CESIÓN GRATUITA DE VIVIENDA A UN HIJO
- OPCIONES QUE EXISTEN
Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que existen figuras jurídicas distintas pero con algunas similitudes cuando se produce la cesión gratuita de la vivienda a un hijo, y que dependiendo de cuál sea, el resultado del procedimiento de recuperación de la vivienda por los padres tendrá un final distinto.
Estas opciones son:
COMODATO: Se entiende por comodato el préstamo de uso de la vivienda gratuito a favor del hijo, (artículos 1740 y ss. Código civil). Es decir los padres entregan la vivienda gratuitamente a su hijo, para que constituya su domicilio familiar, exigiéndose por los Tribunales que para encontrarnos ante esta figura, han de aparecer claramente identificadas las notas caracterizadoras de ese préstamo, es decir, que haya prueba suficiente de que la entrega de la vivienda se hace para un uso determinado y concreto («servir como residencia para la pareja») o por un tiempo determinado. Mientras que no se modifiquen las circunstancias, los padres no podrán recuperar la vivienda.
PRECARIO: Se entiende por precario la cesión del uso de la vivienda al hijo de forma gratuita para que la use sin más, es decir no está condicionada ni a tiempo ni a ninguna otra circunstancia, y no requiere formalización. En este caso los padres podrán recuperar la vivienda mediante el correspondiente juicio de desahucio por precario.
La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 2014, en un caso de cesión gratuita de la vivienda a un hijo para que constituyera la vivienda familiar, declara al respecto: »De este modo para resolver conflictos como el ahora planteado es necesario analizar cada caso concreto, de modo que resulta imprescindible concretar si ha existido o no un contrato entre las partes, y particularmente, un contrato de comodato , caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por un tiempo determinado o para un uso concreto. Si existe un contrato de comodato, los conflictos que puedan surgir en torno al uso, deberán resolverse conforme a las normas reguladoras de ese negocio jurídico. Sin embargo, y para el caso de que no resulte acreditado, se debe concluir que la situación jurídica analizada es característica de la figura de un precario”.
- OPCIÓN MÁS HABITUAL Y SU FISCALIDAD
Resulta bastante común que se disponga del uso de un inmueble de forma gratuita como consecuencia de la cesión efectuada por algún familiar. La opción más habitual es la de PRECARIO, y a pesar de que lo más habitual es la existencia de relaciones familiares o de amistad entre cedente y cesionario, también puede hacerse con terceros con los que no existe relación previa.
Las tres condiciones de la posesión en precario son:
1ª.- Un acto de cesión por parte del que entrega, y una recepción de la posesión que siempre será a título de no dueño.
2ª.- La segunda exigencia es que la recepción de la posesión no puede verse correspondida con el pago de una renta o merced, pues en tal caso la posesión no sería precaria, sino necesariamente titulada y hablaríamos por ejemplo de un arrendamiento.
3ª.- La entrega gratuita de la posesión debe hacerse sin fijación de plazo, de manera que el cedente de la posesión pueda en cualquier momento reclamar del poseedor la devolución de la cosa.
No obstante, todo esto acarrea una serie de implicaciones fiscales, tanto directas (IRPF) como indirectas (IVA) que conviene considerar.
IRPF
Se presumen retribuidas (LIRPF art.6.5 y 40), salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario.
Por tanto, si se prueba que la cesión es gratuita, el cedente no tendrá que declarar rendimientos del capital inmobiliario, pero sí deberá efectuar la imputación de rentas inmobiliarias según lo establecido en el art. 85 LIRPF, ya que estaríamos ante un inmueble urbano que no genera rendimientos del capital inmobiliario.
Por tanto, en virtud de lo anterior, el cedente debe imputar y declarar este importe mínimo, aun cuando la cesión o alquiler se haga de forma gratuita.
Con respecto a la retención, con carácter general, los arrendamientos o subarrendamientos de inmuebles urbanos están sujetos a retención a cuenta, cualquiera que sea la calificación de la renta, con la excepción, entre otros, de que las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales. En este caso, por tanto, no procede aplicar retención alguna y más teniendo en cuenta que no percibirá rendimientos del capital inmobiliario.
DONACIÓN
Se niega que sean donaciones aquellos negocios que atribuyen a título gratuito determinadas facultades limitadas al mero uso de cosas, como pueden ser el comodato, mandato, préstamo, depósito, que el CC configura como negocios naturalmente gratuitos.
Por tanto, a nuestro juicio, esta cesión no implicaría una donación para el cesionario por la que debiera tributarse.
- OPCIÓN QUE RECOMENDAMOS
Debemos tener en cuenta que el dueño de la vivienda es el cedente y quien la recibe el cesionario.
Por último, a efectos acreditativos de la gratuidad de la cesión, lo que recomendamos es formalizar la firma de un contrato en el que quede claro la gratuidad de la misma.
A estos efectos, una posibilidad podría ser firmar un contrato de precario entre las partes, que consiste básicamente en aquella situación en que una persona posee o detenta un derecho sin título o derecho alguno para ello, y sin pagar renta o merced alguna. Es decir, mediante este contrato, se cede el uso de un local sin contraprestación alguna.
Además, para darle validez al mismo, sobre todo a efectos de terceros (como es la Administración), lo ideal sería formalizarlo ante notario.
Aunque no se establece compromiso económico alguno, y pese a la confianza que se presupone entre las dos partes, es muy conveniente documentar los acuerdos, ya sea entre parientes o amigos.
Lo recomendable es fijar en el mismo que el pago de los gastos del uso de la vivienda corresponde al cesionario, y que cuando el cedente comunique el fin de la cesión al cesionario, éste deberá reintegrar la vivienda en un plazo no superior a 30 días. También pueden fijarse posibles indemnizaciones en caso de que el cesionario no devuelva la vivienda en el plazo estipulado.
Es conveniente saber que si no existe acuerdo, y el cesionario no quiere abandonar la vivienda, ambas partes pueden resolverlo de dos modos: Por la vía judicial, a través del llamado “Juicio de Desahucio por precario” en las que se abre un procedimiento para instar a alegar los motivos por los cuales los cesionarios no devuelven la posesión de la vivienda. Estos procedimientos son más largos que los habituales de arrendamiento y además sus efectos en las relaciones de los afectados son mucho más impactantes.
La recomendación ante un conflicto de esta naturaleza es acudir a profesionales expertos en Mediación civil y Residencial, pues al asumir previamente acuerdos privados dentro de ámbitos familiares , las soluciones de cómo solventar el fin de la cesión puede gestionarse con menor dificultad por esta vía. Los costes disminuyen considerablemente, y no tendrán que romperse los lazos personales que inicialmente concurrieron entre los particulares y/o familiares.
Ignacio Palomar Ruiz
Servilegal Abogados
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¿Donde se debe formalizar este tipo de contrato en precario? He estado en la delegación de Fomento y me dicen que no saben nada sobre este tipo de contrato. Gracias por su interés
¿Qué puede suceder si en un contrato de cesión en precario se incluye una clásula de contraprestación económica por la que se percibe una cantidad mensual?
Consulta: Los padres y todos los hermanos estuvieron de acuerdo en darle el inmueble a uno de los hermanos (todos firmaron). Ahora bien los padres ya murieron. La consulta sería, se puede volver eso atrás?. Todos los hermanos deben estar de acuerdo?.
Buenos días:
Les solicito información de cómo hacer un contrato para ceder una casa a mis padres hasta que puedan quedarse solos sin ayuda en ese piso o hasta que fallecieran.
Por otro lado mis padres tienen otro piso por el que cobrarán un alquiler. En caso que yo y mi pareja decidiéramos separarnos durante el tiempo que estuvieran mis padres en el piso cedido por nosotros, y no poder disponer del piso que tenemos nosotros cedido a mis padres porque en el contrato que hiciéramos está estipulado lo anteriormente escrito en el párrafo anterior, (y queremos que sea así sin ningún tipo de cambio), querría disponer del importe del alquiler de la casa que mis padres tienen alquilada (solamente en el caso de que mi pareja y yo decidiéramos separarnos) como ayuda para mi o para mi pareja por no poder disponer de mi vivienda cedida.
Me gustaría hacer un contrato en el que estuviera todo esto recogido, ¿es posible hacerse?
Esto después se firmaría mediante notario.
Gracias.
Saludos,
Muy interesante me saco de dudas ..
Si cedo en comodato una vivienda a mi hijo puedo poner cláusulas sobre el uso de esa casa. Por ejemplo que la tengan en buenas condiciones que todos los arreglos derivados de un mal uso corren por cuenta de mi hijo????
la cesión en precario sino tributa en donaciones, tributaria en transmisiones?
Muy útil.Cabría aclarar un poco más la alícuota de la A Tributaria para el caso de un comodato precario entre amigos.