Suspensión de desahucios y de lanzamientos, y compensación a los arrendadores
¿Me pueden desahuciar durante el Estado de Alarma? NO, tanto si la vulnerabilidad es consecuencia de la COVID-19 como si lo fuera por una causa anterior.
Con el objetivo de que nadie quede fuera, el Gobierno ha regulado determinadas protecciones a aquellos colectivos que por su vulnerabilidad puedan ser objeto de desahucio.
- Se suspenden los desahucios hasta el 30 de Septiembre de 2022.
¿A quiénes no se les puede desahuciar?
A las personas arrendatarias, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de dicha ley.
En estos supuestos, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en el mencionado artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.
¿Si no vivo solo, sino con mi familia, nos pueden desahuciar?
Si te encuentras en situación de vulnerabilidad económica, NO te pueden desahuciar.
Supuestos de vulnerabilidad
Para saber si te encuentras en situación de vulnerabilidad debes cumplir con los siguientes requisitos:
- Haber pasado a estar en una situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída en la facturación de al menos el 40%
- Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere estos umbrales (en el mes anterior a la solicitud de la moratoria):
| Unidad familiar | Explicación | Límite de ingresos |
|---|---|---|
| Unidad familiar (general) | 3 veces el IPREM | El IPREM mensual es de 537,84€ Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 3 Total: 1.613,52 euros |
| + Hijos/as cargo | 0,1 veces el IPREM | + 53,78 por cada hijo/a Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 53,78€ Total: 1667,30 euros |
| + 0,15 veces el IPREM para familias monomarentales y monoparentales. | + 80,67 por cada hijo/a Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 80,67€ Total: 1694,19 euros |
|
| + Personas mayores en la unidad familiar (más de 65 años) | 0,1 veces el IPREM | + 53,78 por cada persona mayor Es decir, si tienes una persona mayor en la familia: 1.613,52€ + 53,78€ Total: 1667,30 euros |
Además, el límite se incrementa también en las siguientes condiciones:
| Unidad familiar | Explicación | Límite de ingresos |
|---|---|---|
Unidad familiar en la que alguno de sus miembros:
|
4 veces el IPREM | El IPREM mensual es de 537,84€
Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 4 Total: 2.151,36 euros (además de los posibles incrementos por hijo/a a cargo) |
Si la persona que firmó la hipoteca padece:
|
5 veces el IPREM | El IPREM mensual es de 537,84€
Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 5 Total: 2.689,20 euros |
¿Quiénes son los miembros que conforman la unidad familiar?
- La persona que firmó el contrato de alquiler.
- Su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita.
- Los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
- El cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda.
Si estoy en vulnerabilidad económica, ¿qué documentos necesito para acreditarlo?
El Gobierno ha simplificado los trámites necesarios para acceder a las ayudas con el objetivo de que nadie quede fuera.
¿Qué documentos necesitas para acreditar la vulnerabilidad?
- Si estás en situación legal de desempleo: Certificado expedido por el SEPE, Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social o el Instituto Social de la Marina
- En caso de cese de actividad de trabajadores por cuenta propia: Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad del interesado.
Para acceder a las ayudas relacionadas con el derecho a la vivienda
- Para acreditar al número de personas que habitan la vivienda habitual:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento de las personas en la vivienda.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad laboral permanente.
- Titularidad de los bienes: Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.
¿Qué ocurre si no puedo aportar alguno de los documentos?
Si no puedes presentar los documentos por razones relacionadas con el estado de alarma
- Podrás sustituirlos por una declaración responsable que incluya justificación de los motivos que le impiden dicha aportación, que tienen que estar relacionados con problemas concretos por el estado de alarma.
- Dispondrás de un plazo de un mes tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas para la aportación de los documentos.
¿Cuál es el procedimiento para presentar la documentación?
- Deberás enviar un escrito al Juzgado acreditando que reúnes los requisitos y acompañándolo con los documentos requeridos.
- Deberás pedir un Informe de los servicios sociales competentes. Si acreditas ante el Juzgado que te encuentras en situación de vulnerabilidad, es el letrado de la Administración de Justicia quien deberá comunicarlo a los servicios sociales para su consideración durante el plazo de suspensión extraordinaria.
- La presentación de tu escrito alegando una situación de vulnerabilidad económica implicará tu consentimiento para que se dé traslado a los servicios sociales para que estos actúen si es necesario.
- Recibirás un decreto del Letrado de la Administración de Justicia.
¿Los arrendadores tienen derecho a solicitar una compensación?
Los arrendadores tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.
¿En qué consiste dicha compensación?
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.
Plazo de presentación de la solicitud de compensación
La solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 31 de octubre de 2022.
Lanzamiento por impago del alquiler
Cuando un inquilino deja de pagar la renta, lo lógico es que el arrendador/propietario interponga demanda de desahucio por impago.
Y una vez puesta la demanda, lo lógico es que el juez condene al inquilino a desalojar la vivienda o local. Por tanto, el inquilino queda obligado a irse del inmueble.
Si el inquilino no se va voluntariamente, el siguiente paso es el lanzamiento (desalojo/desahucio).
En caso de que se vaya voluntariamente el inquilino, se pedirá al juzgado que se suspenda el lanzamiento.
¿Qué es el lanzamiento en un proceso de desahucio?
El lanzamiento es, por tanto, el último acto de todo el proceso de desahucio del inquilino.
Consiste en el acto mediante el que determinadas personas (a continuación veremos quiénes son) acuden a la vivienda o local arrendado para devolver la posesión del inmueble al arrendador.
El lanzamiento es el nombre «técnico u oficial», pero también se suele denominar a ese acto como desahucio o desalojo.
¿Quién acude al lanzamiento de desahucio?
Al lanzamiento de desahucio acuden normalmente dos miembros del juzgado.
Lo normal es que acuda, además, un cerrajero (no lo pone el juzgado, por lo que el coste tendrá que asumirlo el propietario/arrendador, aunque luego puede reclamárselo al inquilino).
Y finalmente tiene que acudir también el procurador del arrendador, que es el representante del arrendador ante los tribunales (por tanto, en realidad no es necesario que acuda el arrendador).
Una vez todos presentes se procede a llamar a la puerta (previamente ya se había notificado al inquilino la fecha y hora del desahucio).
En el interior del inmueble
Si nadie abre la puerta, el cerrajero procede a descerrajar, es decir, a abrir/romper la cerradura. Y en caso de que sí que haya gente dentro pues ese trabajo que se ahorra el cerrajero.
Una vez abierta la puerta, se pueden dar multitud de situaciones diferentes.
Obviamente lo mejor para los intereses del arrendador es que no haya nadie dentro de la vivienda o local, pues en ese caso el personal del juzgado procede a levantar acta del lanzamiento y se le concede la posesión al arrendador.
Pero si hubiera gente dentro (puede ser el inquilino, familiares o personas distintas) pueden darse multitud de circunstancias, y serán los miembros del juzgado los que tomen la determinación de lo que hacer.
Posibles situaciones en el momento del lanzamiento
- Si solo está el inquilino, se le invita a salir de la vivienda, y en caso de que no quiera marcharse, los miembros del juzgado pueden incluso pedir ayuda a la policía.
- En caso de que haya menores de edad, lo habitual es que se conceda un plazo de entre una y dos semanas para que la familia desaloje la vivienda. En ese caso se volvería a repetir el lanzamiento una o dos semanas después y se procedería a practicar el lanzamiento del desahucio.
- Si hubiera personas distintas al inquilino (por ejemplo, okupas que digan que tienen un contrato de arrendamiento), los miembros del juzgado suelen suspender el lanzamiento y se concede a dichas personas un plazo de 10 días para que aporten dicho contrato de arrendamiento. Como normalmente no lo aportan porque dicho contrato no suele existir, se pone nueva fecha de lanzamiento y se procede a realizarlo en la nueva fecha.
- También pueden darse casos en los que no haya nadie pero haya animales, en cuyo caso suele suspenderse el lanzamiento y hay que poner nueva fecha. Y en esa nueva fecha se realizará el lanzamiento con la ayuda de los servicios municipales correspondientes (unidad canina, perrera municipal, etc.).
Como vemos, pueden darse multitud de situaciones, pero lo normal es que el lanzamiento de desahucio se practique a la primera, pues es frecuente que el día del desahucio no haya nadie en la casa.
El acta del lanzamiento
Tal y como he comentado anteriormente, de todo lo sucedido en dicho acto se levanta acta.
Se denomina acta de lanzamiento y es el documento que le servirá al arrendador para poder probar que es el nuevo poseedor de la vivienda, pues en dicho documento se menciona que los miembros del juzgado entregan la posesión de la vivienda al arrendador.
Tras el lanzamiento
Una vez que se produce el lanzamiento, lo normal es que el arrendador interponga demanda ejecutiva por la deuda.
Es decir, ahora el arrendador ya sabe qué día ha recuperado la posesión de la vivienda o local, y como el juez condenó en su día al inquilino a pagar toda la deuda acumulada desde la interposición de la demanda hasta que se recuperase la vivienda, pues resulta que el arrendador ahora ya sabe exactamente cuál es la deuda total, motivo por el que éste es el momento de interponer la demanda ejecutiva para embargar al inquilino (en caso de que no haya pagado voluntariamente).
Suspensión del lanzamiento en el desahucio con motivo del coronavirus
Nada más comenzar en 2020 la pandemia por el coronavirus, el Gobierno acordó como medida para protección de colectivos vulnerables, la apertura de un incidente de suspensión extraordinaria de los procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta o por expiración del plazo de duración del contrato.
Dentro de esas medidas de suspensión del desahucio también se acordó la suspensión del lanzamiento de las viviendas arrendadas cuando se cumplieran una serie de circunstancias que veremos a continuación.
Recordar que esta medida es excepcional y actualmente se puede solicitar hasta el próximo 30 de septiembre de 2022.
La medida de suspensión de los procedimientos de desahucio o los lanzamientos solo se refiere a los arrendamientos de vivienda.
¿Hasta cuándo se puede solicitar en el Juzgado la suspensión del lanzamiento en el desahucio?
La suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos podrá solicitarse en el Juzgado hasta el próximo día 30 de septiembre de 2022.
Regulación de la suspensión del lanzamiento en un juicio de desahucio
La regulación viene prevista en el artículo 1 del Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo.
Este artículo ha venido modificándose sucesivamente a lo largo de estos dos últimos años al ampliarse la fecha para solicitar la suspensión de los lanzamientos, estando actualmente redactado conforme a lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 2/2022 de 22 de febrero.
El citado artículo 1 del Real Decreto-Ley 11/2020 ha quedado de la siguiente manera:
” Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 30 de septiembre de 2022, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.
Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto el 30 de septiembre de 2022.
Requisitos para la suspensión del lanzamiento en un procedimiento de desahucio:
1.- La suspensión de los procedimientos de desahucio o de los lanzamientos solo se refiere a viviendas, no estando incluidos los locales de negocio.
2.- Se podrá solicitar al Juzgado, o bien la “suspensión del procedimiento de desahucio”, o bien la “suspensión de los lanzamientos”.
3.- El inquilino de la vivienda es el obligado a solicitar del Juzgado que está conociendo del procedimiento la suspensión del desahucio o del lanzamiento, en su caso.
4.- Esta medida excepcional se podrá solicitar hasta el 30 de septiembre de 2022.
5.- El arrendatario deberá acreditar que se encuentra en alguna de las siguientes situaciones de vulnerabilidad económica previstas en el artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020.
6.- El arrendatario, para acreditar la situación de vulnerabilidad económica deberá presentar en el Juzgado la documentación prevista en el artículo 6 del Real Decreto-Ley 11/2020.
7.- Recibida la solicitud de suspensión del lanzamiento señalado previamente, si el Letrado de la Administración de Justicia (Secretario Judicial) entendiera que concurre la situación de vulnerabilidad, lo comunicará a los Servicios Sociales competentes y se suspenderá el lanzamiento acordado.
¿Cuándo está el inquilino en situación de vulnerabilidad económica?
A) Cuando la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
B) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
Suspensión del lanzamiento en otros tipos de juicio de desahucio
El artículo 1 bis del Real Decreto-Ley 11/2020 contempla también la posibilidad de que el Juez pueda suspender hasta el 30 de septiembre de 2022 los desahucios y lanzamientos en los siguientes procedimientos judiciales:
a) En los desahucios por precario (art. 250.1.2º LEC).
b) En los procedimientos que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute (art. 250.1.4º LEC).
c) Los procedimientos que insten los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación (art. 250.1.7º LEC).
En todos estos procedimientos judiciales, será requisito necesario que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas (empresas) o a personas físicas titulares de más de 10 viviendas y que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, tal como hemos visto anteriormente.
Conclusión
Se podrá acordar la suspensión de los procedimientos de desahucio o los lanzamiento si el arrendatario acredita ser una persona económicamente vulnerable sin alternativa habitacional.
El plazo máximo para instar del Juzgado la suspensión de desahucios y lanzamientos actualmente está ampliado hasta el 30 de septiembre de 2022.
Francisco Sevilla Cáceres
mundojuridico
¿Quieres consultarnos tu caso?, ¿Tienes dudas?, ¿Quieres conocer tus derechos? Contacta con nosotros sin compromiso o rellena el formulario de contacto que encontrarás en el menú.
Si le ha gustado la información, rogamos invierta unos segundos en darnos 5 estrellas en GOOGLE a través de este enlace:
http://search.google.com/local/writereview?placeid=ChIJ3bjIgtYvQg0Rrl9zllLAENc
hola mi situacion es la siguiente estoi viviendo en un piso de mi ex pareja ….el año pasado ya me demando y yo gane el juicio porque tengo un contrato de 5 años que finalizo este año en abril 2021…en estos 5 años no le pagado porque no e podido estoi en situacion vulnerable i le pedi su numero de cuenta y no me lo quiso dar para ingresar algo cada mes….aora m,e llego la demanda por inpago con fecha de juicio enero y lanzamiento en mayo y no tengo donde ir y cobro una minima paga mi pregunta es me puede echar ala calle en mayo 2023???
Hola, mis hermanos y yo como propietarios de piso en alquiler, estamos en proceso de desahucio por IMPAGO. Los inquilinos no han recogido la última resolución sobre fecha de juicio y lanzamiento por estar ausentes. Hemos hablado con vecinos y nos han dicho que parece que se han ido pues no oyen nada ni les ven desde hace un tiempo. ¿Cómo podemos asegurarnos de que han salido voluntariamente, cúal es el procedimiento legal a seguir? Muchas gracias por su respuesta.