Dación en pago
Abogados especialistas en la Ley de Segunda Oportunidad y abusos bancarios
Dación en pago y deudas hipotecarias
Si no puedes asumir el pago de la hipoteca de tu casa o estás pagando la misma con mucha dificultad, puedes acogerte a la Ley 1/2013 de Protección de Deudores Hipotecarios y Reestructuración de Deuda.
Puedes hacerlo incluso si te están ejecutando la vivienda.
Esta ley establece varias soluciones para tu caso:
• La moderación de los interesesmoratorios que estás pagando.
• Una quita o reducción en el capital pendiente de amortización.
• La dación en pago de la deuda.
• El derecho de alquiler de la vivienda por una renta tasada.
¿Voy a conseguir siempre la dación en pago?
La dación en pago es la última fase de un proceso que tiene dos fases anteriores, en que se dan facilidades para el pago de la vivienda. Sólo en el caso de llegar a esta tercera y última fase se produce la dación en pago.
Me están ejecutando la vivienda. ¿Puedo acogerme a la dación en pago?
Sí. Puedes acogerte a la dación en pago si te están ejecutando.
Sin embargo, por ley no puedes acogerte a la reestructuración de la deuda para salvar tu vivienda.
¿Cuáles son los requisitos para obtener la dación en pago?
Para obtener la dación en pago hay que estar en el llamado “umbral de exclusión social”, para el que hay que cumplir con todos estos requisitos:
- Encontrarse en situación de especial vulnerabilidad, consistente en cumplir con todos estos requisitos:
- Que los ingresos de la unidad familiarno superen 3 veces el IPREM –4 ó 5 veces en el caso de discapacidad, según el porcentaje–.
- Que en los últimos 4 años, se haya sufrido una alteración significativa de las circunstancias económicas en términos de esfuerzo (*).
- Que la cuota hipotecaria a pagar sea superior al 50% de los ingresos netosde la unidad familiar (40% en caso de discapacidad).
- (*) También se consideran en especial vulnerabilidad los siguientes deudores:
- Formar parte de una familia numerosa.
- Ser una unidad monoparental con hijos a cargo.
- Unidad familiar con un hijo menor de edad.
- La unidad familiar con algún miembro con discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad.
- Víctimas de violencia de género.
- Deudor mayor de 60 años.
- Que en relación al crédito hipotecario y la vivienda:
- La vivienda será la única propiedad del deudor y carezcan de otros bienes con los que hacer frente a la deuda.
- La hipoteca sea para la adquisición de la misma.
- Si existen codeudores, deberán cumplir también los requisitos.
- Que no tenga cargas posteriores –se haya usado de aval de otro crédito o existan embargos–. En estos casos es mejor acudir a la Ley de Segunda Oportunidad.
- Que la hipoteca no tenga avalista.
- Que el precio de la vivienda no exceda de 250.000 €. Para el resto de medidas –moderación de intereses, quita, derecho al alquiler– el precio máximo es de 300.000 €.
¿Qué fases hay que pasar para llegar a la dación en pago?
- La primera fase es la de reestructuración de deudas hipotecarias. No pueden acogerse los deudores a los que se les ha anunciado la subasta de su vivienda. En esta fase se puede conseguir:
- Carencia de amortización de capital de 5 años.
- Ampliación de plazo de amortización de hasta 40 años desde la concesión del préstamo.
- Reducción del tipo de interés a Euribor +0.25% durante la carencia.
- La inaplicación de las cláusulas suelo. Estas cláusulas son abusivas por lo que te recomendamos que revises los principales abusos bancarios.
- Reunificación de deudas.
- La segunda fase es el de medidas complementarias, para aquellos deudores que no puedan hacer frente al plan de reestructuración de deuda. Consiste en, una condonación del parte del capital pendiente de amortización, que puede ser de hasta el 25% o de la aplicación de varias reglas establecidas en la ley. Pueden solicitar esta condonación aquellos deudores a los que se les ha anunciado la subasta de su vivienda y también aquellos que no han podido acogerse a la norma por tener deudas posteriores sobre la misma.
- Tercera fase, que es la de dación en pago, en la que se entrega la vivienda quedando definitivamente cancelada la deuda hipotecaria, la deuda personal del deudor y de terceros frente al banco por dicha deuda.Para acceder a esta fase, deben transcurrir 12 meses desde la solicitud de reestructuración de la deuda, considerándose que la tanto el plan de reestructuración como las medidas complementarias no han resultado viables.
¿Qué pasa con mis avalistas en una dación en pago?
Si se encuentran en el llamado “umbral de exclusión social” podrán exigir que se agote el patrimonio del deudor principal antes de que se les reclame. Y para los demás casos, conviene considerar la Ley de Segunda Oportunidad, si se dan los requisitos para su aplicación.
Una vez concedida la dación en pago, se consigue la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y avalistas por razón de esa deuda.
¿Qué impuestos hay que pagar en una dación en pago?
En la dación en pago está exento el pago de la cuota gradual de documentos notariales en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.
En cuanto al sujeto pasivo contribuyente obligado al pago por la transmisión, es la entidad bancaria.
Además, la posible ganancia patrimonial ficticia que se pudiera generar en el deudor está exenta.
Por último, los aranceles de notario y registro de la propiedad están bonificados en un 50%.
Tras la dación en pago ¿me quedo en la calle?
Tras la dación en pago puedes conseguir que la propia vivienda te sea alquilada por un precio tasado.
La duración de este contrato será de dos años.
Anular el aval bancario
Sin ánimo de resultar reiterativos, mencionar que un aval bancario es una operación a través de la cual un tercero ajeno –avalista- se compromete a cumplir con el pago de una obligación contraída por un deudor hipotecario y con una entidad financiera, en caso de impago por parte del mismo.
Habitualmente, la firma de dicho aval bancario, es una condición sine qua non o ineludible para con la concesión del préstamo hipotecario. Es decir, una obligación. En este sentido además, con la firma de dicho aval, el banco obliga al tercero (avalista) a la renuncia a los beneficios de orden, excusión y división, y otros cuantos pudieran corresponderles, durante todo el periodo de vigencia del préstamo hipotecario, de manera que cancelar o anular el avalmediante acuerdo entre las partes, resultará del todo imposible.
¿Pero sabemos realmente qué implica la firma de dicho aval? Pues bien, afianzar con las meritadas renuncias implica que, no siendo titular de la deuda, el avalista asuma una situación completamente similar a la del deudor hipotecario, en cuanto al pago de la deuda se refiere. Es decir, en caso de impago por parte del deudor principal y frente al banco, el avalista responderá de forma completamente altruista, con todos sus bienes presentes y futuros de la deuda contraída por el titular.
Las posibilidades de cancelar un aval bancario
Si bien, que anular dicho aval resulte imposible de mutuo acuerdo entre las partes, no impide a los Juzgados y Tribunales declarar el carácter abusivo de dicha cláusula, toda vez que la misma, excede del carácter voluntario que debe regir en la asunción de dicha garantía. En este contexto, mencionar además que la cláusula, de afianzamiento, es una cláusula predispuesta destinada a una pluralidad de contratos, incluidos los de arrendamiento o alquiler. Es decir, no negociada. Y es abusiva en tanto en cuanto no habiendo sido negociada individualmente como consta sobre líneas, causa un grave detrimento para con una de las partes, en este caso, el avalista, que insistimos, responderá de la deuda en los mismos extremos que el deudor principal.
Si eres avalista de un préstamo, esto te interesa.
En muchas ocasiones nos estamos encontrando con clientes que han afianzado el pago de un préstamo por un familiar o un negocio. Para la concesión del préstamo se ha obligado a reforzar las garantías con estos fiadores – popularmente llamados avalistas, sin propiamente serlo-, tanto con sus bienes como personalmente.
Estas cláusulas se fuerzan a firmar con renuncias a varios derechos del fiador/avalista: los beneficios de excusión, división y orden, es decir, el derecho del fiador a que se reclame primero al deudor principal, de que se divida el afianzamiento entre los diversos fiadores en caso de concurrencia de varios y que en caso de ejecución contra el fiador pueda éste elegir el orden de los bienes que se le van a ejecutar.
No se puede convertir al fiador/avalista en un deudor solidario
Estas renuncias convierten al fiador/avalista en un deudor solidario, es decir, que responde igual que el deudor y no sólo en caso de impago de éste.
Se trata de una práctica muy habitual del negocio bancario.
Pero ¿qué pasa si el fiador es un consumidor?
La renuncia a estos beneficios, recogidos en los artículos 1830 y siguientes del Código Civil contradicen lo indicado en el artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de Contratación, dado que se trata de cláusulas impuestas, no explicadas y que crean un desequilibrio entre las partes.
Las más recientes sentencias judiciales están declarando, basadas en la defensa de los derechos de los consumidores, que las cláusulas de afianzamiento pueden ser declaradas nulas cuando se establece en las mismas la renuncia a los beneficios de excusión, división y orden, es decir, en la mayoría de los casos que nos encontramos.
El motivo es que se consideran abusivas, puesto que en contra de las exigencias de la buena fe causan un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones derivados del contrato y porque la renuncia a los beneficios de excusión y división supone gravar de manera sustancial la posición jurídica del fiador en beneficio del acreedor, sin que conste qué beneficio obtiene aquél renunciando a los derechos que la ley le reconoce.
Para tal declaración de nulidad habrá que comprobar el control de transparencia, es decir, que deberá el banco demostrar que su empleado informó sobre las consecuencias de la fianza/aval y sobre la renuncia a esos derechos del fiador/avalista, y que éste último tuvo la posibilidad de negociación de esa cláusula. Si el banco no puede demostrar ni uno ni otrapodrá solicitarse la nulidad.
La consecuencia de lo anterior es que no se puede equiparar legalmente al fiador con un deudor solidario, y que si se hace sin informar adecuadamente y sin dejar negociar al fiador/avalista, en el caso de que se trate de un consumidor, dicho afianzamiento puede ser nulo.
COMENTARIO STJUE 14 de marzo de 2013 (asunto C-415/11).Conforme a esta Sentencia TJUE, la nueva redacción del artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2013, con algún cambio posterior operado por la Ley 8/2013), introduce el motivo de oposición fundado en «el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible», lo que, en definitiva, ha dado un respiro tanto a los deudores principales o hipotecarios como a sus avalistas.La cuestión tiene gran importancia para los avalistas del deudor hipotecario que en los procedimientos de ejecución al renunciar al beneficio de excusión regulado en el Código Civil en sus artículos 1.830 y siguientes, se constituían en fiadores solidarios.
En este sentido, la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ha permitido evitar la ejecución hipotecaria de avalistas que se encuentren en el umbral de exclusión. Así lo establece el nuevo artículo 3 bis introducido en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Dice este precepto:
«Artículo 3 bis. Fiadores e hipotecantes no deudores.
Los fiadores e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.»
Este Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, está incluido como anexo del Real Decreto-ley 6/2012, ya citado.
Por otro lado, es asimismo muy común que los deudores hipotecarios, a lo largo de la vida de su contrato de préstamo acuerden o renegocien con los bancos titulares del crédito modificaciones de éste sin el consentimiento del avalista: tales como la ampliación del capital prestado, del plazo de devolución, etc.
Esa modificación o novación del contrato de préstamo sin la anuencia del avalista, conlleva a la aplicación del artículo 1.851 del Código Civil, que dispone que «la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza», y, por esto, la responsabilidad del avalista ignorado en la novación acordada no será exigible cuando la modificación de las condiciones inicialmente pactadas afecten a la cuantía del préstamo, a su interés, o al plazo del contrato.
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hace muchos años avalé un piso a mi excuñado. con el tiempo fue entregado en dacion en pago y yo figuro en los ficheros cirbe del banco de españa como avalista desde entonces pero nunca me han molestado para nada. ¿es posible salir de ahí?
Hola .
Buenas tardes.
Hace una semana nos ha llegado una procuradora un acuerdo para el piso y otro para la casa de mí madre que es avalista, la procuradora le dio los papeles de su vivienda y yo al no encontrarme le dijo a mi madre que me llegara al juzgado n°3 de Dos Hermanas (Sevilla)).
He estado hoy en dicho juzgado en toda las dependencias metían mis datos en los ordenadores y todos me decían lo mismo que no había nada para mí .
Nos han dicho que nos va traer problemas y que con la dación en pago de mi piso no va ser suficiente y le van hacer dación en pago la vivienda de mi madre también por negarme a recoger los dossier al juzcado.