Qué es y cómo funciona una comunidad de bienes
Existen multitud de formas de constituir una empresa y una de las más populares, sobre todo cuando arrancamos un negocio, es constituir una comunidad de bienes, siendo esta la fórmula más común que utilizan los autónomos para emprender su negocio. Sin embargo, la comunidad de bienes es una institución jurídica que no solo tiene aplicación a la hora de constituir una entidad, sino también en el día a día de muchos.
Pensemos, por ejemplo, en dos hermanos que compran una casa en la playa en régimen de copropiedad. Hay multitud de ejemplos. En cualquier caso, resulta fundamental tener muy claros algunos conceptos relacionados con la comunidad de bienes y, sobre todo, las obligaciones de los comuneros.
1. ¿Qué es y cómo funciona una comunidad de bienes?
De acuerdo con el artículo 392 del Código Civil, una comunidad de bienes ocurre cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas. Así, varias personas son propietarias o cotitulares de una misma cosa.
A esta modalidad jurídica se pueden acoger dos o más autónomos con el fin de compartir la propiedad de una cosa o derecho común de la que obtendrán un beneficio gracias a la actividad empresarial que lleven a cabo. Constituye, por tanto, una muy buena opción para las pequeñas y medianas empresa.
1.1. Características de las comunidades de bienes
Las comunidades de bienes tienen una serie de características que las definen. Son las siguientes:
- Deben estar formadas como mínimo por dos comuneros.
- Los comuneros tendrán derecho a los beneficios y tendrán la obligación de responder por las cargas de la comunidad de bienes en proporción a su cuota de participación en la comunidad de bienes. Esto es: si una comunidad de bienes pertenece al 70 % a Juan y al 30 % a Lucía, Juan participará de un 70 % de las cargas y las ganancias y Lucía solo de un 30 %.
- Las cuotas de participación en la comunidad de bienes se presumirán iguales, a no ser que expresamente se indique lo contrario.
- La administración, uso y disfrute de la cosa en común se determinará de acuerdo con el régimen de mayorías de cuotas e intereses. Así, el uso y disfrute de la cosa común se decidirá entre los comuneros, votando por mayoría de cuotas de participación.
2. Tipos de comunidades de bienes
Existen varios tipos de comunidades de bienes, dependiendo del origen de las mismas:
- Comunidades de bienes voluntarias: este tipo de comunidades de bienes se constituyen por la voluntad de varias personas, quienes pretenden explotar un bien o un derecho en común, de forma conjunta.
- Comunidades de bienes incidentales: este tipo de comunidades de bienes tienen un origen impuesto, no en la voluntad de los partícipes de la misma. Este tipo de comunidad de bienes es especialmente frecuente en el caso de las sucesiones, en las que los herederos son los comuneros o copropietarios de los bienes que conforman la herencia.
Existen, además, otros tipos de comunidades de bienes dependiendo de cómo sea la división de la cosa o derecho común. Son las siguientes:
- Comunidad de bienes romana o por cuotas: este tipo de comunidad de bienes es la más común en nuestro Derecho Civil. En esta comunidad de bienes, la cosa común se divide de forma ficticia en tantas partes como comuneros haya. Así pues, cada copropietario ejercerá su derecho de propiedad sobre la cuota que le corresponda.
- Comunidad de bienes germánica o en mano común: en este tipo de comunidad de bienes no existen cuotas y los comuneros no ejercen su derecho a la propiedad sobre la parte de la cosa común que le corresponda, sino que a cada copropietario le pertenece la cosa en su totalidad.
2.1. Comunidad de bienes versus sociedad mercantil
Tanto la sociedad como la comunidad de bienes son instituciones jurídicas a través de las cuales se puede crear una empresa o un negocio, siendo ambas modalidades jurídicas formas completamente válidas de organizar un patrimonio común. No obstante, es fundamental distinguirlas para saber qué forma jurídica nos conviene más a la hora de comenzar una aventura empresarial.
Las diferencias principales que encontramos entre la sociedad y la comunidad de bienes son las siguientes:
- Titularidad del patrimonio: en este caso, la titularidad del patrimonio aportado por los socios corresponde a la sociedad, mientras que en la comunidad de bienes el patrimonio seguirá siendo propiedad de cada uno de los comuneros.
- Personalidad jurídica: mientras que la sociedad tiene una personalidad jurídica propia, la comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica, sino que son los comuneros quienes la tienen.
- Número de miembros: hay ciertos tipos de sociedades, como la sociedad limitada, que pueden ser constituidas por un solo socio, mientras que para constituir una comunidad de bienes se necesitan, al menos, 2 comuneros.
- Constitución: las sociedades deberán constituirse ante notario, otorgando unos estatutos y la escritura pública correspondiente, además de requerir su inscripción en el Registro Mercantil. Sin embargo, las comunidades de bienes se pueden constituir tanto en un contrato público como en uno privado, en cuyo caso no será necesaria la labor del notario.
- Capital social mínimo: en las sociedades limitadas el capital social mínimo es de 3000 euros, mientras que para las comunidades de bienes no se exige ningún importe mínimo de capital social.
3. ¿Qué derechos y obligaciones tienen los comuneros?
3.1. Derechos
Los derechos de los comuneros son los siguientes:
- Usar, disfrutar y disponer de la cosa común, siempre que con su uso no se perjudique el derecho del resto de comuneros ni a la comunidad de bienes.
- Participar de los beneficios que se consigan con la comunidad de bienes.
- Renunciar a seguir formando parte de la comunidad de bienes.
- Posibilidad de dividir la cosa común, extinguiéndose de esta manera la comunidad de bienes.
- Ejercer las acciones que procedan para proteger la propiedad de la cosa común ante terceras personas ajenas a la comunidad de bienes.
- Al vender un comunero su cuota, el resto de los comuneros tendrá derecho de retracto, es decir, tendrán derecho a comprar la parte del comunero que renuncia con preferencia al resto de compradores.
3.2. Obligaciones
No todo son derechos, sino que los comuneros también tendrán que cumplir con una serie de obligaciones. Son las siguientes:
- Los acuerdos que se adopten en la comunidad de bienes deberán tomarse por mayoría de cuotas de participación en la comunidad de bienes.
- Ningún copropietario podrá alterar o modificar la cosa común sin haber obtenido el consentimiento del resto de los comuneros, en cuyo caso se necesitará el consentimiento de todos ellos, no de la mayoría.
4. Responsabilidad jurídica de la comunidad de bienes
Como ya hemos adelantado, la comunidad de bienes en España no tiene personalidad jurídica propia. Así, los únicos que tendrán personalidad jurídica propia son los comuneros que la forman, pero no la comunidad en sí misma. Es por ello que los comuneros responderán de las deudas y las obligaciones de la comunidad de bienes de forma ilimitada y solidaria, lo que quiere decir que responderán con sus bienes presentes y futuros.
Sin duda, esta es la principal desventaja de esta institución jurídica, aunque lo cierto es que los comuneros pueden limitar su responsabilidad a través de la figura del emprendedor de responsabilidad limitada. Gracias a esta figura, los autónomos pueden excluir de responsabilidad su vivienda habitual.
5. Fiscalidad de la comunidad de bienes
5.1. Obligaciones fiscales de la comunidad de bienes
Recordemos que las comunidades de bienes no tienen personalidad jurídica, por lo que no tendrán que hacer frente al Impuesto de Sociedades. Sin embargo, esto no significa que la tributación de la comunidad de bienes no conlleve el pago de ningún impuesto. Sus obligaciones tributarias y los modelos que deberán presentar las comunidades de bienes son las siguientes:
- Retenciones por el IRPF que se practique a los proveedores (profesionales + trabajadores), liquidándose trimestral o mensualmente por el modelo 111 y anualmente por el modelo 190, el cual agrupa todos los modelos 111 trimestrales, ya que estarán obligados a presentar este modelo los autónomos y empresas que están obligados a tributar por IRPF pero que, al mismo tiempo, hayan tenido la obligación de presentar autoliquidaciones periódicas de este (por eso agrupa todos los modelos 111).
- Declaración informativa para entidades en régimen de atribución de rentas a través del modelo 184. Con esta declaración se identificará a todos los comuneros que formen parte de la comunidad de bienes, así como los ingresos que haya percibido cada uno de ellos.
- Declaración informativa de retenciones e ingresos a cuenta a través de los modelos 180 y 190.
- Liquidación trimestral de IVA a través del modelo 303 o anual a través del modelo 390.
- Tributación por alquiler a través de la presentación del modelo 115 trimestral o mensualmente.
5.2. Obligaciones fiscales de los socios o copropietarios de la comunidad de bienes
Los socios también tienen una serie de obligaciones fiscales. En concreto, deberán presentar la declaración de la renta a través de los modelos 130 o 131 de forma trimestral. En cualquier caso, cada comunero solo tributa por la parte que hubiera percibido de los ingresos conseguidos por la comunidad de bienes.
6. Crear una comunidad de bienes
Para constituir una comunidad de bienes se ha de realizar un contrato público o privado que contenga la siguiente información:
- Objetivo de la comunidad de bienes.
- Identidad de los comuneros.
- Sistema de administración de la comunidad de bienes.
- Cuota de participación de cada comunero.
- Descripción de la cosa común.
- Fecha de inicio de la actividad empresarial de la comunidad.
- Estatutos de la comunidad.
Tras esto, se habrá de inscribir la comunidad de bienes en el Registro Mercantil y dar de alta la comunidad en Hacienda.
Sin duda, una buena forma de iniciar un negocio es constituir una comunidad de bienes, ya que las ventajas son muchas y, además, es mucho más sencillo de constituir que una sociedad. Es una muy buena opción para embarcarse en la aventura empresarial de forma más fácil.
En cualquier caso, y como la administración de un negocio no es tarea fácil, lo mejor es utilizar un software de gestión empresarial, como el Software ERP, a través del cual la gestión de cualquier actividad empresarial resulta más sencilla, ya que se trata un software alojado en la nube y completamente online. ¡Prueba el Software de Stel Order de forma gratuita y comprueba todas sus ventajas!
Elvira Carrasco
Comunidad de bienes
La comunidad de bienes es una asociación de personas físicas para administrar un negocio o un patrimonio común.
En este artículo nos centramos en la comunidad de bienes que conforman dos o más autónomos para explotar su negocio.
Qué es una comunidad de bienes
Estrictamente, la comunidad de bienes no es más que un acuerdo privado entre dos o más personas (generalmente autónomos), por medio del cual acuerdan poner en común un elemento patrimonial (capital o derechos).
De este modo, varios autónomos coordinan su operativa y explotan en conjunto un proyecto determinado.
En el Libro II (De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones), Título III (De la comunidad de bienes), artículos 392 a 406 del Código Civil español se hace referencia a la comunidad de bienes.
En el artículo 392 se establece lo siguiente:
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.
Tipos de comunidades de bienes
La clasificación más habitual se realiza en función del origen de la comunidad de bienes. Así, se pueden distinguir dos tipos:
Por un lado, las comunidades voluntarias, que surgen por la voluntad de los interesados. Es el caso de varias personas que se asocian bajo una comunidad de bienes.
Y, por otro lado, la comunidad incidental que es la que viene impuesta (no se constituye por la voluntad de las partes). Por ejemplo se da entre coherederos en el caso de una sucesión.
Constitución de una comunidad de bienes
Para constituir una comunidad de bienes basta con firmar un contrato privado. En él se regulará:
- El objetivo de la comunidad. Como en el caso de las empresas, se trata de determinar la actividad a la que van a dedicarse conjuntamente los profesionales.
- La identidad de los comuneros. Los comuneros son los integrantes de la comunidad de bienes. Como tales, tienen los derechos y obligaciones derivados de la gestión de la misma.
- La participación en las pérdidas y ganancias. Se trata, por tanto, de determinar en qué grado contribuirán a la comunidad y se beneficiarán de sus resultados.
- La composición del procomún y su uso. El procomún es el conjunto de bienes y derechos que se ponen en común. Así, puede componerse de una suma de dinero (capital), bienes inmuebles (local comercial), derechos inmateriales (patentes o licencias sobre software, por ejemplo), etc. En definitiva, el procomún sería el análogo al patrimonio de la empresa. Por eso debe relatarse el patrimonio inicial en el contrato de comunidad y, en su caso, definirse cómo se va a administrar este procomún.
- El sistema de administración y otras previsiones organizativas y operativas.
Pese a que baste con un contrato privado para constituir la comunidad de bienes, lo más recomendable es elevarlo a escritura pública. De este modo, si en el futuro surgieran discrepancias se podrá hacer valer la escritura en sede judicial.
Es más, en caso de aportarse bienes inmuebles o derechos reales al procomún, otorgar escritura pública será obligatorio. Para ello basta con acudir al Notario.
La sociedad civil se podrá constituir en cualquier forma, salvo que se aportaren a ella bienes inmuebles o derechos reales, en cuyo caso será necesaria la escritura pública.
Puesta en funcionamiento
Independientemente de que los comuneros opten por formalizar documento público o privado, posteriormente deberán dar la comunidad de alta en Hacienda. Para ello se cursará alta censal (modelo 036) y se solicitará el CIF y el alta en el IAE.
Ten en cuenta que si aportas bienes a la comunidad deberás liquidar el ITPAJD. En concreto, tendrás que abonar un 1% del valor de los bienes transmitidos.
También habrá que cursar alta en el RETA y legalizar el libro diario y de inventarios y cuentas anuales en el Registro Mercantil Provincial. Además, dependiendo del sector y volumen de actividad, podrías necesitar:
- Licencias de actividad municipales.
- Inscripción en organismos oficiales o registros.
- Inscripción de la empresa en la Seguridad Social y afiliación y alta de los trabajadores. Ten en cuenta que en este caso también tendrás que dar de alta los contratos de trabajo en el SEPE.
- Comunicación de apertura del centro de trabajo en la Consejería de Trabajo autonómica.
Características de las comunidades de bienes
En primer lugar, la comunidad de bienes es, por definición, colectiva. Esto implica que al menos deben colaborar dos personas y que debe disolverse si en algún momento solo queda un comunero.
Ten en cuenta que una vez constituida la sociedad se deberá regir por:
- La normativa propia del tráfico económico. En especial la normativa sectorial correspondiente al área de negocio explotada.
- El Código de Comercio, en lo relativo a su forma jurídica y los aspectos mercantiles.
- Y el Código Civil en lo relativo a los contratos y obligaciones.
En segundo lugar, hay que destacar que la comunidad de bienes no limita la responsabilidad de los comuneros. Al carecer de personalidad jurídica propia, los comuneros responderán solidariamente frente a terceros.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
En esta línea, los beneficios de la comunidad de bienes quedarán sometidos al IRPF y no al Impuesto de Sociedades. Dicho de otro modo, dado que estas figuras no ostentan personalidad jurídica propia, son sus comuneros quienes deben cumplir una serie de obligaciones:
- La mencionada alta en Hacienda y el IAE.
- Altas en la Seguridad Social para cumplir con la normativa social.
- Obligaciones de facturación e información, liquidación e ingresos tributarios.
Ventajas e inconvenientes de la comunidad de bienes
Elegir la forma social del proyecto es uno de los primeros pasos, y puede ser determinante para el éxito del mismo. Por eso, es interesante conocer las ventajas y desventajas de cada forma social.
En particular, la comunidad de bienes destaca por su sencillez, pero también por no limitar la responsabilidad social de sus comuneros.
Ventajas
Como ves, la comunidad de bienes es una figura muy flexible. Permite una amplia discrecionalidad en su diseño, y no tiene un número máximo de comuneros. Además, tampoco requiere una aportación inicial.
Los comuneros pactarán libremente cuál es el capital mínimo, pudiendo aportar bienes o también trabajo. La única limitación es que no puede aportarse solo trabajo, sino que este debe ir acompañado de una aportación patrimonial.
Por otro lado, la constitución y administración de una comunidad de bienes es muy sencilla. Esto facilita la operativa, y explica por qué recurren a ella muchas asociaciones de profesionales o negocios familiares.
Desventajas
La principal desventaja de una comunidad de bienes es que no limita la responsabilidad de sus socios. Aunque este escollo puede salvarse con un buen seguro, el escaso formalismo de estas comunidades y la falta de un capital social mínimo hacen que los comuneros queden desprotegidos en caso de desplegar responsabilidad civil.
Por otro lado, muchos comuneros señalan la escasez de ayudas públicas destinadas a esta forma social. Además, actualmente no todas las Comunidades Autónomas permiten la creación telemática de comunidades de bienes.
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Buenas noches. Somos 4 hermanos propietarios de un terreno en pro indiviso a partes iguales por donación de mi madre desde 2019, y allí existía un parking abierto al público donde trabaja uno de mis hermanos, dado de alta como autónomo, al transmitirnos la propiedad le pedimos nuestra parte en beneficios ya que la luz y el agua lo abonamos entre los 4 y ha metido otro chico a trabajar, el ta ni siquiera va pero sin embargo se niega a darnos nada. Que se puede hacer? Es comunidad de bienes?
Puedo reclamarle mi parte de beneficios ?
Qye procedimiento sería? Ordinario obligación hacer?