El derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto) en relación a los locales se regula en el artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se remite, a su vez al artículo 25 del mismo texto.

Derecho de tanteo y retracto: derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario

El derecho de adquisición preferente se desdobla en dos derechos, el de tanteo y el de retracto. En general se puede definir el derecho de adquisición preferente como el derecho del arrendatario de adquirir la propiedad de un local (en este caso) con preferencia, en el caso en que el propietario del mismo decida venderlo.

Dependiendo del momento en el que se ejerza ese derecho de adquisición preferente podemos hablar de:

Derecho de tanteo. En este caso el arrendador o propietario que desee vender el local a un tercero, debe notificar la venta al arrendatario de dicho local de forma fehaciente antes de que se produzca la mencionada venta.

Derecho de retracto. Si no se ha respetado el derecho de tanteo o se ha hecho de forma defectuosa, el arrendatario del local tiene derecho a adquirir el local ya vendido.

Por lo tanto, existen los siguientes derechos y obligaciones esenciales para el arrendador y el arrendatario:

  • Derecho del arrendatario a comprar con preferencia antes de que se produzca la compraventa del local.
  • Derecho del arrendatario a comprar una vez que se haya producido la compraventa si no se ha respetado su derecho de tanteo.
  • Obligación del arrendador de comunicar de forma fehaciente la venta del local al arrendatario y todas las condiciones de la misma.
  • El arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo o de retracto en un plazo de 30 días desde la notificación de intención de venta o de venta realizada por el arrendador.

¿Se puede renunciar al derecho de tanteo y retracto?

La respuesta es que sí, puesto que en el artículo 25 apartado 8 de la LAU se establece lo siguiente: “No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente”.

En estos casos también será necesario que el arrendador comunique al arrendatario su intención de vender el local con una antelación mínima de 30 días respecto a la fecha prevista para la formalización de la compraventa.

Lo habitual en los contratos de arrendamiento de local comerciales es que se renuncie al derecho de adquisición preferente, junto con otros derechos como la cesión y el subarriendo, la indemnización del artículo 34 LAU. Esto se debe a que en estos casos (contratos para uso distinto al de vivienda), prevalece la voluntad de las partes. Por lo tanto, es preciso cotejar la regulación del contrato respecto al derecho de tanteo y retracto, y cotejar los derechos que existen a favor de arrendador y arrendatario.