duración de tres años.

– En el caso de que retornase el inquilino a la vivienda porque no hubiese sido ocupada en esos tres meses por el arrendador o alguno de sus familiares, aquél podrá pedir una indemnización por los gastos que el desalojo le hubiese supuesto (mudanza, otro alquiler, etc.).

 

EJEMPLO:

Contrato de arrendamiento de vivienda de septiembre de 2016, con duración de un año, que se irá prorrogando anualmente (a voluntad del inquilino) hasta que alcance la duración mínima legal de tres años conforme el artículo 9.1 de la LAU, por tanto actualmente se encuentra prorrogado en la segunda anualidad.

Si el arrendador necesita la vivienda para si mismo o algún familiar de primer grado, podria notificar ya la causa de necesidad al inquilino con al menos dos meses de antelación tal como establece la Ley o habría que esperar al vencimiento de esta segunda anualidad en septiembre de 2018.

Después de todo lo que hemos dicho hasta ahora, la causa de necesidad prevista en el artículo 9 apartado 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no se puede invocar en el primer año del contrato, pero sí a partir de que el mismo se cumpla, por lo que ya se podría hacer el requerimiento con dos meses de antelación siempre que el final de este plazo sea posterior a la primera anualidad.

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Nueva regulación del desahucio por razón de necesidad del arrendador del art.9.3 LAU tras la Ley 4/2013

Vicente Magro Servet

1.- Introducción

La nueva Ley 4/2013 –EDL 2013/71638– de reforma de la LAU ha venido a introducir diversas modificaciones en el texto normativo que regula los arrendamientos urbanos. Y ello, para fijar ventajas para ambas partes del contrato, a fin de ir subsanando las deficiencias que la regulación precedente contenía. Y entre ellas ha sido objeto de modificaciones la referida a la opción que tiene el arrendador de poder recuperar el inmueble arrendado cuando concurran razones objetivadas que le permitan tal recuperación, omitiendo con ello el derecho del arrendatario a la prórroga forzosa de la que dispone, aunque el contrato lo haya firmado por un año y pueda este llegar a alcanzar los tres años como mínimo.

Esta fijación de la opción del arrendador de recuperar la vivienda se lleva a cabo para evitar que los arrendadores tengan que buscar otro inmueble y alquilarlo cuando disponen de uno que está arrendado, pero incluido todavía dentro del derecho a la prórroga forzosa, y, por ello, en principio sin opciones del arrendador de recuperar la posesión del inmueble hasta que transcurra ese plazo mínimo de tres años que la LAU -EDL 1994/18384- le confiere al arrendatario para poder mantenerse en la vivienda. Pero sabemos que se dan muchos casos en los que el arrendador puede necesitar realmente la vivienda para sí o sus familiares al poco tiempo de haberla arrendado por concurrir circunstancias coyunturales y sorpresivas o inesperadas que hacen preciso que tenga que utilizar un inmueble para sí o para sus familiares que con él conviven y que precisan de una vivienda.

Sin embargo, ante esta opción hay que llevar también cuidado, a fin de no confundir esta opción del arrendador con las posibilidades de que se pueda cometer fraude y disfrazar esta necesidad para postular la aplicación del art. 9.3 LAU –EDL 1994/18384– que vendría a enmascarar un derecho, cuando detrás no existe tal circunstancia objetivable que daría lugar legalmente a hacer desaparecer el derecho de prórroga forzosa de que dispone el arrendatario, al menos, hasta tres años. Es por ello, por lo que los tribunales han detectado en ocasiones situaciones de fraude en casos de arrendadores que han intentado obviar este derecho de prórroga forzosa simulando situaciones de necesidad que luego no son tales y que eran falsas, habiendo podido engañar al juez en un primer momento, y estimando este la situación de necesidad. No obstante, la normativa de la LAU amplía las opciones, como veremos, de que se pueda sancionar civilmente esta conducta de fraude en la alegación de la causa de necesidad, si más tarde se demuestra que esta no era tal y que, en realidad, el arrendador no ha ocupado la vivienda, sino que incluso es otra persona distinta a la propuesta por él (sus hijos o cónyuge) encubriéndose un contrato real de arrendamiento con otra persona.

En realidad, estas situaciones de fraude se han llegado a dar más en situaciones de contratos antiguos en los que el arrendador busca fórmulas para recuperar la posesión para volverlos a alquilar a un precio de renta superior al que el arrendatario estaba pagando.

Pues bien, en la Exposición de motivos de la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- se hace constar que uno de los temas que se potencian y reforman en la LAU es, precisamente, este, apuntando que se modifica técnicamente “La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento”.

Por ello, la regulación actual de esta opción se contempla en el art. 9.3 LAU -EDL 1994/18384-, a cuyo tenor: “No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor”. Veamos la casuística de esta opción del arrendador de recuperar la vivienda antes de que transcurran los plazos máximos de la prórroga forzosa.

2.- Modificaciones operadas en la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- en cuanto al derecho del arrendador de recuperar el inmueble por causa de necesidad

a.- Ya no hace falta que conste en el contrato de arrendamiento el derecho del arrendador a recuperar el inmueble antes de los tres años por causa de necesidad

Con la regulación legal anterior a la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638-, para que fuera efectivo este derecho de recuperación se debía fijar en el contrato tal previsión, y de no hacerlo no podía aplicarse este derecho por el arrendador, ni aunque precisare por necesidad la vivienda, teniendo que esperar a la finalización del contrato. Con la reforma por Ley 4/2013 ya no será preciso hacer constar en el contrato tal previsión. Este era uno de los principales problemas que se daban cuando no se contaba con los servicios de un profesional a la hora de redactar un contrato y se utilizaban impresos de contratos antiguos donde no constaba esta opción del arrendador a recuperar el inmueble en caso de necesidad, lo que daba lugar a la circunstancia de que si, en efecto, tal situación de necesidad concurría no podía recuperar el inmueble y se tenía que esperar el arrendador o su familiar hasta que pasaran, nada menos, que los cinco años de duración que el art. 9 LAU -EDL 1994/18384- preveía que tenía derecho el arrendatario a permanecer en el inmueble ejerciendo su derecho de prórroga forzosa hasta ese plazo. Por ello, al final, las consecuencias de no contar con un profesional especializado en materia arrendaticia era sumamente gravoso para el arrendador que se veía obligado a tener que alquilar un piso hasta que transcurrieran esos cinco años de duración mínima, ni aunque estuviera en condiciones de demostrar que la necesidad existía, y que ante la obstinación del arrendatario de abandonar el inmueble pese a ser conocedor de esta circunstancia no se podía ver obligado a abandonar el piso si seguía pagando las rentas hasta llegado ese plazo de cinco años desde la firma del contrato.

Por ello, en la actualidad aunque no conste esta circunstancia en el contrato el arrendador podrá alegar este derecho si concurre una causa concreta de necesidad, a no confundir con una comodidad de disponer de ese inmueble para sí o para terceros relacionados con él.

b.- Consecuencias de la no ocupación del inmueble arrendado tras haberse alegado por el arrendador la causa de necesidad y abandonar el inmueble el arrendatario.

Antes de la reforma por Ley 4/2013 -EDL 2013/71638-, si se había pactado en el contrato esta previsión del derecho del arrendador de recuperar el inmueble y este la ejecutaba pero no ocupaba el inmueble por esta circunstancia de necesidad en el plazo de tres meses desde el desalojo, o extinción del contrato, el arrendador debía sufrir una de estas dos consecuencias:

A) Reponer al arrendatario en la posesión del inmueble hasta cinco años, como nuevo plazo,

B) O bien que el arrendador le indemnizara con el importe de las rentas por los años que quedaren hasta completar cinco.

Sin embargo, tras la reforma las opciones son las siguientes:

Se rebaja el plazo de cinco a tres años y la indemnización no es de la totalidad de las rentas que faltaren por abonar por todos los años, sino de un mes por año y hasta tres años. Así,:

A) El arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación,

B) O ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.

La práctica ha venido a demostrar en estos casos que los arrendatarios que han podido judicializar este incumplimiento del arrendador de la propia alegación que efectuó para conseguir recuperar el inmueble antes de los cinco años desde la firma del contrato (ahora lo es antes de los tres años) han optado lógicamente por la indemnización, ya que cuando el arrendador había ejecutado este derecho y se marchaban del inmueble, bien voluntariamente, bien por orden judicial, porque el juez había estimado probado que concurría y se había probado la existencia de la necesidad, ya habían alquilado otro inmueble y les resultaba complicado regresar al primitivo resolviendo su contrato de arrendamiento que habían tenido que firmar cuando se marcharon del inmueble, por lo que se ha optado por la indemnización.

3.- La concurrencia del abuso de derecho en estos casos cuando se acredita que se ha intentado resolver el contrato por otras vías y al final se intenta por la del art. 9.3 LAU -EDL 1994/18384- simulando la causa de necesidad

En ocasiones los arrendadores han querido recurrir a esta vía cuando han visto que otras causas de resolución no han prosperado, intentando simular la existencia de una causa de necesidad que anticipara el vencimiento del plazo de cinco años que antes de la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- existía en el art. 9 LAU -EDL 1994/18384- como plazo máximo del que disponía el arrendatario para estar en el inmueble disfrutando de la prórroga forzosa. Así, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 30 Jul. 2004, rec. 727/2003 –EDJ 2004/131075– se alegó esta circunstancia en un caso en el que se alegó abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo por parte de la actora, al acudir de forma abusiva a la vía judicial con el único propósito de conseguir la resolución del contrato. Y, así, por el demandado se alegaba que el actor había planteado ya otros procedimientos intentando el desahucio, pero no habían prosperado. No obstante, el tribunal desestima esta causa, entendiendo que las anteriores causas podrían haber sido viables en el contexto en el que se produjeron y que lo había que valorar, y no otra cosa, era si en este caso concreto la causa alegada de necesidad ciertamente concurría y no se trataba de una simulación o fraude. Así, puntualiza que no puede apreciarse en modo alguno la concurrencia de una abuso de derecho ni un uso antisocial del mismo, el abuso consistiría en hacer imposible a un propietario el acceso al piso de su propiedad cuando lo necesita para un uso propio, no, evidentemente, cuando lo pretende para especular. Ante ello y acogiendo el viejo principio de las fuentes Romanas; «Qui iure suo utitur menimen laedit» (Digesto, libro 50, Título XVII; fragmentos 55, 151 y 155), es decir, quien usa de su derecho no daña, no causa daño a los intereses de terceros, se ha de concluir, excluyendo el Abuso del Derecho (artículo 7.2 del Código Civil –EDL 1889/1-).

En este caso concreto se trataba de un arrendador que residía en el extranjero y que precisaba del inmueble arrendado para vivir él, oponiéndose el arrendatario alegando que era incierta la causa y que se trataba de una mera situación de comodidad (1).

4.- Requisitos que debe cumplimentar el arrendador para la operatividad de la causa de resolución del contrato de arrendamiento por razón de necesidad

Del contenido del art. 9.3 LAU -EDL 1994/18384- se desprenden los presupuestos objetivables que deben concurrir, tanto personales en el arrendador, como con respecto al procedimiento a seguir, para que sea viable la ejecución de esta causa de resolución del contrato. Y estos se centran en los siguientes, a saber:

a.- Periodo mínimo que debe haber transcurrido desde la celebración del contrato:

No puede plantearse la resolución por causa de necesidad sino hasta que haya transcurrido el primer año del contrato.

b.- Obligación de comunicación de esta circunstancia del arrendador al arrendatario.

Bajo el amparo de la Ley de 1964 para la denegación de la prórroga, el artículo 65,1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 –EDL 1964/62-, exigía el requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde, y las causas de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación, o con seis meses si el inquilino no contesta al requerimiento dentro del plazo de treinta días.

En la actualidad, ya no se habla de tal requerimiento en forma fehaciente, sino que se cita la mera comunicación, y para ello en el art. 4.6 LAU (2) -EDL 1994/18384- se ha introducido el uso del domicilio electrónico del que pueden disponer ambas partes para llevar en estos las notificaciones que respectivamente se tengan que hacer. Y es esta una fórmula que las partes pueden convenir para que entre ellas tengan que llevarse a efecto las notificaciones previstas en la LAU y no otras. Y es esta una previsión, la del art. 9.3 LAU contemplada en esta ley, por lo que no haría falta acudir a un requerimiento notarial, sino que si se ha pactado el uso de los envíos por correo electrónico en el contrato esta fórmula es válida. Lo único es que al exigirse en el art. 4.6 LAU que quede constancia del envío y recepción siempre se debe convenir que se utilice el sistema del “acepto” o “leído” para cuando ambas partes firmantes del contrato se envíen mensajes por esta vía, a fin de que quede constancia del envío y recepción.

c.- Comunicación del contenido de la causa de necesidad y de la persona que tiene derecho a la ocupación.

Se contempla que el arrendador debe comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En esta comunicación que debe llevar a efecto el arrendador al arrendatario debe citar dos circunstancias referidas tanto para especificar para quien es el inmueble en su uso y por qué causa se lleva a cabo el ejercicio de este derecho. Podría ser aconsejable, incluso, acompañar algún tipo de documentación que avale o pruebe la causa de necesidad, si el arrendatario desconfía de la veracidad de la causa siempre que ello no comprometa la protección de datos de carácter personal de la persona que va a ejercer este derecho a ocupar el inmueble de las que se citan en el art. 9.3 LAU -EDL 1994/18384-. De todos modos, si al final se judicializa el caso indudablemente que el arrendador se verá obligado a acompañar con la demanda los documentos en los que basa su derecho.

d.- Plazo para ejercitar este derecho.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Es este un plazo de mínimo que debe respetarse y que se aplica solo en casos muy concretos en los que el uso de la vivienda por el arrendador lleva una fecha y esto se da, por ejemplo, en los casos de matrimonio del arrendador o de sus familiares en los grados antes expuestos, a fin de que si el arrendatario acepta tenga un plazo para poder encontrar otro inmueble al que poder acudir. El problema es que si se niega el arrendatario a abandonar el inmueble habría que acudir a la vía judicial, e incluso el arrendador podría reclamarle los daños y perjuicios sufridos por la negativa a abandonar el inmueble y concurría causa justa para obtener la recuperación. Estos daños y perjuicios podrían consistir en los necesarios para alquilar otro inmueble ante esta negativa forzando un procedimiento judicial y los de desplazamiento de muebles o material a este piso alquilado por la negativa a abandonar el que es propiedad del arrendador, ya que este gasto no se habría producido si el arrendatario hubiera aceptado la observación efectuada de un derecho reconocido en la LAU al arrendador, por lo que estos gastos “provocados” al arrendador o su familiar deben correr de cuenta de quien ha provocado este gasto.

e.- La necesidad es lo opuesto a lo superfluo y en la colisión de derechos en estos supuestos prima el del arrendador (3).

Lo que debe valorarse por el juez si el conflicto se judicializa es si la causa alegada es cierta y está debidamente objetivada y probada, ya que es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 1954 y 17 de febrero de 1955), que por necesidad se entiende no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo, y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, no atribuyéndose a la necesidad un alcance tan reducido que abarque sólo aquellos supuestos en que la disponibilidad de la vivienda aparezca como algo absolutamente imprescindible y como única forma de resolver el alojamiento de la persona beneficiaria de la denegación de prórroga, ni tan amplio que abarque todo supuesto en que la ocupación de la vivienda arrendada sea conveniente o útil al beneficiario. Además, la prueba de la necesidad alegada corresponde al arrendador y que, en todo caso (Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1960, 6 y 13 de mayo de 1963) en los supuestos de colisión de intereses entre arrendador y arrendatario, por necesitar ambos la vivienda, debe prevalecer el derecho del propietario frente a un derecho de rango inferior como es el arrendamiento, puesto que lo contrario sería tanto como negar el derecho de propiedad. Pero lo que está claro es que la prueba de esta necesidad en la escala de graduación que acabamos de comprobar debe exigirse en la medida en la que el juez llegue a la convicción de que, en efecto, concurre una causa de recuperar el inmueble tal como se da en los casos de separación o divorcio del arrendador en los que precisa la vivienda para sí o para su ex cónyuge, en los de boda de un familiar de los comprendidos en la escala de graduación citada en el art. 9,3 LAU -EDL 1994/18384-, regreso a la localidad donde está ubicado el inmueble si ha estado trabajando en otra y precisa la vivienda para sí, etc. En definitiva, que deben tratarse de supuestos en los que no puede obligarse al arrendador a alquilar otro inmueble cuando concurre una causa que determina que el arrendador debe ocupar para sí o para los suyos ese inmueble.

f.- Problemas interpretativos a la hora de valorar el concepto de “necesidad”.

El concepto de “necesidad” puede ser algo muy subjetivo, pero en esencia, de judicializarse el caso el juez va a valorar qué derecho prima más, si el de la vivienda y la eficacia del contrato de arrendamiento, o el de la necesidad, que no comodidad, de ocupar esa vivienda por estar ubicada en la zona donde se satisfacen los intereses del arrendador (4), o de una de las personas citadas en el art. 9.3 LAU -EDL 1994/18384-. Por ejemplo, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 25 Nov. 2003, rec. 771/2002 se contempla que por necesario no ha de entenderse lo forzoso, obligado o impuesto, sino el estado que respecto a la ocupación de la vivienda arrendada se presenta como opuesto a lo superfluo y en estadio o grado superior a lo que puede considerarse como conveniente para conseguir el fin útil pretendido de habitación. En este caso se planteaba un supuesto en el que un hijo del arrendador quería independizarse y la mejor forma de hacerlo era la de ocupar el inmueble que estaba arrendado, girando la prueba sobre si este deseo del hijo era razón suficiente como para denegar la prórroga forzosa y recuperar el arrendador el inmueble para que lo ocupe su hijo. Pero el Tribunal apunta que el deseo de tener un hogar independiente cuando no existe norma alguna que obligue a convivir con familiares o amigos, o en una institución determinada y se dispone de medios económicos suficientes para hacerlo, constituye un supuesto de necesidad, al no fundarse ésta en casos predeterminados y tasados y corresponder a los Tribunales, según las alegadas y probadas circunstancias concurrentes, su libre apreciación. Antiguamente el artículo 63.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 -EDL 1964/62- sólo contenía una enumeración, no cerrada, de presunciones de necesidad (5), aspecto que ahora se ha suprimido y se deja al libre criterio de los tribunales aunque sin olvidar que esa relación puede servir de referente en la actualidad como criterio orientativo. Y en este caso se señaló que el derecho consagrado en el artículo 19 de la Constitución Española –EDL 1978/3879– de elegir libremente el lugar de residencia legitima a todos los ciudadanos a fijar su domicilio en la localidad que se acomode a sus intereses personales, sin que se alcance a comprender cómo los vínculos que surgen de un contrato de arrendamiento, por muy fuertes y tuitivos que sean, puedan restringir, cuando no eliminar, aquél. El ejercicio de tal derecho cuando se concreta en la localidad en que radica la vivienda arrendada, y el arrendador no goza de otra a su libre disposición, se constituye en causa de necesidad y de resolución del contrato locativo. Toda limitación a la extensión normal del derecho de propiedad y libre disposición de los bienes por sus propietarios debe ser objeto de interpretación restrictiva -Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 18 de abril de 1986 -EDD 1986/8847- y 17 de enero de 1989 -EDD 1989/173-, y Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 1959, 20 de enero de 1962, 12 de abril de 1989 y 6 de febrero de 1991 -EDJ 1991/1200-.

En muchos casos se han alegado y probado motivos laborales y que por ello que los hijos sean escolarizados en esa localidad. Y así, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 1ª, Sentencia de 1 Feb. 2011, rec. 260/2010 -EDJ 2010/59559- se recoge que “lo que importa no es apreciar si le es al actor necesario o no vivir en Castellón, sino si tiene o no necesidad de ocupar su vivienda arrendada, sita en esa ciudad donde ha decidido residir, debe estimarse la demanda, como antes se ha dicho, pues el actor carece de cualquier otra vivienda propia en esa ciudad y desea ocupar la vivienda arrendada debido a su voluntad de trasladarse a Castellón en donde trabaja y estima necesario que sus hijos cursen sus estudios, resultando irrelevante a estos efectos la proximidad de ambos términos municipales, si el demandante puede o no desplazarse cómodamente para desarrollar su trabajo o si los hijos del actor han sido o no matriculados en una u otra población.”

g.- El arrendador no debe disponer de una vivienda semejante a la que reclama que satisfaga las necesidades que alega.

Por último, reseñar que es preciso que para estimar esta “necesidad” el arrendador no disponga de otra vivienda igual o semejante en sus condiciones de lugar y habitabilidad a la que reclama. Y para ello debe ponderarse el justo equilibrio y razonamiento del juez en orden a entender si la vivienda que el demandado arrendatario alega que dispone el arrendador cumple las mismas condiciones que la suya, ya que por ejemplo, si el objetivo de la recuperación es por tener que casarse el arrendador o uno de sus familiares, o por motivos laborales, no valdría alegar que el arrendador dispone de otra vivienda en la zona de playas, pero esta es más un apartamento o residencia de veraneo, menos que la vivienda que está arrendada, que al estar ubicada, por ejemplo, en el centro de la ciudad está más acondicionada y dispuesta para el fin pretendido. Pero esto debe analizarse caso por caso para analizar el juez la comparación entre ambas viviendas y el objetivo de la necesidad.

NOTAS

1.- Señala, así, la Audiencia que “son numerosas las sentencias de las Audiencias Provinciales que han afirmado que la voluntad de un emigrante español de regresar a su país debe ser estimada como causa de necesidad para la ocupación de la vivienda arrendada a un tercero, tanto en el supuesto de haber cesado obligatoriamente en su trabajo o actividad, como incluso cuando este cese es voluntario, pudiendo no sólo fijar libremente su residencia dentro del territorio nacional (derecho constitucionalmente amparado) sino que además ha de poder recuperar el disfrute de la vivienda arrendada, si tiene necesidad de ella para residir en el sitio elegido, bastando como expresa y justificación de esta necesidad el mero retorno a España con propósito de permanecer en ella y deberá de ser en todo caso el inquilino, que se opone a la resolución del contrato, quien llegue a demostrar que esa voluntad no es cierta. El presente caso, entra de lleno en el concepto de necesidad que las disposiciones y la doctrina de la Audiencias contemplan como causa de denegación de la prórroga legal, en consecuencia, hay que llegar a la conclusión de que si está acreditada la causa de denegación de la prórroga basada en la causa primera del art. 62 de la LAU., y no hay error alguno en la apreciación de la prueba.”

2.- Art. 4. 6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

3.- Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia de 17 Oct. 2007, rec. 2/2007 -EDJ 2007/245639-: Se encuentra debidamente justificada la causa de necesidad invocada para la denegación del derecho de prórroga, por cuanto el deseo del demandante y su familia de residir en la vivienda arrendada de su propiedad responde a un propósito objetivo y serio y no a la mera conveniencia, sin que concurran circunstancias especiales que evidencien claramente que se trate de una pretensión manifiestamente arbitraria o irracional, o que obedezca a propósitos fraudulentos que la ley no puede amparar, lo cual en todo caso debe quedar cumplidamente probado, por exigir el artículo 9 del Texto Refundido de 1964 que el abuso sea manifiesto para que la pretensión pueda ser rechazada.

4.- Audiencia Provincial de Almería, Sección 3ª, Sentencia de 8 Ene. 2003, rec. 288/2002 -EDJ 2003/5398-:

A partir de este concepto de necesidad, y como se dice en la sentencia recurrida, el traslado por motivos laborales al lugar donde se encuentre la finca, como situación fáctica, viene siendo generalmente admitida como supuesto suficiente para justificar aquélla debiéndose añadir a tal situación fáctica el deseo legítimo de vida independiente.

Abundando en esta idea añadir que, el de necesidad es un concepto eminentemente relativo, en el sentido que no solo ha de estimarse como tal aquellos supuestos que se enumeran en el número dos del art. 62, sino además en todos aquellos casos en que se demuestra su existencia, cuya determinación debe producirse en función de las circunstancias personales y objetivas concurrentes, sin necesidad de indagarla por comparación entre las precisiones del propietario y las del inquilino, puesto que la norma solo requiere que el primero precise de la vivienda, pues, en definitiva, en caso de colisión de intereses entre uno y otro, deben supeditarse los del arrendatario a los del arrendador, ya que la función social de la propiedad en tales supuestos, ha de servir con preferencia para satisfacer las necesidades del titular del dominio y no las del simple poseedor. TS SS 13 May. 1963, 4 Dic. 1964, 12 Mar. 1965, 19 Nov. 1966, entre otras.

5.- Art. 63.2 LAU 1964:

Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:

1.º Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.

2.º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.

3.º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.

4.º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.

Este artículo ha sido publicado en la «Revista Derecho Inmobiliario», el 1 de marzo de 2014.

 

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