La causa más común de extinción del condominio (también denominada disolución de proindiviso) es la voluntad de los propietarios de no continuar formando parte de la comunidad. Sin embargo, no es la única.

Cuando la extinción del condominio no puede realizarse de común acuerdo y el bien es indivisible, la división de la cosa común se realiza mediante subasta.

¿Qué es la extinción de condominio?

El condominio existe cuando un bien tiene varios propietarios. Las expresiones condominio, copropiedad o comunidad de bienes son equivalentes.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Artículo 392 del Código Civil

¿Quién puede hacer una extinción de condominio?

La extinción de condominio está dirigida principalmente a los copropietarios de un inmueble, y se da cuando una de las partes quiere quedarse con el 100% del bien en copropiedad.

Se trata de un derecho irrenunciable e imprescriptible de cualquier propietario de un proindiviso.

Por ello, es un acto jurídico muy frecuente en situaciones de herencias, de separaciones de pareja o divorcios.

Causas de la extinción del condominio

Las causas de extinción del condominio están establecidas en el Código Civil en sus artículos 395 a 406.

También se debe tener en cuenta la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el caso de que la división de bienes deba realizarse mediante subasta judicial.

Las causas de extinción de condominio son, en principio, las mismas que para la extinción del dominio, como abandono, destrucción o usucapión, entre otras.

Sin embargo, por las condiciones del condominio, el Código Civil establece algunas causales específicas:

• Renuncia de los derechos de los copropietarios en favor de uno de ellos.
• Venta del bien a un tercero y distribución del resultante entre los participantes de la comunidad.
• División de cosa común. Cualquier copropietario tiene derecho a solicitar la división de bienes. Es un procedimiento judicial, el inicio de la división de un bien común declara la extinción del condominio. El resultado puede ser la división material, constituyendo una propiedad horizontal, o económica si el bien es indivisible. En este caso, uno de los propietarios mantiene la titularidad y los demás reciben una indemnización según sus cuotas. También puede llegarse a la división por subasta, si no hay acuerdo entre las partes.

Consecuencias de la extinción de condominio

La extinción del condominio o división de cosa común tiene efectos entre los copropietarios y frente a terceros.

1. Entre copropietarios

La principal consecuencia entre copropietarios, es la propiedad exclusiva de su cuota parte del bien para cada uno de ellos o del dinero, en caso de haberse vendido.

2. Frente a terceros

En cuanto a terceros, la división de cosa común no debería perjudicarlos. Por ejemplo, si el bien es un inmueble hipotecado o afectado por derechos como servidumbre entre otros, las terceras personas titulares de estos derechos no deben verse afectadas.

Sin embargo, la extinción de condominio de un bien hipotecado debe analizarse cuidadosamente, ya que el deudor hipotecario deja de ser propietario, pero no se extingue su deuda.

La forma de dejar de ser propietario y a la vez deudor hipotecario, es que el banco adjudique la hipoteca al nuevo propietario.

La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

Artículo 405 del Código Civil

3. Otro caso frecuente: la extinción de dominio de un bien ganancial

Si en el juicio de divorcio el juez adjudicó el uso de la vivienda familiar a uno de los ex cónyuges y los hijos menores del matrimonio, aunque luego resuelvan la extinción del condominio de la vivienda familiar, la misma no puede afectar el derecho de uso.

4. Frente al Estado

Frente al Estado la extinción de condominio tiene la ventaja de que se halla exenta del impuesto a la transmisión de bienes patrimoniales.

En cambio, está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que equivale al 0,5% al 1% del valor de venta.

Cómo se realiza la división de cosa común

La ley es muy clara en el sentido de que nadie puede ser obligado a permanecer en un condominio.

Por ese motivo, cuando uno de los copropietarios expresa su voluntad de disolver el condominio, los otros no pueden negarse.

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 400 del Código Civil

Básicamente hay dos procedimientos: por mutuo acuerdo o, en caso de no ser posible éste, por vía judicial.

Extinción de condominio por mutuo acuerdo

La extinción del condominio puede lograrse por mutuo acuerdo, eligiendo alguna de las formas previstas, ya sea que uno de los propietarios adquiera las partes indivisas de los otros, o que el que desea retirarse del condominio reciba una indemnización.

Aunque también es posible que el bien se venda y los copropietarios se distribuyan el dinero de acuerdo a sus cuotas partes.

Los copropietarios que opten por un acuerdo deben realizar una valoración del bien que desean dividir y establecer preacuerdos sobre la forma en que se realizará la valoración, y además, un compromiso de aceptar dicha valoración.

La escritura de extinción de condominio puede ser realizada ante una Notaría, abonando el impuesto correspondiente.

En el caso de un inmueble que sea la vivienda familiar de un matrimonio en vías de divorcio o separación, la extinción del condominio debe constar en el convenio regulador.

Si este acuerdo es homologado por la Justicia, se convierte junto con la sentencia en la escritura de extinción del condominio. Cuando se hace de esta manera, a diferencia del divorcio ante notaría, no se tributa tampoco el impuesto a los Actos Jurídicos Documentados.

Extinción de condominio por la vía judicial

Si los copropietarios no están de acuerdo, ya sea en el precio o la forma de división del bien, el único camino posible es recurrir a la Justicia mediante la interposición de una demanda de división de cosa común.

La acción de división de cosa común implica solicitar al juzgado la extinción del condominio, ya sea mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios de su parte correspondiente si la propiedad es divisible, o mediante la venta y posterior distribución del dinero resultante, si es indivisible.

Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

En caso de animales de compañía, la división no podrá realizarse mediante su venta, salvo acuerdo unánime de todos los condueños.

A falta de acuerdo unánime entre los condueños, la autoridad judicial decidirá el destino del animal, teniendo en cuenta el interés de los condueños y el bienestar del animal, pudiendo preverse el reparto de los tiempos de disfrute y cuidado del animal si fuere necesario, así como las cargas asociadas a su cuidado.

Artículo 404 del Código Civil

En realidad, en las leyes no existe ningún procedimiento específico para llevar adelante la sentencia de división de cosa común, sino que la idea es lograr la realización de la manera más expeditiva posible, pero sin vulnerar los derechos de ninguna de las partes.

Por este motivo uno de los procedimientos más utilizados es el previsto por el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece el remate o subasta pública del bien. 

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