Saldo a favor de un propietario en una Comunidad de Propietarios
Miguel Fernández 16 julio, 2017
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Saldo a favor de un propietario en una Comunidad de propietarios
P: Puede alguien decirme cómo es posible que a final de año exista en la comunidad un saldo a favor de un propietario? y si los hay ¿se deberían especificar los pisos y propietarios acreedores al igual que se especifican los morosos en las cuentas anuales de la comunidad?
R: Con relación a su pregunta comentarle que efectivamente puede ser que haya propietarios que entreguen más dinero a la comunidad de lo que les corresponde. Esto puede deberse a diferentes situaciones.
1º) Que en el año anterior se decidió poner una cuota superior a los gastos en principio previstos y haya quedado un remanente. Remanente que no tiene por qué ser igual a cada propietario. Este remanente suele ir en función del coeficiente de la vivienda o local.
2º) Que haya habido un ingreso extraordinario que no estuviera previsto en los presupuestos, o si estaba previsto no estuviera cuantificado. Por ejemplo: una subvención por parte de la Comunidad o Ayuntamiento por una rehabilitación.
3º) Que los gastos que estaban previstos y por los cuales se calculó la cuota hayan sido menores, debido a una mejora en la gestión de los mismos.
4º) Porque se vaya arrastrando un saldo positivo a favor del propietario desde el año anterior debido a la aplicación del 10% del Fondo de Reserva y que no se hubiera utilizado dicho 10%.
A tu segunda pregunta, decirte que efectivamente cuando se hace la liquidación de gastos del ejercicio, es conveniente, aunque ninguna ley haga referencia al respecto, que se indique que saldo del ejercicio es de cada propietario si bien no todos los administradores llevamos este control tan minucioso.
Que se indique los saldos positivos y negativos de los propietarios no significa que dichos saldos haya que repartirlos. Solo se podrá hacer dicho reparto con la aprobación de la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Siempre teniendo en cuenta que por prudencia, se deberá de dejar de remanente al menos el 10% del Fondo de Reserva.
Tenga también en cuenta que los saldos positivos de muchos de los propietarios, lo que están haciendo es financiar a la comunidad, principalmente por la deficiencia que supone el que haya propietarios morosos. Esto por desgracia está a la orden del día.
adminfergal
La exención de pago de los gastos de la comunidad a los locales de negocio
El artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal establece, respecto a los gastos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, conforme a la cuota de participación que tengan fijada en el título constitutivo. Lo mismo dispone el artículo 553-44 del Codi civil para las comunidades de propietarios radicadas en Catalunya.
La contribución a los gastos comunes también puede realizarse conforme a lo especialmente establecido en el título constitutivo y los estatutos o por acuerdo unánime de la junta de propietarios (artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal y 553-3 del Codi civil.). Por ello es posible exonerar de determinados gastos a uno o varios propietarios.
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Los propietarios de locales comerciales con acceso independiente desde la calle suelen estar exonerados de pagar algunos gastos porque no se aprovechan de los servicios: luz de la escalera, ascensor, limpieza. Sin embargo, dichos propietarios deben estar exentos de pago por alguna de las vías referidas en el párrafo anterior. De lo contrario estarán obligados a contribuir a los gastos comunes como el resto de propietarios. El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de mayo de 2009, dice:
«(…) el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa.»
El Tribunal Supremo, sentencia de 26 de febrero de 2013, resolvió el siguiente hecho. Con el consentimiento de algunos comuneros los propietarios de unos locales comerciales con acceso independiente desde la calle no pagaron los gastos de comunidad correspondientes a los años 2004, 2005 y 2006. No hubo ningún acuerdo de la comunidad. Simplemente se aceptó que, dado que los locales no usaban los elementos comunes, los propietarios de los locales no pagaran los gastos comunes. Con posterioridad algunos propietarios pleitearon contra tal situación.
La sentencia cita el apartado e) del artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal y las sentencias 20 de febrero de 2012 y 8 de noviembre de 2011 y dice que conforme a su doctrina
(…) no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad
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Privación de voto a vecino con saldo positivo con la comunidad que deja de pagar las cuotas
Noticia 30-05-2014 El Derecho
Un propietario de una comunidad tiene, en las cuentas de distintos ejercicios, saldo positivo. Las junta de propietarios nunca acordó devolver los saldos positivos, para que hubiese un remanente, y solo exigía el pago de los saldos negativos.
Planteamiento
Un propietario de una comunidad tiene, en las cuentas de distintos ejercicios, saldo positivo. Las junta de propietarios nunca acordó devolver los saldos positivos, para que hubiese un remanente, y solo exigía el pago de los saldos negativos.
Este propietario, a la vista del saldo positivo ha decidido dejar de pagar las cuotas mensuales hasta alcanzar el saldo a su favor.
Se ha convocado una junta de propietarios y en la convocatoria figura como deudor y por ello privado del derecho de voto. El propietario dice que no se le puede privar del derecho al voto porque en las cuentas, incluso en las que se van a aprobar en esa junta, aparece con saldo positivo y por lo tanto no debe.
¿Se le puede privar del derecho al voto con cuotas pendientes pero un saldo en las cuentas positivo para ese propietario?
Solución
No existe obligación de devolver saldos, aunque sean positivos. No existe pues deber de devolver o repartir el saldo positivo a los vecinos o propietarios. Es una decisión que corresponde a la comunidad y no a los propietarios.
En ningún precepto legal se contempla el derecho del copropietario a que le sea restituido el saldo contable favorable que pudiera tener con la comunidad. Por lo tanto ésta no se ve obligada a devolver esas cantidades en tanto que se trata de previsiones de futuro de las que únicamente se podrá disponer mediante acuerdos de la Junta de Propietarios que decidan repartir esos saldos favorables entre los copropietarios.
Debe tenerse en cuenta que los saldos bancarios de la comunidad son fondos comunes de ésta y sólo mediante acuerdo comunitario podrán repartirse, por lo que la Junta de propietarios es la única legitimada para decidir sobre el destino a dar a tales fondos, sin que exista un derecho a exigir el reparto de los mismos por la no realización de las obras. En este sentido debe considerarse que se trata de unos fondos afectos a la comunidad con los que ésta puede decidir lo que estime oportuno, por lo que el hecho de que esta cantidad no se haya utilizado todavía no supone que no se vaya a emplear en el futuro.
Así pues, la condición de deudor o acreedor se desprende la condición de pagador o no de los recibos ordinarios u extraordinarios que se libren, con independencia de cual sea el saldo de un vecino en concreto. En consecuencia, se le puede privar del derecho al voto con cuotas pendientes pero un saldo en las cuentas positivo para ese propietario
elderecho
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