Las medidas urgentes sobre arrendamientos urbanos y su incidencia en las posibles negociaciones entre arrendadores y arrendatarios

El BOE de 22 de abril de 2020, publica el Real Decreto-ley 15/2020, por el que se adoptan medidas urgentes para apoyar la economía y el empleo, entre las que figuran las relativas a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda concertados por pymes y autónomos, cuando su actividad se haya visto suspendida o drásticamente reducida como consecuencia de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020.

En la exposición de motivos del Real Decreto-Ley en cuestión, que  se titula “Medidas para reducir costes operativos de pymes y autónomos”, se dice que la declaración del estado de alarma supone una falta o una minoración de ingresos que pone en serio riesgo la continuidad de las actividades de autónomos y pymes, y que dicha situación conlleva la necesidad de prever una regulación específica que permita la modulación o modificación de las obligaciones contractuales en línea con la cláusula “rebus sic stantibus” desarrollada por nuestra jurisprudencia.

Sin embargo, lejos de establecer medidas que reduzcan los costes, la única medida que impone el Real Decreto es la de los aplazamientos de pago de la renta para los casos en que los arrendadores sean grandes tenedores.

En efecto, el Real Decreto-ley 15/2020 distingue entre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda suscritos con arrendadores considerados grandes tenedores y los firmados con el resto de los arrendadores que no son grandes tenedores.

ARRENDAMIENTOS CON GRANDES TENEDORES

Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos-exceptuando garajes y trasteros-, o una superficie construida de más de 1.500 m2), el arrendatario que cumpla los requisitos podrá solicitar, no más tarde del 23 de mayo de 2020, el aplazamiento del pago de la renta.

El aplazamiento previsto por el Real Decreto-Ley se refiere a las mensualidades correspondientes al periodo de tiempo del estado de alarma y sus prórrogas, y, si ese plazo fuera insuficiente en relación con el impacto económico provocado por la crisis sanitaria, a las mensualidades siguientes, sin que éstas puedan superar en ningún caso los cuatro meses.

El aplazamiento no conllevará, en ningún caso, penalizaciones ni devengo de intereses y tendrá sus efectos, una vez solicitado, sobre la renta de la siguiente mensualidad, mediante fraccionar las cuotas correspondientes en un plazo de dos años, contados desde el momento de superación de la situación de crisis mencionada o, en todo caso, desde la finalización del plazo de cuatro meses posteriores al estado de alarma.

Este aplazamiento deberá ser aceptado por el arrendador y se aplicará de forma automática, salvo si se hubiera alcanzado un acuerdo ya entre las partes de moratoria o de reducción de renta.

Es decir, la única medida que se adopta es la del aplazamiento de las rentas en las condiciones que se han expuesto, medida que a nuestro entender resultará de escasa ayuda para paliar las graves consecuencias que la declaración del estado de alarma, el cierre de establecimientos abiertos al público y el confinamiento de las personas, supone para los autónomos y pymes que han visto paralizada o mermada su actividad.

OTROS ARRENDAMIENTOS

Las personas físicas o jurídicas arrendatarias de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuando el arrendador no sea gran tenedor, podrá solicitar al arrendador, antes del 23 de mayo de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que no se haya acordado previamente por las partes dicho aplazamiento o una rebaja.

Las partes podrán acordar libremente disponer de la fianza legal para el pago total o parcial de las rentas, debiendo restituir el arrendatario su importe en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de contrato, en caso de que ese plazo fuera inferior al año.

Aunque nada se dice respecto del resto de garantías (garantía complementaria, depósito o aval), se entiende que igualmente las partes podrán negociar libremente lo que consideren conveniente al respecto.

En definitiva, para los arrendamientos suscritos con arrendadores que no sean grandes tenedores, ninguna medida se adopta por parte del Real Decreto-Ley que suponga una minoración de costes, sino que únicamente se dice que las partes pueden llegar a acuerdos, circunstancia esta evidente y que no requiere disposición ninguna que lo establezca.

ARRENDATARIOS A LOS QUE AFECTAN LAS MEDIDAS ADOPTADAS

Las medidas adoptadas por el Real Decreto-Ley son aplicables a pymes y autónomos que cumplan los siguientes requisitos:

AUTÓNOMOS

• los contratos de arrendamiento deben referirse a un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo, cuando éste esté afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de Trabajadores por cuenta Propia o Autónomos, o en una de las Mutualidades sustitutorias, o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar.
• La actividad debe haber quedado suspendida por el Real Decreto 463/2020 o por órdenes delegadas en virtud del mismo.
• Si la actividad no ha sido suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes anterior a la solicitud al arrendador, en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

PYMES

Los requisitos exigibles a las pymes son los siguientes:

• Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, es decir, que (a) el total de su activo no supere los 4 millones de euros, (b) el importe neto de su cifra anual de negocios no supere 8 millones de euros, y (c) su número medio de trabajadores no sea superior a 50.
• La actividad debe haber quedado suspendida por el Real Decreto 463/2020 o por órdenes delegadas en virtud de éste.
• Si la actividad no ha sido suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes anterior a la solicitud al arrendador, en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

En conclusión, habrá que analizar caso por caso y ver las condiciones que reúnen arrendadores y arrendatarios para determinar las medidas que les son aplicables en virtud del Real Decreto-Ley 15/2020, sin renunciar a la posibilidad de intentar alcanzar acuerdos razonables con las propiedades para compartir, siquiera en parte, los graves daños producidos por la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19. Lo que parece claro es que el Real Decreto-Ley 15/2020 no facilitará tales acuerdos puesto que las medidas que se ha establecido servirán a los arrendadores para defender que son esas y no otras las medidas que deben aceptar.

Gracias a Andrea Garcés de Ventura Garcés & López Ibor Abogados, y a lawandtrends