CONSULTA SOBRE ADQUISICIÓN DE VIVIENDA CON RENTA ANTIGUA
Buenos días,
Tengo una consulta particular, sobre la compra de un piso.
Es de subasta de Solvia, me dicen que no lo puedo ver y que tiene un inquilino de renta antigua, esta es mi duda.
¿Tengo que subrogar ese contrato de alquiler con el inquilino hasta su fallecimiento? ¿Luego existe posibilidad de que herede el contrato un familiar?¿Qué inconvenientes mas puedo tener?¿Recomendaciones?
Si necesitas más datos pregúntame.
Los denominados contratos de renta antigua, son aquellos que han sido formalizados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, de modo que, a estos, le será de aplicación la ya derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, si bien deberá complementarse con algunos extremos recogidos en la vigente Ley de 1994.
- ¿Tengo que subrogar ese contrato de alquiler con el inquilino hasta su fallecimiento?
En este caso, no estaríamos hablando de subrogación en sentido estricto, sino de una prórroga del contrato de arrendamiento con el inquilino que lo es en virtud del contrato de renta antigua.
En principio, SÍ habría obligación de mantener el contrato de arrendamiento vigente, pues se aplica la Ley de 1964 y, en la misma se establece como obligatoria la prórroga forzosa del arrendamiento de manera indefinida.
Así las cosas, la Ley solo permite que el contrato de arrendamiento sea rescindido por parte del arrendatario, pues el arrendador se verá obligado a prorrogar forzosamente el contrato de manera indefinida, quedando a expensas de lo que finalmente decida el inquilino.
¿Esto significa que no hay forma de extinguir el contrato de arrendamiento?
En absoluto, la propia ley establece que la prórroga forzosa de la que hemos hablado tendrá excepciones, esto es, habrá situaciones en las que será posible extinguir el contrato de arrendamiento.
Estas son las siguientes:
1.- Cuando el arrendador necesite la vivienda para sí. Para que el arrendador pueda denegar la prórroga forzosa al inquilino, deberá acreditar suficientemente la necesidad de ocupación de la vivienda. En todo caso, se entiende que hay necesidad de ocupación cuando:
– El arrendador viva fuera del término municipal donde se encuentra la vivienda y, por ello, necesitara domiciliarse en ella.
– El arrendador vive en el mismo término municipal de la finca, pero sus necesidades han aumentado y, por ello, su vivienda habitual se hubiera vuelto insuficiente para satisfacer sus necesidades.
– El arrendador contrae matrimonio y debe empezar a residir en el municipio donde está la vivienda.
– El arrendador vive en el mismo municipio donde está la vivienda, pero por razones totalmente ajenas a su voluntad, se ve obligado a desalojar la vivienda que venía habitando.
2.- Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca
3.- Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en el curso de un año
4.- Cuando el inquilino ocupe dos o más vivienda en la misma población.
- ¿Existe posibilidad de que herede el contrato un familiar?
Una vez queda claro que sí quedarás vinculado al contrato de arrendamiento, salvo que ejercites tu derecho a recuperar la vivienda por necesidad de la misma, es entonces cuando, ahora sí, debemos hablar de la subrogación.
Esta subrogación lo que supone es que, en caso de fallecimiento del arrendatario, un tercero podrá reemplazarlo en su condición de arrendatario.
¿Quién puede subrogarse en el lugar del arrendatario?
Por el siguiente orden, se pueden subrogar:
1.- El cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho
2.- Los hijos que conviviesen con el arrendatario en los últimos dos años anteriores a su fallecimiento
3.- Los ascendientes que estuviesen a cargo del arrendatario y conviviesen con él, al menos, en los tres años anteriores a su fallecimiento.
¿Estas subrogaciones son “infinitas”?
No, una vez fallezca la persona que se ha subrogado en el lugar del inquilino, no podrá volverse a producir una nueva subrogación.
Sin embargo, hay dos excepciones:
- Que el subrogado fuese el hijo del inquilino fallecido, en cuyo caso la subrogación finalizará a los dos años o a la fecha de cumplir el subrogado 25 años.
En caso que el hijo sea un minusválido de 65% o más, entonces se sigue la regla general, y la subrogación finalizará a la muerte del subrogado.
- Que el subrogado fuese el cónyuge, pero tuviera hijos con el arrendatario fallecido que conviviesen con él, en cuyo caso SÍ cabe una nueva subrogación a favor de estos hijos –que solo podrá darse por dos años más o hasta que cumplan 25 años-.
¿Hay alguna posibilidad de evitar tal subrogación?
El artículo 16.3 de la Ley establece que “el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento y de la identidad del subrogado (…)”
Es decir, para que se produzca la subrogación es necesario que se haga fehacientemente la notificación del fallecimiento y de la intención de subrogarse, de lo contrario, el arrendador puede pedir la extinción del contrato de arrendamiento, extinguiéndose el derecho del cónyuge y descendientes a subrogarse en el lugar del inquilino.
- ¿Recomendaciones?
En tu caso, la adquisición de la vivienda se da por motivos de necesidad, es decir, la adquisición de la misma se produce con el objetivo de utilizarla como vivienda habitual.
Por ello, nuestra recomendación es hacer uso del derecho que te asiste a recuperar la vivienda en los casos en los que la misma sea necesaria para vivir habitualmente, evitando así la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento con el actual inquilino.
FDO.: IGNACIO PALOMAR
LETRADO DEL ILUSTRE COLEGIO DE ABOGADOS DE MADRID
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