«Alterar los elementos comunes» bastaría con mayoría simple o cualificada, según la alteración que sea.   Modificación del título constitutivo, al añadirse una terraza donde había un tejado, y entonces sí que se necesita unanimidad de todos los propietarios

 

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

 

Artículo diez.

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
2. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
3. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
4. a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
5. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
6. a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
7. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos SUPUESTOS DEBERÁ CONSTAR EL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES AFECTADOS y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

 

 

 

 

El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (en su actual redacción) establece la exigencia de la unanimidad de la Junta de propietarios para aprobar los siguientes acuerdos: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación«.

 

 

Construcción de trasteros en la cubierta del edificio

P: Vivo en un edificio donde somos 56 vecinos, la mayor parte de los pisos son alquilados o pertenecen a propietarios de muy avanzada edad que no acuden a las reuniones, dándose el caso que en los últimos dos años solo acudimos 7-8 vecinos a las Juntas, aunque es cierto que según los temas a tratar a los propietarios de avanzada edad que no asisten el presidente se encarga de pedirles la autorización firmada para que él los represente. El edificio tiene cuarenta años y se construyó sin cuartos trasteros.

Se da el caso que para la próxima Juna, el martes 25 (hoy ha llegado la convocatoria) en uno de los puntos literalmente dice: «Adopción de acuerdo para acotar y replantear el espacio de la cubierta para la instalación de cuartos trasteros». Este tema ya se ha tratado anteriormente en varias juntas pero al ser necesaria la UNANIMIDAD para su construcción y no haberla se desistió. Desconozco si la Ley ha cambiado en ese aspecto y por eso ahora vuelven a plantearlo. Esa es mi primera duda, la mayoría que se necesitaría para instalarlos.

Otro punto es que no hay espacio en la cubierta del edificio para la instalación de 56 trasteros el espacio sólo permitiría instalar 20, por lo que ya se discutió anteriormente que se harían sólo los vecinos que estuvieran interesados en un máximo de 20. ¿Qué pasa entonces con el resto? ¿Si no quieren hacerlo pueden ocupar todo el espacio para esos 20 y no habría problemas?

Otro punto es que existen dos áticos (sin ningún derecho privativo sobre la cubierta) cuyas ventanas dan a la cubierta con la consiguiente molestia de ruidos, perdida de intimidad, etc. cuando los vecinos pasaran por allí para acceder a los trasteros y las posibles quejas de éstos que pudieran afectarnos por denuncias, etc.

Mi preocupación mayor es que al ser un edificio de 40 años, construido sin trasteros si la estructura del mismo aguantaría el peso de las pequeñas edificaciones más todo lo que se guardara en ellos o podría causar problemas. Por supuesto, ya nos ha adelantado el administrador en otras reuniones que se trató el tema que se harían sin el permiso correspondiente del ayuntamiento, ya que no se trataría de una obra como tal, sino de trasteros pre-fabricados. ¿Sería factible? La instalación de los cuartos ¿podría hacerse sin autorización municipal?

Otra cuestión es que la zona donde se quieren instalar es pegado al muro del patio de luces al que dan el baño, la galería y cocina y un dormitorio de mi casa, con lo que me restaría luz y el sol que entra a mi piso. ¿Me puedo negar a la instalación por este motivo? El motivo de hacerlos en esa zona y no en cualquiera de los otros tres patios de luces (el edificio tiene cuatro) es porque dan a una calle más o menos estrecha y no se verían desde ahí, mientras que si se hacen en cualquiera de los otros muros de los patios de luces se verían perfectamente desde la calle ya que son avenidas más amplias,  dando lugar a posibles sanciones del ayuntamiento ya que, como he comentado, se harían sin ningún tipo de licencia.

Por otro lado, me gustaría saber si para instalación de trasteros prefabricados sería necesario algún estudio técnico por parte de arquitectos que verificaran y certificaran que la estructura del edificio no corre peligro, teniendo en cuenta que hará unos diez años el edificio sufrió una grieta descendente desde la terraza hasta el tercer piso, grieta que era perfectamente visible desde la calle por su anchura y longitud.

¿Habría alguna forma legal, dado lo citado anteriormente, para que yo me opusiera? Que ocurriría si con mi voto negativo más el del propietario de uno de los áticos (ya que el otro es alquilado y el dueño no acude a las reuniones) no fuese suficiente? ¿Podríamos atenernos a alguno de los puntos anteriormente expuestos para evitar la instalación?.

Siento haberme extendido tanto pero realmente quería plantear todas y cada una de las cuestiones para poder clarificarle la situación exacta. Espero haberlo conseguido.

También quiero pedirle disculpas por la extensión de mi correo.

Espero que me pueda ayudar, la verdad es que este tema me preocupa por las consecuencias legales y de seguridad para el edificio que pudiera tener y que, por supuesto, pudieran repercutir como propietaria de un piso y por la seguridad del edificio.

R: Interesante pregunta y muy completa tu explicación. Intentare contestarla con la experiencia que tengo como Administrador de Fincas.

La cubierta es un elemento común y como tal hay que conservarla. Si pretendemos cambiar el fin o destino para el que se ha creado, el cambio se deberá de decidir por la unanimidad de los propietarios. Esto quiere decir que si hay algún propietario que se niega al cambio, este no se podrá realizar. La Ley en este sentido no ha cambiado. No obstante, habría que comprobar mediante la escritura de obra nueva y división horizontal o bien en los propios Estatutos si el promotor/constructor deja alguna puerta abierta a esta posibilidad. Si no dice nada al respecto hay que aplicar lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia al respecto.

Imaginemos que todos los propietarios deciden poner los cuartos trasteros o reservarse el derecho a construirlo en un futuro. La Comunidad a través de su órgano de gobierno tiene la obligación de dividir los m2 de la cubierta destinada al uso de los trasteros entre los 56 vecinos que componen la Comunidad. No se puede hacer una desafectación de un elemento común para convertirlo en un elemento privativo si no se hace en base a los propietarios y si nos ponemos puntillosos y legalistas en base a los coeficientes que tiene cada propietario. Por lo tanto habría que hacer como mínimo 56 huecos iguales. Lo que nunca podemos hacer es 20 huecos porque son los que quieren construir. Solamente se podría hacer si los propietarios que no van a construir el cuarto trastero renunciasen a su parte y se inscribiera dicha renuncia en el Registro pasando esa parte de la propiedad a otro propietario. Esto es un tema que se me antoja harto complicado. Además habría que tener en cuenta las posibles indemnizaciones que por este hecho hubiera que darle a cada uno de los propietarios que no decidieran construir. Si esto no se hace de forma legal el Notario que va a tramitar la escritura no se la va a hacer y aunque la hiciera el Registrador de la Propiedad no lo va a inscribir.

Claro está que como ya se sabe que lo dicho anteriormente es muy complicado lo lógico es que la construcción de los trasteros se haga de una forma que no quede inscrito en el Registro de la Propiedad, pero ojo, sino queda inscrito en el Registro, importante es la lectura de lo que dice el párrafo 3º del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal “El título podrá contener además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al USO O DESTINO DEL EDIFICIO, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formado un estatuto privativo que NO PERJUDICARA A TERCEROS si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Que significa esto, que si se decidiera por unanimidad hacer solo 20 trasteros y posteriormente viniera un vecino diferente que haya comprado el piso con posterioridad al acuerdo, y reclamara un cuarto trastero ya tendríais un problema difícil de resolver.

Volviendo a las contestaciones de tu e-mail, además del problema que se plantea registralmente, hay otros problemas que no son menos importantes. Problemas que se plantean a los áticos, como bien dice, por los ruidos, pérdida de intimidad, etc., por otra parte, no se puede poner en marcha este proyecto tan ambicioso sin tener un estudio por parte de un Arquitecto en la viabilidad del mismo. Peso, cargas estructurales, etc. Vamos a incrementar un peso importante por m2 en la cubierta, ya no solo por la propia construcción del trastero, sino también por la incorporación en los mismos de maquinaria pesada, libros y un largo etc. Desde luego sin un proyecto encima de la mesa que se hable de la viabilidad no se debería mover un ladrillo.

Además de lo ya explicado, también vd. podría denunciar en un momento dado porque se le restara luz a su vivienda, pero solo se podría plantear esta denuncia si a pesar de su negativa de voto, se decidiera hacer la obra. Vd. en este caso podría presentar una denuncia por los perjuicios que se deberá demostrar en juicio.

Por último y no menos importante es que para hacer este tipo de obras se deberá solicitar la correspondiente licencia al Ayuntamiento. Art. 10.e de la LPH.

Desde mi punto de vista, hacer esta obra, tiene que hacerse con el beneplácito de todos los propietarios, si no es así, concurrirán en diferentes ilegalidades. Vd. o cualquier otro vecino pueden realizar las pertinentes denuncias ante el Ayuntamiento y paralelamente ante el Juzgado.

Un último consejo, deje su voto claro por la negativa de dicha propuesta y explique que pondrá en marcha la maquinaria de denuncias ante el Ayuntamiento y ante el Juzgado si fuera necesario. Recuerde que el artículo 18 de la LPH es el que habla sobre todos aquellos acuerdos que son impugnables.

adminfergal

 

 

 

Mayorías necesarias, artículo 17 de la ley de Propiedad Horizontal

Estimados lectores.

Con la ayuda de Sepin vamos a intentar desbrozar diferentes situaciones dadas en la jurisprudencia y relacionadas con el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal. Este artículo como muchos de vosotros sabéis corresponde a las decisiones que se toman y las mayorías necesarias. Mayorías de 1/3, mayoría simple, 3/5, unanimidad.

Intentaremos desglosarlas en la medida que aparezcan en diferentes sentencias y que en el propio extracto facilitado indican cuales son dichas mayorías.
A mi me ha resultado muy interesante, espero que a vosotros también.

• El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente: “1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

La pregunta que nos hacemos es si se modifica una cubierta para conseguir luz natural, mejorando la eficiencia energética, pero modificando la estructura del edificio abriendo huecos e instalar lucernarios en la cubierta plana del edificio, ¿requerirá en este caso 1/3 de los propietarios o se necesitará otra mayoría distinta?
Veamos lo que indica el Tribunal Supremo de lo civil en su sentencia 318/2016 del 13 de mayo: “Si se interrelacionan tales datos la conclusión a la que se llega es que lo pretendido no ha sido mejorar la eficiencia energética de la vivienda, sino llevar a cabo una modificación estructural esencial de la misma, destinando ciertas estancias de ella a fines no proyectados, como se colige fácilmente de que careciesen de luz natural. Lo único que se consigue con los dispositivos en cuestión es que exista luz natural en donde no se encontraba proyectada, por cuanto la solución arquitectónica para conseguirla no era otra que abrir huecos e instalar lucernarios en la cubierta plana del edificio.”

Ello supone una sustancial modificación del título constitutivo que requiere UNANIMIDAD.

• Para el acuerdo de instalación de WIFI basta con el voto a favor de un tercio de los propietarios que representen a su vez, un tercio de las cuotas y deben computarse como favorables los votos de los propietarios ausentes que no mostraron discrepancia

Indica Sepin en el extracto de la sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas 158/2015 del 18 de mayo, lo siguiente: “entendemos también que debían computarse como favorables los votos de los propietarios ausentes que no mostraran su discrepancia. Es cierto que la ley contempla ese consentimiento tácito para «los párrafos anteriores de esta norma», en el apartado 1. Pero el apartado segundo menciona que no deben pagar los nuevos costes los propietarios que «no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo». Admitiendo de forma implícita que hay propietarios ausentes, no discrepantes, cuyo voto se computa a favor del acuerdo, pero no están obligados a pagar hasta que soliciten el acceso a los nuevos servicios.

Razones sistemáticas sustentan la misma conclusión, porque carece de sentido que a los ausentes que no muestran su discrepancia se les presuma a favor para obtener la unanimidad, y no para obtener el voto favorable de simplemente un tercio. …»

• Para la supresión de las barreras arquitectónicas en una vivienda debemos tener en cuenta los siguientes detalles, según se establece en el artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: “Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

– Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
– Adoptado el acuerdo mayoritario de cuotas y propietarios de instalación del ascensor, este obliga tanto a los que votaron a favor como a los que no.
– Acreditado que la extensión de la escalera forma parte de las medidas necesarias para la supresión de las barreras arquitectónicas, solo se precisa la mayoría para su aprobación
– Al versar el acuerdo sobre la necesaria construcción de una rampa de acceso al edificio, es necesario únicamente que adopten el acuerdo la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación
– Debe entenderse que la bajada a cota cero del ascensor, para la supresión de barreras arquitectónicas, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, por lo tanto, no está dentro de la exoneración de los locales, que deberán pagar los gastos correspondientes.
– No procede la contribución de los locales a los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas, bajando el ascensor a cota cero y modificando las escaleras, por interpretarse así, según la cláusula estatutaria que expresamente los exonera
– La exoneración de pago de obras de adaptación o sustitución de ascensores no puede ser aplicada a la instalación de plataformas elevadoras que pretenden eliminar las barreras arquitectónicas. Doctrina jurisprudencial
– La obligación de eliminación de barreras arquitectónicas se refiere, exclusivamente, a facilitar la accesibilidad de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, y en ellos no está el hijo de la demandante, que, aunque está empadronado, no reside en la vivienda
– No corresponde a la Comunidad pagar la instalación de ascensor para el acceso de público y trabajadores a las oficinas públicas situadas en el edificio
– El tenor de la Ley es claro y meridiano, al señalar que el régimen de mayoría debe aplicarse cuando la obra que se ha de efectuar sea la supresión de barreras arquitectónicas, pero no exige que conste petición expresa de los afectados de minusvalía o mayores de 70 años, basta con que la finalidad sea eliminar tales barreras.
– Que las comuneras que tienen problemas de movilidad y solicitan la instalación del ascensor tengan otras viviendas que sí tienen este servicio no impide que puedan solicitarlo ni anula la obligación de la Comunidad
– Existe abuso de derecho de la Comunidad al denegar la instalación de un ascensor acuático para su uso por una persona discapacitada, aunque el uso del mismo solo se haga durante unos días en verano
– La servidumbre constituida con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas tiene la condición de elemento común y supone una obligación del propietario de permitirla, con la correspondiente indemnización.
– Adopción de acuerdos de instalación del ascensor que impliquen la modificación del Título, se exige la misma mayoría que para la instalación, no siendo perjudicial para el propietario el aumento de la cuota. (Doctrina jurisprudencial)
– Para exonerar a un comunero de los gastos de instalación de ascensor, como indemnización a la servidumbre impuesta, se exige el mismo quorum que para aquella. (Doctrina jurisprudencial)
– Para la adopción de acuerdos directamente asociados con el acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de gastos, se exige la misma mayoría que la exigida por la LPH para el acuerdo principal de instalación
– Nulidad del acuerdo de la Junta, que aprueba solo por mayoría de los presentes la rescisión del servicio de portería y la contratación de un nuevo empleado, ya que tal decisión requiere tres quintas partes del total de los propietarios
– Es válido el acuerdo de la Junta que decidió prescindir de la vigilancia de seguridad diurna, pues no es gravemente lesivo para los intereses comunitarios y votaron a favor la mayoría cualificada de los propietarios (3/5)
– Aunque la obra acordada por la Comunidad altera un elemento común del edificio, al ser su objeto establecer un servicio común de interés general, un acceso al garaje, se requerirá solo el voto favorable de tres quintos del total de propietarios
– Es necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios para la construcción de una piscina
– Basta el acuerdo de tres quintos para la construcción de garajes comunitarios (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Nulidad de la transformación de la portería en trasteros por no concurrir la mayoría de tres quintos de propietarios (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Para la validez del acuerdo de construcción de una vivienda dentro de la Comunidad al portero, es necesario el mismo quorum, tres quintos, que para el establecimiento del servicio de portería
– Validez del acuerdo de tres quintas partes para instalar un servicio de recepción, al demostrarse que da servicio a todos los comuneros, aunque esté pagado por uno de ellos (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Es válido el acuerdo por las tres quintas partes para el soterramiento de la conducción eléctrica de alta tensión, considerándose servicio común de interés general
– Basta la mayoría de tres quintos para el acuerdo de supresión del servicio de conserjería (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
. El acuerdo de creación de un servicio de vigilancia no requiere unanimidad, bastando el voto favorable de tres quintos (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Basta mayoría de tres quintos para el acuerdo de apertura de una puerta de comunicación de la escalera con la cubierta por razones de seguridad y evacuación (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Basta la mayoría de tres quintos para el acuerdo de construir una pista de pádel (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– La instalación de un quiosco portátil para el servicio de bar en la piscina no requiere unanimidad, siendo suficiente mayoría cualificada (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Es suficiente la mayoría cualificada, tres quintos, para el arrendamiento de un elemento común
– Validez del acuerdo de arrendamiento del “bicicletero” adoptado por las tres quintas partes de propietarios que representan las tres quintas partes de las cuotas de participación, computándose el voto de los ausentes, al que solo se ha opuesto el apelante
– Cuando las obras de reparación de humedades exceden de la superficie afectada y son desproporcionadas, en cuanto a la superficie sobre la que se ejecutan, no son obras de conservación, sino de mejora
– La instalación de mármol en el portal, pese a que antes existía pintura, no puede considerarse como obra de mejora, pues este nuevo material no requiere mantenimiento, lo que supone un ahorro. (punto muy discutible desde mi punto de vista).
– No puede alegarse la falta de pago por considerar el propietario que se trata de una mejora, debería haber impugnado el acuerdo.
– La afectación de un elemento privativo supone la modificación del Título Constitutivo, que requiere la unanimidad en la Junta y el consentimiento del propietario afectado.
– Es necesario que conste el acuerdo unánime de todos los propietarios o, en su defecto, una resolución judicial, para hacer constar el carácter de elemento común de unas terrazas que en la actualidad, según el Registro, forman parte de unas viviendas.
– El consentimiento unánime para la modificación del Título Constitutivo ha de ser no solo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha de acceso al Registro.
– Necesaria unanimidad para la revocación del acuerdo que exoneraba a los locales de los gastos de instalación de ascensor.
– Basta la mayoría para el acuerdo sobre la presentación y aprobación de las cuentas del ejercicio anterior.
– Para la aprobación de un presupuesto de mantenimiento e impermeabilización del garaje comunitario basta la mayoría simple, no siendo de aplicación el quorum establecido en los estatutos para cuotas extraordinarias
– La aprobación del reglamento de régimen interior requiere solo de mayoría simple si no supone modificación de elementos comunes ni estatutaria.
– El acuerdo por el que se deniega el cerramiento de las terrazas y se autoriza a la Comunidad para el ejercicio de las acciones pertinentes es válido como autorización expresa al Presidente
– El acuerdo de cambio de color de la fachada no requiere unanimidad
– El cambio del suelo del jardín por pavimento requiere solo la mayoría de los propietarios para su aprobación, al tratarse de una decisión que no modifica el destino del elemento común.
– No se exige unanimidad para la validez del acuerdo de cerramiento del edificio, al no afectar este a los derechos de los propietarios de los locales comerciales, que tienen garantizado el libre acceso en su horario de apertura.
– Validez del acuerdo por mayoría para la instalación de una piscina desmontable para los niños en una zona común.
– No siendo precisa la unanimidad para la aprobación del acuerdo de regulación de uso del patio, es válida su adopción por mayoría.
– Validez del acuerdo adoptado por mayoría que autorizaba a ciertos vecinos a sustituir la bajante de pluviales, al no modificar elementos estructurales, no alterar el Título Constitutivo ni suponer perjuicio al resto de los comuneros
– No procede resolver en equidad, al no haberse celebrado una segunda Junta, sin que se haya obtenido un voto mayoritario.
– Procede acudir a la equidad cuando no es posible llegar al acuerdo después de dos Juntas y el mismo no precisa de un especial quorum para su adopción.
– Es necesario acudir al procedimiento de equidad cuando los acuerdos respecto de los que no es posible alcanzar la mayoría versan sobre materias ineludibles para el funcionamiento de la Comunidad.
– No procede acudir al juicio de equidad cuando hay posición mayoritaria de la Junta en sentido negativo, y lo que se intenta es cambiar el sentido de los votos
– El plazo para presentar demandas de equidad comienza, no cuando se adopta el acuerdo, sino cuando los ausentes muestran su oposición al acuerdo.
– El juicio de equidad no es aplicable a las materias que requieren una mayoría especial.
– Juicio de equidad para los supuestos de falta de unanimidad causada por la oposición sin fundamento de uno de los copropietarios, y toda vez que este procedimiento no es exclusivo ni excluyente.
La modificación de los estatutos debe hacerse por unanimidad y, en caso de no obtenerse la unanimidad, se podrá acudir a los Tribunales a juicio de equidad con el fin de que se autorice la modificación estatutaria.
– Para el acuerdo de instalación de WIFI basta con el voto a favor de un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas, y deben computarse como favorables los votos de los propietarios ausentes que no mostraron discrepancia (Tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, la regla 2 del art. 17 pasa a ser la regla 1 del citado precepto.)
– La mera oposición al acuerdo de instalación de ascensor, válidamente adoptado y no impugnado, no impide la ejecución del mismo
– La derrama por la instalación del ascensor debe ser abonada por los adquirientes de la vivienda, y no por los vendedores, pues estos son los propietarios al momento de su exigibilidad
– El derecho a la indemnización por la expropiación forzosa de elementos comunes corresponde al propietario de la finca en el momento en que la Comunidad de Propietarios acuerda la distribución, y no a quien lo era en el momento de la expropiación

Miguel Fernández.

 

Unanimidad de la Junta de propietarios

Los acuerdos que necesitan unanimidad de la Junta de propietarios serán aquellos que pretendan modificar las reglas esenciales del Título constitutivo.

Con el presente artículo pretendemos aclarar algunas cuestiones relativas a la siempre polémica pregunta, de cuándo se necesita la unanimidad de la Junta de propietarios de la Comunidad para adoptar acuerdos.

Con el cambio legislativo de la Ley de Propiedad Horizontal efectuado en junio de 2013, se han producido algunas variaciones en esta cuestión, que merece la pena comentar:

El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (en su actual redacción) establece la exigencia de la unanimidad de la Junta de propietarios para aprobar los siguientes acuerdos: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación«.

Este precepto es la piedra angular de la «unanimidad» en los acuerdos tomados por la Comunidad. Ahora bien, del resto del texto de la Ley de Propiedad Horizontal, podemos extraer algunas otras referencias tanto a la exigencia de esa unanimidad de la Junta de propietarios, como a la inversa, es decir, qué cuestiones que afectan al Título constitutivo no requerirán de la unanimidad.

A la vista de esto, haremos una relación lo más detallada posible (aunque seguro que se me escapa algo) de los acuerdos que exigen unanimidad y aquellos acuerdos que afectando al Título constitutivo no la necesitarían:

A) Acuerdos que necesitan unanimidad de la Junta de propietarios:

1.-  Todos aquellos que pretendan modificar las reglas esenciales del Título constitutivo o de los Estatutos, como por ejemplo la modificación de las cuotas de participación o prohibir que los locales del edificio puedan desarrollar algún tipo de actividad comercial, si en el Título no existía dicho impedimento.

 

Cuando el acuerdo se refiere a la modificación de las cuotas de participación, como hemos dicho, necesita la unanimidad de la Junta de propietarios. Si no se consigue esta por la falta de voto de algún vecino existe la posibilidad de solicitar la aprobación del mismo mediante la interposición de un procedimiento judicial, impidiendo de esta forma que uno sólo de los propietarios pueda imponer su voluntad sobre el resto de los componentes de la Comunidad.

2.-  Cuando la instalación de nuevas infraestructuras (ejemplo: telecomunicaciones o energías renovables) provoque una alteración sustancial del edificio, ponga en riesgo su seguridad  o sea contraria, de forma clara y patente, a la estética del edificio.

3.-  En asuntos relativos a obras de acceso y movilidad de personas con discapacidad, si bien no se requiere la unanimidad, considero que siempre que las obras que se vayan a realizar supongan una grave pérdida del uso de otros elementos comunes o perjuicio directo sobre algunos vecinos en concreto, se requerirá la unanimidad de la Junta de propietarios o al menos el voto favorable de esos perjudicados.

Estos casos de discordia sobre la necesidad o no del voto favorable de la totalidad de los propietarios deberán dilucidarse judicialmente.

4.-  Cuando la instalación del nuevo ascensor requiera una modificación de la configuración del edificio. En este supuesto, se requeriría la unanimidad de la Junta de propietarios o al menos (es una cuestión discutida) la autorización de los propietarios que se vean afectados en sus derechos de manera directa.

Si la instalación es compatible con la configuración del edificio y no cuenta con la oposición de los propietarios a los que le afectara directamente la instalación del ascensor, el acuerdo no requerirá de dicha unanimidad.

5.-  Se exige la unanimidad cuando la Comunidad de propietarios pretende el arrendamiento de elementos comunes que tengan asignado un uso o servicio específico en el Título constitutivo.  Ejemplo: la terraza común tiene asignado como uso o servicio específico común, el que pueda ser utilizada por los propietarios como tendedero. Si va a ser arrendada la terraza a una empresa para que instale un letrero de publicidad en la cubierta, si dicho uso como tendero se ve limitado, requerirá de unanimidad.

Si el elemento común no tiene asignado un uso específico podrá ser arrendado si cuenta con el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que a su vez, representen las 3/5 de las cuotas de participación del total del edificio.

6.-  La desafectación de elementos comunes necesita la unanimidad de la Junta de propietarios. Ejemplo: Si queremos desafectar para que la Comunidad de propietarios pueda posteriormente vender la vivienda destinada antiguamente a la residencia del portero (que ya no  constituye un servicio de la Comunidad) necesitaremos la unanimidad de la Junta de propietarios, ya que posteriormente la conversión de ese elemento común en privativo va a suponer una modificación de las cuotas de participación del Título constitutivo, al tener que asignarle un coeficiente individual.

B) Acuerdos atinentes al Título constitutivo que no exigen unanimidad:

Aunque como hemos dicho, casi todo lo que afecte al Título constitutivo va a necesitar de la unanimidad, existen una serie de acuerdos que no la requieren, como serían:

1.-  Supresión o creación del servicio de portería o conserjería que figurase como servicio en el Título y que posteriormente la Comunidad considera eliminar. En este caso el acuerdo de aprobación requiere los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3ª LPH)

2.-  La supresión o creación de otros servicios comunes, por ejemplo el servicio de limpieza, aunque figurase descrito en el Título constitutivo. En este caso como en el anterior, el acuerdo favorable  exigiría los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3ª LPH)

3.-  La construcción de un garaje o piscina. Este asunto es más dudoso, entre la exigencia de la unanimidad o la de la aprobación del acuerdo por esa mayoría doble de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Aunque siguiendo al Tribunal Supremo, en un asunto sobre la construcción de una piscina sólo se requeriría 3/5 de los propietarios y cuotas.

Gracias a Abogado Francisco Sevilla Cáceres y mundojuridico

 

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